안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 이사갈집문제때문에 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도인의 하자담보책임이 있습니다.하자담보책임 성립요건1. 유효하게 성립된 매매계약일때 - 법적으로 문제 없이 마무리된 매매 계약일때 적용2. 매매 계약 시점에 존재하고 있을때거래가 성립된 후 새롭게 발생한 부분에 대해서는 매도인에게 책무를 물을 수 없습니다. 계약체결일과 잔금일 기간에 이미 존재하던 하자일 때만 매도인에게 책임을 물을 수 있다는 법원의 판 례입니다.매도인입장에서는 자신이 집을 넘길때는 아무런 문 제가 없었다며 이미 기간이 지난 후라고 회피할 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약시점부터 있었다는 사실을 증명할 책임은 매수인에게 있습니다. 기존 임차인이나 윗집, 아랫집, 관리사무소, 집보수 업 체 등의 협조을 받아서 근거 자료를 확보해야 합니 다.3. 하자담보책임기간은 존재한다는 사실을 발견 한 날로부터 6개월이내매도인에게 사실을 알리고 청구해야 합니다. 발견한 날로부터 6개월이 경과했다면 매도인에게 책임을 물을 수 없다는 것입니다.많은분들이 잔금일로 부터 6개월이내로 알고 있습 니다. 청구할 수 있는 기간은 발견한 날로부터 6개월 이 내에 청구하여 권리를 행사할 수 있습니다. 통상적으로 실무현장에서는 잔금일로부터 6개월 로 실질적으로 여기는 경우가 많은것이 현실입니다. 모르고 있던 하자를 발견한 시점은 대부분 매매 거래를 마친 후, 잔금이후 입주를 하고 나서 발견되는 경우가 많습니다.실제로 매수인이 들어오기전 문제라고 해도, 발견 하지 못했다면 청구가 어렵습니다. 단순 매수인 과 실로 본다면 어려울 수 있습니다. 매매계약을 앞두 고 있다면 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요합니다. 또한 매도인 하자담보책임을 물기 위해서는 발견즉 시 알리는 것이 좋습니다. 사실을 증명하기란 쉽지는 않습니다. 계약시점부 터 있었는지, 누수 등 문제가 있었는데오 숨겼는지 등 분쟁이 많은 부분입니다. 만약 발견했다면 사진등을 촬영해 증거를 확보해두 는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 실거래가는 잔금납부 기준으로 등재되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.실거래가 신고 시기는 계약일로부터 30일 이내 입니다. 부동산에서 계약을 체결하면 중개사가 실거래가신고를 해야 합니다.신고를 하면 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 확인할 수 있습니다.
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Q. 부동산은 매매한 후 얼마나 지나야지 매도를 해도 괜찮은가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도는 등기부에 본인이 소유자로 확인되면 어느때라도 매도 할 수 있습니다. 취득하고 매도가 2년 미만이란도 양도세를 많이 부과해야 합니다.1. 주택 1년 미만 : 70% 1년~2년 미만 : 60% 2년 이상 : 기본세율(6~45%)2. 토지, 상가 등 1년 미만 : 50% 1년~2년 미만 : 40% 2년 이상 : 기본세율(6~75%)
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Q. 베란다 전기 먹통으로 보일러도 안 돼요. 어디로 연락해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 전기차단기가 내려갔는지 확인해보시기바랍니다. 세대내 누전차단기함을 열어서 전등, 전열이라고 적힌 차단기 중 방향이 반대쪽으로 향해있는 차단기를 켜기 바랍니다.차단기 문제가 아니고 베란다쪽 선로 문제라면 전기업체를 불러야 합니다. 관리사무소에 전화해서 누전인지 콘센트에 전기가 들어오는지 확인 한번 해달라고 해보시기 바랍니다.
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Q. 임대 계약서 작성 시 특약 사항에 갱신 시마다 5%를 인상하기로 한다라는 문구가 있습니다. 그럴 경우 증액계산이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신(처음 계약하고 2년 후) 시 임대료의 5% 또는 5%이내에서 인상할 수 있습니다. 계약서 특약사항에 1년마다 임대료를 인상한다고 작성했다면 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않습니다.보증금만 인상 할 수 있고 월세만 인상할 수 있고 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 처음 5%를 인상하고 다음 인상 시 인상된 금액에서 5%를 인상 합니다.상가임대차보호법 상 계약갱신 시(처음 계약하고 1년마다) 임대료의 5% 또는 5% 이내에서 인상할 수 있습니다.