안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세보증보험 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.모든 보증보험설정은 등기가 있어야가능합니다. 계약이후 소유자앞으로 등기가 완료 된 후 보증보험에 가입하면 됩니다.사용승인허가가나면 확정일자와 전입신고가 가능하기때문에 대항력과 우선변제권은 먼저 갖출수가 있습니다.미등기아파트는 건축물대장 -> 보존등기 -> 이전등기(각호개별등기)까지 0.3~1년정도 소요됩니다. 보존등기는 입주가 시작한뒤에 한 달정도 뒤에 나오게 됩니다.아파트에 대한 상세사항들- 보존등기 이걸 기반으로 처음 소유주에서 각 호의 소유주로 이전등 기가 넘어갑니다. 아파트 세대수가 많고 건축물대장이 개별로 발생되다보니 이전등기까지는 시간이 많이 소요됩니다.보증보험 시청 기한은 보증 기관별로 다릅니다.HUG주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사는 전세 계약 기간 1/2 지나기 전이고, SGI 서울보증은 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)입니다.
부동산
Q. 부동산 계약시 구두 계약도 법적 효력이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.살펴본 것처럼 우리 민법상의 계약은 불요식계약이자 낙 성계약이기 때문에, 계약서를 작성하지 않은 채 서로 말로 만 주고받은 약속이나 계약도 의사의 합치만 있다면 그 효 력을 인정할 수 있습니다.따라서 당사자 간 구두로 어떤 약정 내지 계약을 하였다 면, 당사자 한 쪽은 상대방에게 계약 내용대로의 이행을 촉 구할 권리가 있고, 상대방은 이를 이행해야 할 의무가 있습 니다.다만 구두계약은 법적 분쟁의 영역으로 들어가게 될 경우 입증의 문제가 발생합니다. 구두계약의 효력, 즉 이러이러 한 내용의 구두계약이 있었다는 점에 대하여는 구두계약 이 존재한다고 주장하는 사람이 입증해야 하는데 이 부분 이 말처럼 쉽지 않기 때문입니다.상대방은 그러한 말을 한 적이 없다거나, 자신이 기억하고 있는 내용과 다르다는 식으로 부정할 수 있습니다. 따라서 구두계약을 할 때에는 명확한 증거를 남기기 위한 보안책 (녹음, 증인 확보 등)이 필요합니다.집이나 상가를 살펴본 후 맘에는 들지만 일단 다른 집도 구경하러 가거나, 당장 계약금을 지참하지 않아 다음 날 다시 와야 하는 등의 상황에서, 그 사이 매물이 나갈 것을 염려해 가계약을 걸어 두는 경우가 종종 있습니다. 혹은 집주인이나 중개사 등이 먼저 나서서 "이 집은 인기가 좋아금방 나갈 수 있으니 가계약을 걸어 두라. 가계약금은 돌려받을 수 있다"라고 종용하는 경우도 있습니다.우선 가계약이란 본 계약을 체결하기 이전에 임시로 맺는 계약을 의미합니다. 그런데 엄밀히 말하면 가계약이라는 것은 법률적으로 존재하지 않으며, 부동산 거래에 있어서 일종의 관습처럼 행해지고 있는 제도입니다.그러나 가계약이 법률적으로 존재하지 않는 제도라고 해 서 계약으로서의 효력까지 없다는 의미는 아닙니다.가계약이 계약으로서 효력을 갖추기 위해서는 "계약의 내 용을 이루는 모든 사항까지는 아니더라도 중요한 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있어야 한다"라고 우 리 대법원 판례가 기준을 제시하고 있으며(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결), 여기에서 말하는 중 요한 사항이란 매매목적물, 매매대금, 중도금 지급 방법 등에 대한 부분을 의미합니다.
부동산
Q. 임차인을 10년 이내에는 절대 나가게 할 수 없는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특별한 이유(임차인의 3기에 달하는 차임 연체, 임차인이 심각한 파손 및 훼손으로 이용 불가, 재건축 또는 리모델링 등)가 아니라면 임대인은 임차인의 계약갱신에 거절 할 수 없습니다. 그리고 계약기간 중 계약해지가 어렵습니다. 임차인에게 적절한 보상을 지원해주는 조건으로 계약기간 중 합의에 의한 계약해지는 가능합니다. 상가임대차보호법에 의해 임차인은 처음 계약기간을 포함하어 계약갱신으로 최대 10년간 상가임대차보호법의 보호를 받으며 영업을 할 수 있습니다.계약갱신시마다 임대료를 5% 또는 5%이내에서 인상할 수 있습니다. 5%를 초과하면 그 초과분을 임차인은 돌려받을 수 있습니다.
부동산
Q. 등기부등본 떼면 집주인은 확인 가능하잖아요..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부에는 소유자만 확인 할 수 있습니다. 등기부에는 세입자를 확인할 수 없습니다. 전입세대 열람내역서를 발급 받으면 전입신고를 한 세입자를 확인 할 수 있습니다.임대차계약 전에는 임대인의 동의하에 임대인의 인적사항과 신분증이 있어야지 발급 할 수 있고, 임대차계약 후에는 계약서와 신분증을 가지고 주민센터에 방문하면 됩니다.
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Q. 고양이키우는데 전세집 구하기가 힘들어서요. 방법이 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 본건물에 거하지 않고 다른 곳에 거주해서 몰래 키우는 임차인이 있는데 추후에 알게 되면 상당히 곤란해집니다. 여러 부동산에 발품을 팔아서 고양이 사육이 되는 전세집을 찾으셔야 합니다.