안녕하세요 왕인주 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인이 바뀌었는데 계약서를 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.임차중인 주택의 매도인이 변경될 경우 매도인 매수인은 권리 의무를 승계하므로 임차인의 권리에는 변함 없으므로 별도의 계약서를 작성하지 않아도 무방합니다.바뀐 임대인(매수인)의 인적사항 및 연락처만 별도로 파악하여 기재하시면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 임차인으로부터 월세를 못받고 있어요.
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.임차인이 계속 차임을 연체할 경우 일단 내용증명을 발송하여 일정 기간 내 납입을 독촉하신 후 이행이 되지 않을 경우 명도소송을 통해 계약해지를 진행하시면 될 것으로 보입니다.
부동산
Q. 임대차 계약 종료시 상가 철거 어디까지 해야되나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.원상회복 특약이 되어 있고 임차인이 권리금을 주고 해당 목적물을 인수하였다면 기존 임차인의 권리 및 의무를 승계한 것이므로 기존 임차인이 설치한 구조물 등도 철거를 해야 할 것으로 보이며 외부 돌출간판 등도 철거를 하고 반환해야 할 수도 있습니다.다만, 인테리어가 있는 상태가 새로운 임대차에 유리하다고 판단하여 임대인이 철거를 원하지 않을 수도 있으므로 임대인과 잘 협의하셔서 원상복구의 범위를 결정하시면 될 것으로 보입니다.
부동산
Q. 상가 임대 관련 문의 드립니다
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.계약서 작성 전일지라도 계약의 구체적인 조건 즉, 목적물이 특정되고 계약일 및 잔금 입주일 등에 대한 합의가 되었다면 지불한 금액은 계약금의 일부로 판단되어 계약금을 포기하고 계약을 해제 할 수 있습니다.하지만 위와 같이 입주일 등이 특정되지 않았다면 계약의 완성이라고 보기 어려울 수도 있을 것으로 보이므로 계약금 반환을 요청하실 수 있을 것으로 보입니다.
부동산
Q. 전세 계약갱신 시 5% 증액을 세입자가 거부한다면?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.임대인의 적법한 증액요구를 임차인이 거절할 경우 임대인은 임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 진행하실 수 있고 임차인이 조정신청을 거부 할 경우 계약을 해지할 수 있을 것으로 보입니다.
부동산
Q. 전세 계약시 계약갱신 청구권 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.전세 계약을 진행할 시에 계약서에 계약갱신 청구권을 사용하지 않는다는 특약을 기재하여 계약할 경우 세입자는 계약갱신 청구권을 사용할 수 없나요?=> 계약 시 임차인의 계약갱신청구권 배제 특약은임차인에게 불리한 조항으로 이는 강행규정에 위배되어 무효가 될 수 있습니다.
부동산
Q. 기존 주택구매 시 대출이 있는데 추가로 대출을 받아 부동산에 추가 구매가 가능한가요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.기존에 주택구매하면서 대출을 받았는데추가로 담보 대출을 받아 다른 부동산에 토지나 주택에 구매를 할수 있는건가요?=> 주택을 보유하고 있고 보유 주택에 담보대출이 있을 경우 새로운 주택 구매 시 대출 실행은 최소 1금융권에서는 어려울 것으로 보입니다.
부동산
Q. 첫월세 계약시 없던 근저당 설정이 생기고 공인중개사 사무실에서 계약서 갱신하지고 합니다.
안녕하세요. 왕인주공인중개사입니다.1. 19년 9월 입주하셨다면 21년 9월까지 적법한 계약기간으로 볼 수 있으며 현재는 이미 묵시적갱신이 된 경우로 판단되며 묵시적갱신의 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장된 것으로 간주되므로 굳이 별도로 계약서를 작성할 필요는 없을 것으로 보입니다.2. 보증금 500만원이고 20년 7월 근저당이 설정되었다면 임차인은 선순위로 보장을 받을 수 있으며 설혹 후순위라 할지라도 최우선변제금에 해당하므로 임차인의 보증금은 안전할 것으로 보입니다.크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.
부동산
Q. 세대주 조건과 관련하여 문의드려요
안녕하세요. 왕인주공인중개사입니다.1. 주택을 매수하여 전입신고하실경우 세대주가 됩니다.2. 일정한 소득과 무관하게 별도의 세대를 구성하여 세대분리가 되어 있다면 세대주가 됩니다.
부동산
Q. 경매로 집을 구하면 대출이 더 잘나오나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.경매는 일반적으로 아파트 등의 주택 매수 시 DTI나 LTV 등 담보대출 제한의 영향을 받지 않습니다.따라서 경락잔금대출의 경우 일반적인 매매에 의한 경우에 비해 대출이 수월할 수도 있습니다.