안녕하세요 왕인주 전문가입니다.
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Q. 전세갱신청구권 사용 가능한가요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.1. "실거주를 하던 다른 세입자를 들여 전세,월세를 받던 하겠다."라고 하셨던 집주인분께서 제가 보증금을 맞춰주지 않는다고 끝까지 정확한 입장표명(실거주를 할테니 나가라! 라고 정확히 말씀 안하시는 경우)을 하지 않고 오락가락한 태도를 보인다면, 저는 만기임박시 묵시적계약갱신으로 봐도 되는건가요?=> 계약 만기 일정 기간 내 계약의 해지 또는 조건의 변경에 대한 의사표현이 없을 경우 묵시적갱신이 되므로 조건의 변경 등에 대한 확실한 의사표현이 없을 경우 임차인은 묵시적갱신을 주장할 수도 있을 것으로 보입니다.다만 임차인이 계약갱신청구권을 행사하였으므로 임대인은 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신계약임을 주장할 수도 있을 것으로 보입니다.2. 묵시적계약갱신의 경우에 해당하지 않는다면, 불분명한 집주인 태도에 관련하여 내용증명 또는 문자등으로 증거를 남겨두어 차후 분쟁시 집주인의 합당하지 못한 전세갱신권 거절의 의사표현으로 간주해도 될까요?=> 임차인은 이미 의사표현을 했으므로 굳이 별도의 의사표현을 할 필요는 없을 것으로 보입니다.3. 문자나 내용증명 등을 전송하였어도 무반응으로 일관하다 집주인이 만기가 한달도 안남은 시점에 나가달라고 한다면, 저는 퇴거요청을 거부할 수 있나요?(합당한 배상을 해준다면 모를까요.이사비용 복비 등등)=> 계약 만기 1달 이내에 임대인이 퇴거요청을 할지라도 임대인은 기한이익을 상실한 것으로 볼 수 있으므로 임차인은 계속 거주할 수 있을 것으로 보입니다.
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Q. 아빠 소유 오피스텔로 들어가려구 하는데 전세대출이 가능한가요??
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.아빠 소유 오피스텔로 전세로 들어가려고 하는데 전세대출 신청이 가능한가요?? 가족 소유 집은 전세대출이 불가능한가요??=> 가족 소유 주택은 최소한 1금융권에서는 전세대출이 어려울 것으로 보입니다.
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Q. 세입자가 계약갱신청구한다는데 대처
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사 할 경우 임대인은 실거주 등의 특별한 사정이 없는 한 거절 할 수 없으며 5% 이내에서 협의하여 증액해야 할 것으로 보입니다.
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Q. 전세 재계약 시 첫 개약금액에 얼마나 인상이 가능한가요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.만약 임대인이 주택임대사업자가 아닌 개인 임대인일 경우임차인의 동의하에 상호 협의하에 5% 증액 제한 없이 새로운 계약을 진행할 수도 있으며이 경우 추후 2년 만기 전 임차인은 계약갱신청구권을 다시 행사 할 수 있으나 임차인이 계약갱신청구권을 행사 할 경우 5% 이내에서 협의하여 증액해야 합니다.
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Q. 전세 보증보험료, 전세 만기 이후 돌려받나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.매월 의료보험 내듯이 그냥 납부하되돌려받지는 못하는 비용일까요?=> 전세보증보험료는 의료보험이나 자동차보험처럼 소멸성 보험으로 반환 받을 수 없습니다.
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Q. 집이 2채에요. 1채는 전세가살고 1채는 자가인데..이것도 전세 낼 수 있나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.집을 2채 보유중입니다.1채는 전세를 주고있었고요.2채는 자가로 살고있습니다.지금 이자가 부담스러워서 지금 살고있는 곳을 전세를 줄 수 있나요?=> 보유 주택이 몇채건 무관하게 임대를 하는 것은 소유권의 행사이므로 전세로 임대를 할 수 있습니다.
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Q. 이사를 온 뒤 전입 신고를 안하게 되면 어떤 문제가 발생하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.주민등록법 상 입주 후 14일 이내에 전입신고를 해야 하게 되어 있으며 전입신고를 하지 않을 경우 과태료가 나올 수도 있습니다.또한 임차 후 확정일자 + 전입신고를 해야 임차인의 대항력이 발생하여 임차인의 보증금의 안전을 담보할 수 있습니다.따라서 되도록 전입신고를 하시는 것이 바람직합니다.
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Q. 묵시적 갱신 만기후 중개 수수료 부담은?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.묵시적갱신이 된 경우 임차인은 언제든 계약해지를 주장할 수 있고 임대인은 계약해지의 의사를 전달받은 후 3개월 이내에 보증금을 반환해야 하므로 새로운 임차인이 구해지건 안구해지건 임대인은 보증금 반환의무가 있습니다.따라서 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 몫으로써 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 자유의사에 따르면 되며 임차인은 중개보수를 지급할 필요 없습니다.
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Q. 주택임대 보증보험 소멸형인가요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.보증보험은 연 단위로 갱신을 해야 하는 소멸성 보험입니다.또한 기존 임차인이 보증보험에 가입되었을지라도 기한 전 퇴거를 할 경우 새로운 임차인에게 승계가 되지 않으며 새로운 임차인의 계약은 별개이므로 새로 가입을 해야 할 것으로 보입니다.
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Q. 집주인입니다. 작년에 1년짜리 월세계약을 했습니다. 오늘 계약만기 15일전에 세입자가 1년 더 살겠다고 합니다.
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.1. 1년 계약일 경우 임차인은 2년 계약의 유효함을 주장할 수 있으므로 기존 1년 + 추가 1년 = 2년의 계약기간이 유효할 것으로 보입니다.제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.2. 계약이 갱신될 경우 계약 만기일로부터 2년으로 보시면 됩니다.