안녕하세요 왕인주 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 만료 후 전세금 못 받을 경우
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.1.계약 만기가 되어 계약이 종료될 경우임차인은 목적물을 반환해야 하고 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있으나임대인으로부터 보증금 반환이 지체될 경우임차인은 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지시킨 후보증금 반환소송을 통해 보증금을 회수할 수 있으며그럼에도 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우 강제경매 등을 통해 회수 할 수 있습니다.2.임대인의 요청에 의해 계약이 조기 종료될 경우 임대인 임차인의 합의에 의한 계약 해지에 해당하므로거주기간까지의 관리비만 지급하시면 될 것으로 보입니다.
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Q. 부동산 등기부등본으로 확인할 수 있는 것들
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.부동산 등기부등본을 떼보면 해당 부동산의 소유주가 대출을 얼마나 끼고 부동산을 샀는지 알 수 있나요?=> 네. 그렇습니다.등기부등본의 갑구를 통해 가등기 가압류 가처분 등의 제한사유를 확인할 수 있으며 등기부등본 을구를 통해 임대인의 대출 금액 등을 확인할 수 있습니다.
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Q. 19년 2월 월세 계약을 했는데 계약갱신청구권 적용이 되나요??
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.기존 세입자의 계약 시점과 무관하게 모든 주택 임차인은 1회의 계약갱신청구권을 행사 할 수 있으며 임대인의 실거주 등의 특별한 사정이 없는 한 거절할 수 없습니다.또한 임대인이 실거주 이유로 갱신청구를 거절 후 2년 이내 매도 또는 임대를 할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며 손해배상의 범위는 계약 당시 임대인과 임차인이 약정한 손해배상액이며 약정액이 없다면 1. 계약 갱신거절 당시의 3개월치 월세. 2. 집주인이 새로운 세입자에게 올려 받은 월세 차액의 2년 치. 3. 계약 갱신 거절로 인하여 세입자가 입은 손해액. 위 3가지 사례의 금액 중 임차인이 청구하는 금액에 해당할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 중개수수료 법적 최고액을 줘야하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.중개보수는 중개사와 의뢰인의 협의에 따라 달라질 수 있습니다.다만 중개보수의 법정 최고액은 각 지자체 조례에 의해 정해져 있으므로이를 초과 수수한 개업공인중개사는 행정처분의 대상이 될 수 있으나감액의 경우는 합의에 따라 감액하여 지급할 수도 있는 것이므로문제가 되지는 않습니다.따라서 계약 진행 시 합의하신 금액을 지불하시면 될 것으로 보입니다.
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Q. 원룸 보증금천에 월세 50 만원일 때 복비는 얼마나 되나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.1. 보증금 1천/ 월50만원의 중개보수는 0.4% 24만원(부가세 별도)입니다.2. 6개월만 거주를 원할 경우 계약 시 임대인과 협의하여 6개월 계약을 진행하는 것이 가장 바람직하며 만약 1년 또는 2년 등 6개월 이상의 계약을 진행할 경우 임대인이 동의할 경우 계약서에 6개월 후 퇴거를 명시하는 것이 좋으며 부득이한 경우에는 임대인과 협의하여 새로운 임차인을 구한 후 임대차를 승계하고 보증금 반환 받은 후 퇴거하셔야 할 것으로 보입니다.
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Q. 오피스텔 전세관련하여 문의 드립니다.
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.1. 임대인이 1년 계약을 원하는 이유는 1년 계약 종료 후 증액 등을 원하기때문일 수 있습니다.2. 주택임대차의 경우 기간을 정하지 않거나 2년 미만의 계약일 경우 임차인은 2년 계약기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
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Q. 아파트 압류가 걸리면 팔지 못 하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.압류가 있는 아파트일지라도 매매 진행은 가능합니다.매매 시 상호 협의하에 계약금 또는 중도금 등을 통해 압류를 해제하고 매매를 진행하시면 될 것으로 보입니다ㅏ.
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Q. 중간에 퇴거할때 중개수수료는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.중개보수는 계약의 당사자가 부담해야 하므로 임대인과 새로운 임차인이 부담해야 합니다.다만, 계약 만기 전 퇴거의 경우 임대인이 동의하지 않을 경우 기존 임차인은 임의로 계약해지를 할 수가 없으며 또한 임대인은 불측의 손해가 발생하므로 기존 임차인이 손해배상에 갈음하여 임대인에게 발생하는 중개보수를 지급함으로써 중도해지에 합의를 하는 것이 일반적입니다.따라서 기존임차인이 지급하는 것이 관례입니다.
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Q. 가계약금 반환문제 문의드립니다
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.전세대출 및 보증보험 불가 시 계약금 반환 조건부 계약을 진행하였고 대출 및 보증보험 등이 불가능하다면 당연히 계약금을 반환 받을 수 있습니다.또한 해당 중개사무소에 권리분석 및 확인설명 등의 의무가 있으므로 협조하지 않을 경우 확인설명의무 위반으로 신고하시겠다고 하면 즉시 반환에 협조할 것으로 보입니다.
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Q. 전세권 설정과 전입신고의 차이점 알려주세요!
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.임차인은 확정일자 + 전입신고 + 실거주를 할 경우 대항력 및 우선변제권이 발생하며 이는 전세권과 거의 유사한 효력이 있습니다.다만 전세권을 설정할 경우 추후 보증금 반환이 지체될 경우 보증금 반환소송 등의 절차 없이 즉시 경매 실행 등의 장점이 있습니다.따라서 등기부상 권리관계에 하자가 없고 적정 수준의 전세계약을 진행하셨다면 굳이 비용 발생을 감수하며 2중으로 전세권 설정까지 할 필요는 없을 것으로 보입니다.