안녕하세요 왕인주 전문가입니다.
Q. 전세로 들어올경우 장기수선충당금은 세입자가 내야하나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.장기수선충당금은 임대인이 지불해야 하는 것이지만 실제 해당 주택에 거주 하는 사람은 임차인이므로 납부의 편의를 위해서 관리비에 포함하여 징수하므로 임차인이 지불한 후 계약이 종료될 때 임대인으로부터 반환을 받을 수 있습니다.
Q. 임대료 상한선이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 갱신할 경우 5% 이내에서 협의하여 증액 할 수 있으며 만약 임대인이 주택임대사업자가 아닌 개인 임대인일 경우 임차인과 합의가 될 경우 5% 증액 제한 없이 새로운 계약을 진행할 수도 있습니다.이 경우 임차인은 추후 2년 만기 전에 다시 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다.
Q. 계약 완료후 연장에 대한 부분 문의
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다. 질문에 답변 드리겠습니다.1.계약서를 쓸때 내야 되는 돈이 무엇인가요?=> 중개보수를 이야기 하는 것으로 보입니다.2.그 돈을 제가 내야하는게 맞나요?=> 계약 만기 전 퇴거의 경우 임대인은 불측의 손해가 발생하므로 임대인이 계약해지에 합의를 하지 않을 수도 있습니다.따라서 임대인에게 발생하는 중개보수를 지급함으로써 손해배상에 갈음하고 새로운 임차인을 구하여 임대차를 승계하고 퇴거해야 할 것으로 보입니다.3.어떻게 보면 기존 계약에서 연장만 되는 상황인데월세를 올릴 수 있는게 맞나요?=> 계약 만기가 되어 연장할 경우 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며 계약갱신청구권에 의한 연장이 될 경우 5% 이내에서 협의하여 증액할 수 있습니다.4.만일 제가 한달만 살고 나가는거면 3달치월세를 내는게 맞나요?=> 협의사항이므로 임대인과 잘 협의해 보시기 바랍니다.만약 협의가 되지 않을 경우 임대인은 만기까지 계약해지에 동의하지 않을 수도 있을 것으로 보입니다.5.묵시적 계약 연장인 경우 3개월 후 효력이 생긴다고들었는데 계약 만료 기준으로 3개월이 맞나요?=> 네. 그렇습니다.6.묵시적 계약 연장인 경우는 집주인과 따로 협의를 안 했거나 재계약을 쓰지않은 경우인가요?지금 이렇게 집주인과 말을 나누는 상황에선적용이 되지않은건가요?=> 네. 맞습니다.7.혹시 제가 묵시적 계약 연장이 상황이라면올라가는 월세를 내면서 지내야하나요?=> 묵시적갱신이 된 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 간주되므로 기존 조건 그대로 지불하시면 될 것으로 보입니다.8.묵시적 계약이 형성되는 상황이 어떤건가요?=> 계약 만기 전 6개월~2개월 이전에 계약의 양 당사자가 계약의 종료 또는 조건의 변경 등에 대한 의사표현이 없을 경우 묵시적갱신이 되며 묵시적갱신의 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 간주됩니다.
Q. 전세만기전, 세입자 구하기 전 이사 먼저 나갈때 주의할점은 무엇인가요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.먼저 이사를 나가는 상황이지만이후에 세입자가 구해지기 전까지 전입신고만 하지 않으면 되는걸까요?나중에 세입자가 구해지면 그 때 집주인에게 돈을 받는게 당연한데 이걸 문서화로 만들어놔야 할 필요가 있나요?전세보증금을 받을 수 있는 증거 같은게 있어야 할까요?그냥 이사후에 기다리다가 세입자 나타나서 저희 전세금 받고 난 후에 전입신고를 하면 상관이 없을까요?=> 계약 만기 전 퇴거를 해야 하는 경우기존 주택의 보증금을 반환 받을 때까지 주소 및 점유를 유지하여대항력이 상실되지 않도록 하시는 것이 필요하므로보증금을 반환 받으신 후 새로운 곳으로 전입신고 하시는 것이 안전할 것으로 보입니다.그리고 세입자가 계속 잘 안구해지는데 집주인은 자신들과 연결된 부동산에만 광고를 하겠다고 합니다. 저희는 이곳저곳에 다 광고를 올려서 한시라도 빨리 집을 빼고 싶은데, 집주인이 다른곳에 광고 올리는 것을 허락하지 않는데 어쩔 수 없나요?=> 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환해야 하고 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.따라서 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 몫이므로임차인은 계약 만기까지 기다리신 후 계약 만기일인 1월 11일에 보증금 반환을 요구 하시면 될 것으로 보이며만약 만기일까지 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지시킨 후보증금반환소송 등을 통해 보증금을 회수 할 수 있습니다.
Q. 집주인이 도장 안찍었는데, 잔금은 치루라고 하네요?
안녕하세요. 왕인주 공인중개사입니다.계약은 청약과 승낙의 의사의 합치로 성사되는 것이며 계약서 작성은 요식행위로써 이를 입증하기 위한 자료일 뿐입니다.따라서 임대인 임차인이 상호 협의하여 계약이 진행되었다면 계약서에 서명 또는 날인이 없을지라도 계약의 효력에는 문제 없으며 계약서에 누락 사항은 추후 보완하시면 됩니다.다만 잔금 지급 등은 임대인 계좌로 직접 송금하시고 영수증은 미리 작성하여 해당 중개사무소에 보관할 수도 있는 것이므로 송금 후 영수증을 수령하시기 바랍니다.