안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신후 퇴거할당시 임차인 부분의 중개수수료
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 다음 세입자가 구해지지 않았다면 임차인 부분의 부동산 수수료는 임차인이 지급하는것이 맞는 것 인가요? 임대인이 이를 보증금에서 빼고 지불 하는것은 잘못된방법은 아닌지요? -> 잘못된 부분입니다, 묵시적갱신중 중도해지는 통보 3개월이후에 자동종료가 되는 것이기 떄문에 임차인에게 다음임차인 중개보수를 요구할수 없고 임차인도 이를 지급할 이유가 없습니다. 즉 강행규정에 따른 부분이기에 임차인에게 어떠한 패널티도 없으며, 만약 보증금에서 이를 임의대로 차감하여 반환하는 경우 그 자체로 만기 보증금미반환으로 볼수있고 임차인은 주택인도를 거부하고 임차권 등기등을 신청할수 있는 부분입니다. 임대인과 중개사에게 법에 대한 설명을 하시고 그럼에도 임의대로 보증금에서 차감하여 반환시에는 임차권 등기신청 및 지급명령신청등 법적 조치를 진행할것이고, 그에 따라 발생하는 손해에 대해서도 배상청구를 진행하겠다고 전달하시는게 필요해 보입니다. 물론 주택 인도 역시도 거부하겠다고 하시면 될듯 보입니다. 다만 해당 부분이 현실적으로 비용대비 효울성은 없으나 ,임대인 입장에서는 주택인도가 안되면 주택을 보여줄수 없고, 임차권 등기로 인해 다음임차인도 구하기 어렵기 떄문에 피곤함을 줄수 있는 부분입니다. 그러므로 해당 진행과 동시에 협의를 통해 온전히 보증금 반환을 요구하시면 됩니다,
부동산
Q. 주담대 DSR 소득 산정 기준 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득의 판단기준은 이를 심사하는 은행에 따라 조금씩 다른 것으로 알고 있습니다. 일반적으로 급여소득자의 경우 전년도 근로원천징수영수증을 기준으로 산정하는 경우도 있고, 해당 자료가 부족할 경우 올해 받는 월급을 기준으로 1년치를 환산하여 적용하는 경우도 있습니다. 즉, 어떻게 소득이 산정될지는 그리고 임대소득에 대한 인정여부는 대출을 신청하는 은행을 통해 정확하게 상담받아보시는게 필요할듯 보입니다.
부동산
Q. 공공택지와 민간택지의 장단점이 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공택지는 말그대로 LH와 같은 공기업이 택지를 조성하고 건설사등에 공급하는 택지를 말하고, 민간택지는 민간건설사등이 매입하여 택지개발한 것을 말합니다. 개발주체에 따른 차이가 가장 큰 차이이며, 공공택지의 최대장점은 택지비용이 민간택지에 비해 매우 낮기 떄문에 그 위에 지어지는 아파트 역시도 분양가가 크게 낮아질수 있습니다. 그래서 공공택지에 지어지는 공공,민간 아파트등이 대부분 분양가상한제 적용이 되고, 그에 따라 분양가가 시세보다 낮게 책정되는 이유입니다. 보통 분양가의 60%이상은 택지비에 따라 책정이 된다고 보시면 되기 떄문입니다.
부동산
Q. 혼인합가 + 일시적 2주택 + 상생임대인 비과세 적용 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 현재 1세대 3주택에 해당이 될것으로 보입니다. 즉, 일시적 2주택에 따른 양도비과세는 적용되지 않을것으 로 보입니다. 일반적으로 혼인신고를 통해 1세대 2주택이 된 경우 일정기간(10년)내 주택하나를 처분하면 이에 대해서는 비과세를 적용해주는것으로 알고 있으나 , 질문의 경우는 혼인으로 1세대 2주택이 된 상태에서 입주권을 매수하였기 떄문에 잔금이후에는 이미 3주택이 되어 A.B주택 매도에 따른 양도비과세는 적용될 여지가 없어보입니다.
부동산
Q. 옹벽의 소유 및 관리책임에 대해서 문의를 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.애매합니다. 법적으로는 옹벽을 설치한 사람에게 우선적인 관리보수의 책임이 있는데 지금은 누가 설치를 했는지를 알수 없기 떄문입니다. 보통 경계선위에 공동으로 설치한 경우 비율에 따른 공동책임이긴 하나, 아랫집에서도 보수에 대한 민원을 넣었다면 본인들이 설치한 적이 없다는 것으로 보이기 떄문입니다. 정확한 해결에 도음이 될수는 없겠으나 ,우선 해당 옹벽을 설치한 주체를 알수 없기에 공공시설물로써 지자체가 설치하였는지를 확인해보시고 그렇지 않다면 아랫집과 협의하여 공동부담을 요구하시던지 이를 거부하면 비용이 들더라도 철거를 하겠다는 주장하시면 될듯 보입니다. 옹벽의 경우 실제 필요도는 주택이 있는 토지소유자가 더 필요할수 있기 떄문입니다, 물론 이렇게 하기 위해서는 이에 따른 책임소지가 없는지를 법률전문가의 도움을 받아 미리 확인해보시는게 반드시 필요합니다.