안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 질문처럼 하셔도 아무런 문제가 없습니다. 첫번째계약에 따라 전입신고를 하시면 익일부터 대항력이 생기고 확정일자를 부여받았다면 3.5억에 대한 우선변제권도 효력이 생기게 됩니다. 그리고 두번째 계약을 통해 확정일자를 재부여 받으면 증액된 5천만원에 대한 우선변제권만 확정일자받은 시점부터 생성되게 됩니다. 대항력의 경우 첫번째 전입신고 익일부터 생성된 대항력이 그대로 유지가 됩니다. 즉, 대항력의 경우 첫전입신고일 익일부터 효력발생 및 유지, 확정일자는 3.5억에 대한 우선변제권이 유지, 두번째 계약에 따른 5천만원 증액분이 확정일자 재부여시점부터 우선변제권 효력발생으로 보시면 됩니다.
부동산
Q. 권리금 거래 시 중개보수 관련 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차에서는 주로 두개의 계약서가 작성되는 데 기존임차인과 새로운 임차인간 권리금계약, 그리고 새로운 임차인과 임대인간 임대차계약입니다. 중개보수의 경우는 임대차계약에 대해서는 임대인과 새 임차인이 각각부담, 권리금 계약에 대해서는 새임차인과 기존임차인이 각각 부담하게 됩니다, 즉 질문에서 말하는 임대차계약에 따른 중개보수는 기존임차인인 질문자님은 부담의무가 없고, 권리금계약을 별도 하셨다면 그에 따른 중개보수만 지급하시면 되는데, 권리금에 대한 중개보수는 법적 한도가 없기 떄문에 지역에 따라 일정비율로 계산하여 지급하시면 되는게 일반적입니다.
부동산
Q. 부동산 매매계약서 금액 변경 건 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전자계약을 하셨고 서명까지 완료되었다면 일반적으로 수정이 불가한 것으로 알고 있어 기존 계약을 취소하고 다시 작성을 하셔야 합니다. 즉 전자계약을 진행한 중개사와 협의하여 다시 작성하시고 전자서명을 하셔야 할것으로 판단됩니다. 계약일의 경우는 기존과 다르지 않기에 그대로 하시면 되나, 새로운 계약서 작성이기 때문에 결국 대출신청도 다시하시는게 맞을 듯 보입니다. 다만 대출에 대한 사항은 기금E든든이 가장 정확한 정보를 제공하기 떄문에 고객센터에 정확한 문의를 하신뒤에 조치를 하시는게 좋을듯 합니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신후 퇴거할당시 임차인 부분의 중개수수료
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 다음 세입자가 구해지지 않았다면 임차인 부분의 부동산 수수료는 임차인이 지급하는것이 맞는 것 인가요? 임대인이 이를 보증금에서 빼고 지불 하는것은 잘못된방법은 아닌지요? -> 잘못된 부분입니다, 묵시적갱신중 중도해지는 통보 3개월이후에 자동종료가 되는 것이기 떄문에 임차인에게 다음임차인 중개보수를 요구할수 없고 임차인도 이를 지급할 이유가 없습니다. 즉 강행규정에 따른 부분이기에 임차인에게 어떠한 패널티도 없으며, 만약 보증금에서 이를 임의대로 차감하여 반환하는 경우 그 자체로 만기 보증금미반환으로 볼수있고 임차인은 주택인도를 거부하고 임차권 등기등을 신청할수 있는 부분입니다. 임대인과 중개사에게 법에 대한 설명을 하시고 그럼에도 임의대로 보증금에서 차감하여 반환시에는 임차권 등기신청 및 지급명령신청등 법적 조치를 진행할것이고, 그에 따라 발생하는 손해에 대해서도 배상청구를 진행하겠다고 전달하시는게 필요해 보입니다. 물론 주택 인도 역시도 거부하겠다고 하시면 될듯 보입니다. 다만 해당 부분이 현실적으로 비용대비 효울성은 없으나 ,임대인 입장에서는 주택인도가 안되면 주택을 보여줄수 없고, 임차권 등기로 인해 다음임차인도 구하기 어렵기 떄문에 피곤함을 줄수 있는 부분입니다. 그러므로 해당 진행과 동시에 협의를 통해 온전히 보증금 반환을 요구하시면 됩니다,
부동산
Q. 주담대 DSR 소득 산정 기준 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득의 판단기준은 이를 심사하는 은행에 따라 조금씩 다른 것으로 알고 있습니다. 일반적으로 급여소득자의 경우 전년도 근로원천징수영수증을 기준으로 산정하는 경우도 있고, 해당 자료가 부족할 경우 올해 받는 월급을 기준으로 1년치를 환산하여 적용하는 경우도 있습니다. 즉, 어떻게 소득이 산정될지는 그리고 임대소득에 대한 인정여부는 대출을 신청하는 은행을 통해 정확하게 상담받아보시는게 필요할듯 보입니다.