전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 전세 2년 계약을 채우고 이사를 가야하는 상황인데 날짜가 맞지 않아 전세계약서를 2장 쓰라는 중개사님의 제안에 대해 문의드릴점이 있어 상담 예약드립니다.
제가 전세를 살고있는데 다른곳으로 옮겨 이사를 가려고 하고 있습니다.
그런데 이사 날짜가 새롭게 들어올 임차인과 제가 이사를 갈 집주인 분이 세입자가 들어오기를 원하는 날짜와 잘 들어맞지 않았습니다.
그래서 중개사 님이 한달짜리 전세계약서와 그 직후 2년짜리 전세계약서를 둘다 쓰면 해결될것 같다고 제안하신 상황인데 한달짜리, 2년짜리 전세계약서를 하루에 모두 쓰고 나서 입주할때 전입신고와 확정일자를 잘 받아놓고, 또 2년짜리 계약의 시작 시점에 확정일자를 또 받으면(전입신고는 중복으로 안된다고 합니다) 전세보증금 반환에 문제가 될 부분은 없을지 궁금했습니다.
정확한 프로세스는 이렇습니다. 이사갈 집의 전세가가 총 4억인데
1. 첫번째 전세계약(3억 5천으로 계약)에 대한 계약금과 잔금을 집주인분에게 송금(총합 3억 5천)
2. 두번째 전세계약(4억으로 계약)이 시작될 때 추가로 5천만원 집주인분에게 송금(총합 4억)
계약서는 미리 날짜가 겹치지 않게 하루에 둘다 작성해놓을 예정입니다.
2번째 계약에 대해 확정일자는 받을 수 있는데 대신 같은 집이라 전입신고가 안되는 상황인데 이렇게 되어도 2번째 계약에 대해 우선변제권과 대항력이 유지가 될지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전입신고는 한번 하게되면 퇴거를 하지 않는 이상 계속 유효하므로 새로 전입신고는 필요하지않고, 거주를 시작하면 대항력이 발생하고 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네. 질문처럼 하셔도 아무런 문제가 없습니다. 첫번째계약에 따라 전입신고를 하시면 익일부터 대항력이 생기고 확정일자를 부여받았다면 3.5억에 대한 우선변제권도 효력이 생기게 됩니다. 그리고 두번째 계약을 통해 확정일자를 재부여 받으면 증액된 5천만원에 대한 우선변제권만 확정일자받은 시점부터 생성되게 됩니다. 대항력의 경우 첫번째 전입신고 익일부터 생성된 대항력이 그대로 유지가 됩니다. 즉, 대항력의 경우 첫전입신고일 익일부터 효력발생 및 유지, 확정일자는 3.5억에 대한 우선변제권이 유지, 두번째 계약에 따른 5천만원 증액분이 확정일자 재부여시점부터 우선변제권 효력발생으로 보시면 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
확정일자는 해당 주택이 만일의 경매시 배당의 선순위를 보장 받기 위해서 준비하는 것입니다
사정상 1차 계약하고 3억 5000, 2차 계약 시 5000을 더하는 방법으로
각각의 계약서에 계약가간 개시전에 확정 일자를 받는다고 하면 첫확정일자의 효력은 첫 전입의 익일부터
유지되는 것이고 5천은 2번째 확정일자시 부터 추가되어 유지되는 겁니다
전입신고는 기존의 하셨으므로 변동 없이 유치만 하시면 문제가 없습니다1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2장의 전세계약서를 작성하는 방식 자체는 가능하며, 아래 요건을 지키면 대항력 및 우선변제권 확보는 가능합니다
,전입신고 처음 입주 시 1회로 대항력 유지
,확정일자 (1차 계약)3.5억 보호 가능
,확정일자 (2차 계약) 새로 받으면 4억 전체 보호 가능
,대항력 실거주 + 전입신고 유지로 인정
,우선변제권 각 확정일자 기준 우선순위 발생
이 방식은 다소 복잡하고, 향후 분쟁 소지가 있으므로 계약서상에 두 계약의 관계를 특약사항으로 명확히 기재하는 것이 좋습니다
부동산에 그부분을 짚어서 계약할수 있도록 부탁하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고는 1회만 가능하므로 두 번째 시작일에는 전입신고를 새로 하지 못합니다.
즉 두 번째 계약의 대항력을 별도로 인정받지 못할 수 있습니다.
실무상 거주를 게속하고 있는 상태이므로 묵시적으로 인정되는 경우도 있지만 법적으로는 모호한 여지가 있습니다.
확정일자만 따로 받으면 우선변제권은 생깁니다. 하지만 대항력이 없는 확정일자만으로는 경매 등에서 우선 순위가 낮아질 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가1. 첫번째 전세계약(3억 5천으로 계약)에 대한 계약금과 잔금을 집주인분에게 송금(총합 3억 5천)
2. 두번째 전세계약(4억으로 계약)이 시작될 때 추가로 5천만원 집주인분에게 송금(총합 4억)
계약서는 미리 날짜가 겹치지 않게 하루에 둘다 작성해놓을 예정입니다.
2번째 계약에 대해 확정일자는 받을 수 있는데 대신 같은 집이라 전입신고가 안되는 상황인데 이렇게 되어도 2번째 계약에 대해 우선변제권과 대항력이 유지가 될지 궁금합니다
===> 확정일자 만을 받은 상태에서 대항력이 발생되지 않습니다. 이러한 경우 가족 중 일부라도 먼저 전입신고를 시켜 놓은 후 진행하시기 바랍니다.