안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 주택담보대출 받아 집 매수 후 전세 진행
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택담보대출 후 지인에게 전세 놓기 • 주택담보대출을 받은 집을 지인(친구, 가족 등)에게 전세로 내놓는 것이 가능한지 궁금합니다. • 전세 계약 과정에서 특별히 유의해야 할 점이나 제한 사항이 있는지도 알고 싶습니다. • 지인과의 전세계약 시 일반 임대차와 동일하게 법적 효력이 인정되는지, 혹시 금융기관이나 세무상 불이익이 발생할 수 있는지도 궁금합니다 -> 수도권내 주택담보대출시에는 6개월내 전입의무가 있기 떄문에 질문처럼 주담대가 받은 뒤에 재임대는 현실적으로 어렵습니다. 가능한 방법이라면 전세보증금을 받아 기존 주택담보대출을 상환하시는 방법이 있는데, 최근 수도권 규제지역 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 있기에 실거주가 아닌 이상 매매계약에 대한 허가가 나오지 않는 것으로 알고 실거주후 전세를 놓더라도 실거주 2년은 유지를 하셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 그리고 지인이든 타인이든 전세계약서를 작성하여 정상 임대차를 한다면 일반 임대차와 다르지 않습니다. 단, 가족관계인 경우에는 전세대출이 제한될수 있습니다. 2. 실거주 의무와 동거인 등록 • 대출 약정상 실거주 의무가 부여된 경우, 등본상 동거인(지인)으로 등록하여 함께 거주하는 방식으로 실거주 의무를 충족할 수 있는지 문의드립니다. • 실거주 의무를 위반하지 않으려면 어떤 점을 반드시 지켜야 하는지, 동거인 등록이 실거주로 인정되는 공식적인 기준이 있는지도 알고 싶습니다. • 향후 금융기관이나 정부 기관의 실거주 확인 절차에서 문제가 될 수 있는 부분이 있다면 미리 안내 부탁드립니다.->실거주의무는 사실상의 전입신고여부를 우선 기준으로 하기 떄문에 전입신고를 그대로 해당 주택에 둔다면 실거주의무는 충족이 될것으로 보입니다. 가장 안전한 방법은 본인이 직접 전입신고된 대로 실거주를 하시는 부분이고, 해당 주택에 동거인이 있다고 하더라도 관계없습니다. 다만 매년 주민센터를 통한 통장이나 동장들이 사실조사를 하는 만큼 해당 부분에서 실거주를 하지 않는다는 사실등이 나올경우 문제가 될수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 투자와 REITS의 장단점 비교및 선택기준은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자의 방식은 크게 직접투자와 간접투자가 있는데, 직접투자는 직접부동산을 구매하고 수익을 창출하는 것이고 간접투자는 주식시장등에 상장된 리츠를 통해 주식을 매입하고 배당을 통해 수익을 창출하는 구조라고 할수 있습니다. 위험도만 보면 직접투자가 간접투자에 비해 높은 편이고, 수익의 경우 직접투자는 임대수익과 시세차익, 리츠의 경우는 임대수익등의 수익을 보유한주식수에 따른 배당을 통해 돌려받는 다고 보시면 됩니다, 그리고 접근성만 보면 간접투자가 소액투자 및 진입장벽이 낮은게 일반적입니다.
부동산
Q. 매매계약서 내용 변경 건 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이중계약서 자체는 문제의 소지가 있습니다. 사실상 불법행위로써 처벌대상이 될수 있습니다. 질문처럼 별도 비용이 실제 발생하더라도 매매가격은 총 합산금액이 되기 때문에 질문작성 자체가 이중계약서 작성으로 볼 여지가 있습니다. 그리고 은행에 매매계약서를 제출하였을 때 주택평가가액은 매매가격이 아닌 은행이 산정하는 주택평가액을 기준으로 하게 됩니다. 편의에 따라 질문처럼 하였을 경우 대출심사등에서 잘 넘어갈수 있더라도 추후에 문제가 발견될 경우 형사처벌 및 세금추징의 위험이 있으므로 위와 같이는 하지 않는게 좋습니다.
부동산
Q. 아파트를 해도 안팔리면 답이 없네요. 헐ㅋ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.케이스 바이 케이스겠죠, 거래가 많이 활발하고 가격변동이 많은 매물도 많은 것처럼 실제 거래는 없으나 호가만 오른 매물도 있을수 있습니다. 결국 투자하는 매물을 잘 고른 사람과 그렇지 못한 사람의 차이가 있을수도 있고 상황적으로 부동 지금처럼 규제강화정책으로 시장내에서 거래감소 영향에 따른 일시적인 것일수도 있구요, 확실한건 아파트를 통해 혹은 부동산을 통해 자금을 많이 축적한 사람들은 많고 실제 이러한 목적으로 부동산에 대한 투자수요는 늘 꾸준하다는 사실입니다. 그리고 부동산의 특성중 하나가 현금환급성이 낮다는 것인데, 그만큼 현금화를 하는데 시간이 걸리는 것은 전체적부동산의 특징이기 때문에 감수하여야 할 부분이긴 합니다.
부동산
Q. 전국민 25만원 지원이 도움이ㅜ되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 지금 우리나라 경제의 가장 큰 문제는 기초가 되는 소상공인들의 폐업룰이 높아지는 점이고 이는 내수경기침체에 따른 이유가 큽니다. 즉, 물가는 높아지고 소득은 동일하거나 줄면서 가구경제가 어려우니깐 다들 소비를 줄이게 되고 이는 내수경기침체기 되고 경제순환이 전혀되지 않는 상태입니다. 이런 상황에서 정부에서는 소비증가를 위해 소비쿠폰을 발행하여 사용을 독려하고 이는 소상공인들 매출상승으로 이어지면서 해당 자금이 다시 시장에서 돌게되는 순환구조를 위한 하나의 지원정책이라고 볼수 있습니다. 물론 이자체로 경제가 회복되거나 하지는 않겠지만 ,이러한 정부의 유동성 확대는 결국 일시적인 숨통을 트는데에는 도움이 될수 있습니다. 물론 어려운 서민경제에도 도움이 되는 부분도 있습니다.