안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 아파트전세대출에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.버팀목 전세대출이든 일반 시중은행 전세대출이든 선순위 근저당이 있더라도 임대차계약시 말소조건부로 할때에는 문제가 없습니다, 질문의 경우라면 질문자님이 후순위 임차인으로써 계약을 진행하기 위한 것으로 보입니다. 쉽게 본인보다 선순위인 근저당(3천만원)을 그대로 둔채 전세계약을 통해 후순위 임차인으로써 진행하려고하는게 아닌가 싶습니다. 이때는 중개사에게 정확하게 문의를 먼저 해보시기 바랍니다. 일반대출이라는게 후순위전세대출를 말하는 건지, 선순위 임차권을 위해 계약서상 말소조건으로 계약을 할수 없다는 뜻인지를 문의하시고 만약 그렇다면 해당 주택의 시세를 고려해서 계약여부를 신중하게 판단해보셔야 합니다. 이유는 후순위 임차권은 결국 권리상 리스크가 선순위 임차권보다는 불안전할수 있기 때문입니다.
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Q. 2017년 청약당첨후 분양권매도 생애최초
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권을 주택수에 포함하는 기준일은 양도소득세는 2021년 1월1일이후 취득한 분양권에 대해서 적용되고 취득세의 기준에서는 2020년 8월 12일 이후 적용됩니다. 질문에서 말하는 생애최초 자격에 있어서는 2018년 9월 13일 이후 분양권 전매이력이 있는 경우 주택을 소유했던 것으로 간주하게 됩니다. 결론적으로 2017년 12월에 전매한 분양권에 대해서는 주택을 소유했던 것으로 보이지 않을 것으로 예상되며 , 그에 따라 생애최초 자격에는 영향을 주지 않을것으로 보입니다.
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Q. 2개월전 아파트 매도후 매수인이 누수민원을 건의했어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 누수의 경우 매도자의 하자담보책임에 해당되는 것은 맞으나, 해당 하자담보책임은 매매계약시 특약으로써 배제가 가능합니다. 질문의 경우 위 특약이 하자담보책임 배제 특약에 해당되는지가 중요한 요점으로 보입니다. 개인적판단으로는 "소유권이전 이후의 하자 부분에 대해서는 ~ 계약한다" 라는 표현에는 배제라는 의미가 없고, 전제사항에 건물의 노후화와 시설물의 수리요구라는 범위를 한정한 것만 보았을때 매도인의 하자담보책임 전체를 배제하기는 어렵지 않을까 생각이 됩니다. 즉, 해당 부동산에서도 이러한 판단에 따라 연락을한게 아닌가 생각됩니다,.사실상 하자담보책임을 배제하기 위해서는 특약에 정확한 문구로써 매도인의 하자담보책임을 배제한다는 문구가 있어야 가장 확실하다고 할수 있습니다.
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Q. 중소기업청년대출 묵시적 연장 상태에서 집주인의 증액 요구
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문 :1. 이미 묵시적 연장이 상태가 맞죠?, 500만원 증액을 해줄 의무가 있는건지 , 집주인의 독단적인 집 매매가 가능한건지 -> 만기일 기준 2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신은 성립되었다고 볼수 있고, 이떄는 인상요구를 거부하셔야 문제되지 않습니다. 단, 만기 2개월전은 의사통보를 기준이며 합의를 기준으로 하는게 아닙니다. 2. 묵시적 연장 상태이기에 3개월 전에만 퇴거 통보하면 언제든 퇴거를 할 수 있다고 알고 있는데, 500만원 증액하더라도 가능한건지(허그에 문의했을때는 안될 수 있을 것 같다, 대출 은행사에서는 잘 모르겠다) -> 묵시적갱신이 성립된 이후에 합의에 따라 인상이 된 경우 이를 묵시적갱신으로 볼지, 합의갱신으로 볼지에 대한 문의로 보입니다. 사실 해당 부분은 조금 애매하긴 한데, 일반적으로 묵시적 갱신이후에 보증금 인상에 따라 재계약서를 작성하는 경우에는 해당 계약이 유효하게 되므로 묵시적갱신이 아닌 합의갱신으로 볼수 있습니다, 보통 실무에서 해당 경우가 잘 없어 정확한 기준의 답변은 어려운데, 이유는 임차인이 이미 법적 갱신된 상테에서 보증금을 인상하면서까지 본인의 권리를 포기하는 경우가 없기 떄문입니다. 3. 500만원 증액에 관련한 서류 작성시에 3개월 퇴거 자유권을 지키기 위해서는 어떻게 작성해야 하는건지 -> 특약으로 작성하시면 됩니다. 내용은 질문 그대로 기재하시면 됩니다. 예를 들변 임차인이 원할 경우 퇴거 3개월전에 통보하며 이때는 임대인동의와 관계없이 3개월뒤 계약은 종료된다. 정도라고 보시면 됩니다. 다만 상대방이 이를 인정할지는 확답하기 어렵네요4. 만약 3개월 퇴거 자유권을 잃게 된다면, 집을 빼고 싶은데 만기까지 한달 남았어요.(전세 재계약도 한달 남음) 한달 안에 빼드려야하나요?-> 이미 묵시적갱신이 성립되었다고 한다면 보증금 인상 동의를 하지 않더라도 계약연장에는 문제가 없습니다. 그리고 이미 연장이 되었기에 기존 만기일에 퇴거는 어렵습니다. 퇴거를 바로 한다고 한다면 중대해지에 대한 통보를 한 3개월뒤에 계약이 종료되기에 현 시점 임대인에게 통보한 3개월후 계약이 종료됩니다. 참고로 묵시적갱신에서 중도해지는 임차인만 할수 있고 임대인은 할수 없습니다.
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Q. 제가 과거에 한번이라도 집을소유했다면 관련자료는 어디서확인이가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 간단하게는 청약홈 홈페이지에 접속하여 로그인후에 메뉴에서 청약자격확인 -> 주택소유 확인 을 이용하시면 과거 부동산 거래내역과 현재 소유 여부를 확인할수 있습니다. 그외 정부24 홈페이지에서도 전국의 본인이 가지고 있는 부동산을 한번에 확인가능합니다. 다만, 질문처럼 주택에 대한 소유이력만을 확인하고 싶다면 전자의 방법으로 하시는게 가장 편리합니다.