안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약의 공동명의에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약의 명의변경은 등기를 요하지 않기 떄문에 사실상 임대인과 협의하여 계약서를 다시쓰시는 방법이 있습니다. 다만 임대인이 동의하지 않을 경우 명의를 공동으로 바꾸기는 쉽지 않고, 세금적으로 질문자님이 모두 보증금을 납부한 상태에서 공동명의로 할 경우 전세금의 절반에 대해서는 현금증여로 추정될수 있기에 해당 부분도 확인을 해보셔야 합니다.
부동산
Q. 부모님과 함께 살다가 아파트 구매시 세금문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대분리전에는 1가구 2주택으로써 적용될 가능성이 높습니다. 그에 따라 현 상테에서 주택을 취득하는 경우 취득세에 대해서 조정지역내 중과세가 적용될수 있습니다. 다만, 취득세에도 중과배제의 요건에 해당되는 경우 기본세율이 적용될수 있으나 해당 요건에 대해서는 상세하게 별도 확인을 해보셔야 합니다. 그리고 청약의 경우도 실제 납부는 아파트가 완성된 시점이나 취득시점은 분양권 당첨일을 기준으로 하기 떄문에 중과세 가능성이 있으므로 현재상태에서 취득을 하시기보다는 세대분리르 하신뒤에 취득을 하시는게 유리할 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 부동산매매대금 후 부동산복비관련문윽
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 계약서와 통장을 안보여주시는 분이 어머님으로 보입니다. 이런 경우 중개사나 계약상 이중계약을 의심하기 보다는 어머님의 말이 사실인지를 먼저 확인하셔야 할 부분으로 보입니다, 보통 등기에 기재된 금액은 계약서를 제출하여 해당 금액을 기준으로 하기 떄문에 계약서상 거래금액은 10억 7천이 맞을 것으로 예상되며, 해당 금액 전체가 매수자로부터 이체가 되었는지는 통장을 통해 확인을 하셔야하는데 이 확인은 어머님 통장을 직접보시는 방법외에는 없습니다, 통장을 확인하였는데 입금금액이 다르다면 계약서를 확인하여 기재된 지급내역과 중개사 정보를 확인하여 해당 중개사를 통해 역순으로 거래과정에 대한 확인이 필요할듯 보입니다. 뭐 업계약서를 작성한 것일수도 있고 의심대로 중개사가 중간에 돈을 횡령할수도 있는 여러 가능성이 있으나, 업계약서의 경우는 거래당사자 및 중개사 모두 처벌대상이 되기 때문에 정확한 사실관계를 파악한뒤에 대처를 해보셔야 할 부분입니다. 무엇보다 어머님의 협조를 얻으셔야만 위부분이 확인 가능할것으로 보이고 자식이라도 어머님의 병세를 병원을 통해 확정을 받지 않으면 법률상 개인정보에 대해서 임의대로 확인을 할수는 없기에 어머님을 설득하시는게 우선적으로 필요해 보입니다 .
부동산
Q. 소상공인 폐업자주가 급증하고 있다는데요. 상가나 지산에 미치는 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 소상공인 폐업이 늘어난 데에는 진입장벽이 낮아 과다공급에 따른 경쟁과열도 있지만 가장 큰 문제는 내수경기침체에 따른 매출하락으로 못버티고 폐업하는게 최근 폐업률이 늘어난 이유입니다. 그리고 이렇게 소상공인들의 폐업이 늘어나면 당연히 상가건물에 대한 입점수요가 줄어들게 되고 해당 건물자체의 공실이 늘어 가치도 하락하게 됩니다 .나아가 해당 지역전반의 공실이 늘어나면 상권이 침체되고 심해지는 경우 상권이 소멸될수 있습니다. 이렇게 되면 해당 지역의 부동산 가치는 크게 하락하게 되는게 일반적입니다. 한번 무너진 상권은 다시 살아나기 어렵기 때문에 해당 지역 경제전반의 침체로 나타나게 됩니다.
부동산
Q. 임대료 연체이자 이율과 계산방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상행위에 따른 법정이자율은 연 6%입니다만, 상가임대차의 경우 민법에 따라 지연이자 청구로 보기 떄문에 일반적으로 5%을 적용하게 됩니다. 다만 임차인과 임대인이 합의하여 정할수 있으며, 연 20%을 초과할수는 없습니다. 해당 연체이자금액 계산 방법은 "(연체된 월세금액 X 연체일수 X 연체이자율) / 365 로 보시면 됩니다. 예를 들어 월세 100만원 , 연체기간 30일, 적용이율 5%라고 할때, 1,000,000 X 30 X 0.05 = 1,500,000원 이를 365일로 나누면 4110원정도가 나오게 됩니다. 즉 소액이 나오게 되는만큼 두 당사자간 관계를 고려할때 장기간 연체로 인해 계약을 해지하는 상황이 아닌 이상 이를 꼭 받고자하는 경우는 많지 않습니다.