안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 임대료 연체이자 이율과 계산방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상행위에 따른 법정이자율은 연 6%입니다만, 상가임대차의 경우 민법에 따라 지연이자 청구로 보기 떄문에 일반적으로 5%을 적용하게 됩니다. 다만 임차인과 임대인이 합의하여 정할수 있으며, 연 20%을 초과할수는 없습니다. 해당 연체이자금액 계산 방법은 "(연체된 월세금액 X 연체일수 X 연체이자율) / 365 로 보시면 됩니다. 예를 들어 월세 100만원 , 연체기간 30일, 적용이율 5%라고 할때, 1,000,000 X 30 X 0.05 = 1,500,000원 이를 365일로 나누면 4110원정도가 나오게 됩니다. 즉 소액이 나오게 되는만큼 두 당사자간 관계를 고려할때 장기간 연체로 인해 계약을 해지하는 상황이 아닌 이상 이를 꼭 받고자하는 경우는 많지 않습니다.
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Q. 주거용 오피스텔 재계약 관련 문의 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장을 원하셨다면 그냥 아무말 없이 계셔도 무방하였을 것으로 판단이 됩니다. 보통 2년미만의 계약의 경우 묵시적갱신은 성립되지 않지만, 최소 거주기간 2년에 따라 임차인이 원할 경우 임대차는 1년추가 연장이 가능하고 위 경우가 이에 해당이 됩니다. 즉, 본인이 퇴거를 원하지 않는이상 임대인에게 먼저 연락할 이유는 없습니다, 우선 질문처럼 본인이 연장의사를 밝혔고 임대인이 별다른 조건 변경에 대한 말없이 지나갔다면 동일조건으로 1년간 추가 연장이 되었다고 보시면 될듯 하고 1년 추가로 거주를 하시면 됩니다. 만약 이후에 임대인이 조건 변경을 원하는 경우 이에 거절을 하더라도 임대인은 2년미만 거주에 따라 퇴거를 요구할수 없기에 거주를 계속하시면 되고, 2년이 되는 시점에서는 퇴거를 원하실 경우에 만기 6~2개월전 반드시 의사통보만 잊지 않고 하시면 됩니다.
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Q. 6·27 대출 규제 후 서울 아파트 거래량 급감하고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 지금까지는 서울,수도권내 주택가격상승세는 멈춘듯한 모습을 나타내고 있습니다. 당연히 거래량도 줄어들고 있고 이에 반해 기존 계약건의 취소는 늘어나고 있습니다. 해당 효과가 언제까지는 이루어질지는 정확하게 판단하기 어려우나,시장이 해당 정책에 적응이 되는 시점까지는 추세가 이어지지 않을까 생각이듭니다. 다만 이전과 다르게 대출 자체가 막혀있는 상황이기에 시장이 현 규제에 적응이 되었다고 거래량이 갑작스럽게 다시 늘어나기는 어렵지 않을까 생각이 되고 이후 정부가 발표하는 추가정책에 따라 방향성이 바뀔 가능성이 높아보입니다.
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Q. 민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출이 있다고 해도 주택담보대출 이용은 가능한데, 문제는 질문처럼 공백이 있을 경우 기존 전세대출로 인해 주택담보대출의 한도에는 영향을 줄수 있습니다. 보통은 상환조건부로 신청을 하는 경우 크게 영향이 없으나, 주담대 실행시에 전세대출도 유지가 된다면 한도에는 영향을 줄수 밖에 없기 떄문입니다. 이런 경우 사실상 기존 전세계약을 빠르게 해지하는 게 필요한데 , 민간임대아파트라도 주택보유를 하는 경우 만기시 연장이 되지 않고, 계약 중간이라도 임대사업자의 약관에 따른 일부패널티를 부담하고 퇴거가 가능한 것으로 알고 있기 때문에 우선 이부분을 정확하게 확인하신뒤에 대출등의 자금계획을 세우시는게 맞을듯 보입니다. 보통 패널티가 다를 뿐 민간임대아파트의 경우 중도퇴거가 전혀 불가능하지는 않기 떄문입니다.
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Q. 부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6.27 부동산대책에 따른 주택담보대출에 경락대출도 포함이 되면서 동일한 규제를 받기 떄문에 실거주의무가 있어 당장투자가 어려울수는 있습니다. 다만 경락대출을 받지 않는 경우에는 실거주의무가 적용되지 않기 때문에 경락자금을 자기자금으로 동원해서 인수후에 임대차를 주는등의 방법은 가능할수 있습니다. 결국에는 본인 자금상황에 따라 투자가능성에는 차이가 생길수 있습니다. 그리고 이번 규제는 정부의 규제안 중 일부에 불과하다고 밝혔기 때문에 추가적인 공급대책이나 규제정책여부를 보고 투자판단을 하시는게 우선되어야 합니다. 지금 당장은 시장 불확실성이 높기 때문에 부동산 투자자금이나 경험이 적은 투자자들이 쉽게 도전할수있는 분위기는 아니라 판단이 되기 때문입니다 .