안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 수도권 아파트 집값이 계속 상승하는 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 서울 수도권내 주택가격이 상승하는 이유는 구매심리상 민주당이 집권하면 부동산이 상승된다는 과거 경험등이 작용되어 상승심리가 커진게 이유가 될수 있고 상황적으로는 경기부양을 위해 시장내 유동성을 늘릴것으로 예상되고, 금리가 인하되고 있다는 점이 향후 자본시장에 상승을 가져올수 있다는 부분이 주택구매심리를 높이는 것 때문입니다,또한 다음달 시행예정인 스트레스 3단계DSR 도입을 앞두고 대출한도 규제전 주택을 구매하여 대출을 받으려는 수요가 늘어남에 따라 주택거래가 늘어난 부분도 이유가 될수 있습니다,
부동산
Q. 몇십년전 토지 혹은 건물 관련하여 보상 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보고 당사자간 구두계약만 했을 뿐 실질적인 자금이체나 등기부이전등이 없었다면 법적으로 해당 토지나 건물에 권한이 있다고 보기 어렵습니다. 그리고 우리나라의 경우 건물과 토지는 별개로써 보기 떄문에 건물이나 토지를 별도로 구매할수 있는 구조입니다. 다만 아파트처럼 공동주택은 대지권설정등을 통해 토지와 분리하여 처분을 못하게끔 하고 있고 그외 단독주택이나 다른 건물에 대해서는 토지소유자와 건물소유자가 불일치할수도 있습니다. 개인적 판단으로 질문의 경우가 사실이라도 구두계약에 따른 매매가 실제 진행되었는지를 먼저확인하시는게 맞을듯보입니다. 참고로 기존 집이 철거되고 도로가 생겼다는건 이미 등기부상 소유자가 다른 사람이였다고 볼수 있고 도로관리주체가 토지에 대해 정당한 방법으로 통해 권리를 얻어 만들었다고 볼수 있기에 단순히 구두상 계약을 했었다는 것만으로 권리를 주장할수는 없을것으로 보입니다
부동산
Q. 전세 계약 시 보험을 위한 근저당 설정, 안전할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1. 부동산의 설명처럼 이러한 방식으로 제 보증금을 확실하게 지킬 수 있는지 궁금합니다. -> 근저당설정은 임차권에 비해 강력한 권한이 생기는 부분이나, 결과적으로 100%안전성을 확보하지는 못합니다. 결국 근저당은 해당 주택경매등을 따라 순위배당을받는 것이기에 주택낙찰 금액등에 따라 보장되기 어려울수도 있습니 다. 2. 혹시 부동산에서 제시한 방식으로 계약하게된다면 이면 계약이되는 걸까요? -> 정확히는 이면계약에 해당이 된다고볼수있고, 해당 부분이 계약상 문제가 될 여지는 적으나, 최근 판례등에 따라서 보증보험에 맞추어 계약서를 작성하고 다른 방법으로써 보증금 차액을 지급하는 방식에 대해서는 보증보험의 지급 거절을 인정한 사례가 있기에 해당 부분은 유의를 하셔야 합니다. 3. 집주인 일정에 맞춰 계약일 약속을 잡았는데, 집주인이 계약날 오지 못한다고 하여 전자 계약으로 하자고 합니다. 부동산에서는 전자계약이 대출이자 감면 혜택도 있고 ‘더 안전하다‘라고 하는데 대면 거래보다 전자 계약이 안전한 이유는 뭘까요? -> 전자계약이라고해서 당사자를 안만나도 되는것은 아닙니다. 전자계약은 기존과 같은 종이계약서를 대신해서 전자계약을 하는 것일뿐 당사자간 만나서 계약자를 확인하는 과정은 필수적으로 거치셔야 합니다, 결국 전자계약이라는건 당사자간 만남없이 진행되는 온라인 계약이 아니라 단순하게 기존 종이계약서를 대신하는 하나의 종류일뿐입니다.
부동산
Q. 4기 신도시 공약을 제외한 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.4기신도시에 대한 공약이 공약집에서 마지막에 제외된 이유는 계획이 없었다기 보다는 역대 정권에서도 공약으로 발표하였더라도 실제 공급으로 이어지기까지 긴 시간이 걸리면서 실제 주택가격을 안정화효과나 불안감을 잠재우기에는 한계가 있었다는 판단이 있었기 때문으로 알고 있습니다. 특히 문재인 정부시절 3기 신도시의 경우 2025년 첫입주가 목표였지만 현실은 착공지연등으로 인해 입주시기가 줄줄이 밀려나고 있습니다. 그래서 전문가들이나 국민들 입장에서는 장기적인 신도시계획도 필요하지만 그보다 주택시장 안정화 효과가 빠르게 나타날수 있는 공급계획등이 필요하다는 입장이 강하여 정책공약집에서는 제외를 한듯 보입니다 .
부동산
Q. 부동산 매물 거래량이 매우 하락중이라는데 실제로 얼마나 하락하고 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 상황만 보면 서울의 경우 금리인하와 민주당 집권에 따른 부동산 상승기대감으로 가격상승이 나타나고 있고 지방의 경우는 지방소멸화문제등으로 인해 가격회복이 되지 않는 상황입니다. 2025년 5월 기준으로 전국주택가격 동향조사 결과 매매가격 지수는 전국적으로 -0.02%, 수도권은 0.1%, 서울은 0.38% 상승하였고, 지방은 -0.12%하락하였습니다. 그리고 25일 한은이 발표한 금융안정보고서에 따르면 2023년1월부터 2025년 4월까지 서울 매매가격은 16.1%상승한 반면, 비수도권은 1.7% 하락했고 같은 기간 수도권 전체상승률은 9.6%입니다. 자료에서도 나타나듯 향후 서울지역의 주택가격상 상승세가 강해질고 반면 양극화는 심화될거라는 의견들이 많아 정부에서도 예의주시를 하는 것으로 알고는 있습니다.