안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 로얄층보다 탑층이 분양가가 비싼 이유가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지 로얄층은 전체층에 3분에 2 해당되는 층이 해당되었으나, 최근에는 주택선택시 조망권, 일조권등이 중요하게 생각되면서 탑층이 로얄층으로 보는 경향이 많습니다. 그에 따라 실제 층별 가치도 탑층이 가장 비싸고 , 프리미엄 팬트하우스도 탑층에 위치하는게 일반적입니다. 말했듯이 이전보다 높아지는 건물층수에 따라 탑층이 지금은 로얄층이라고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 전세기간을 연장할 때 어떤 시기에 집주인에게 알려야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 재계약에 대한 통보는 만기 6~2개월전에 하셔야 합니다. 해당 기간내 두 당사자 모두 아무런 의사통보를 하지 않을경우 임대차보호법에 따라 묵시적갱신이 성립되고 동일조건으로 연장되게 됩니다. 일반적으로 임차인입장에서는만기퇴거를 원할 경우 해당기간내 반드시 계약만기해지 및 재계약거부의사를 전달하셔야 하고 연장을 원하는 경우에는 묵시적갱신이 유리하기 때문에 임대인 연락이 먼저오기전까지는 가만히 계시는게 유리합니다.
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Q. CR리츠 전세매물 전세계약해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리츠는 기업구조조정 목적의 리츠로써 다수의 투자자의 자금을 모아 기업구조조정용 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배분하는 금융상품을 말하고 미분양 CR리츠는 쉽게 미분양등으로 인한 매물을 공모를 통해 일반투자자의 자금을 모아 해당 부동산을 매수하고 이를 임대차를 통해 수익을 발생시켜 그 수익을 배당을 통해 환원해주는 부동산 투자회사를 말합니다. 복잡하나 전세계약을 하는 임차인입장에서는 임대인이 개인이 아닌 기업이라는 차이가 있는 것이고, 그외 권리사항등이나 보증금 반환가능성은 일반 개인보다는 안정적이라고 할수 있습니다. 법인 임대인 의경우 부도등에 다른 위험성과 경매시 임금채권에 대한 우선배당등으로 인한 피해가능성이 있기에 계약하지 말하는 경우가 있으나, CR리츠의 경우 이런 부분에서는 더안정적인 임대인으로 볼수 있기에 계약을 진행하는데 있어 법인인 임대인이라는 단점은 크게 부각되지 않습니다,
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Q. 입주장에서 아파트매물 싸게 구입하는 방법 알려주세요.얼마까지 가격이 떨어지는지도 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주장에서 급매가 나올지 오히려 비싸게 매물이 나올지는 매물마다 차이가 있는 것이지 확실하게 그렇다고 일반화하기는 어렵습니다. 보통 신축아파트로써 입주세대가 많은 경우 잔금시점에 임대차를 진행하는 물량등을 한번에 쏟아지면서 낮은 금액에 임대차가 가능할수 있지만, 반대로 매매의 경우 해당아파트의 입주시점이라도 시세차익등이 있거나, 인기가 있던 물량등이 급매로 나올 가능성은 낮고 매물이 나오더라도 시세차익을 보기위한 매물로 주변시세보다 낮은가격에 나오지 않습니다. 반대로 미분양등이 발생한 주택이나, 인기가 없어 분양권 전매시부터 마피가 발생한 경우의 물량이라면 급매로써 분양가보다 낮은 금액에 나올수 있지만 이를 구매한다고해서 추후 가격회복등은 예상하기 어렵기에 이득을 봤다고 하기도 어렵습니다. 즉, 입주장에 나오는 급매를 잡아야지라는 판단은 사실상 가치있는 매물을 좀더 싸게 구매가능한 효율적인 방법이라고는 보기 어렵습니다.
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Q. 전세 관련 을구 보는 방법을 자세히 설명해주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 을구는 소유권외 권리사항을 나타내며 주로 근저당이나 저당, 전세권설정, 임차권등기등이 없는지를 살펴보시게 됩니다. 질문에서 말하는 빨간색으로 그어진 부분은 말소가된 등기로써 권리효력이 없는 것으로 보지 않으셔도 되나, 등기부의 경우 과저부터 등기에 대한 이력이 남아있는 것이기에 원할 경우 전체적으로 살펴볼수도 있는 부분입니다. 질문과 같이 이러한 말소된 권리를 제외하고 확인하고 싶다면 등기부 출력시 말소사항 제외를 체크하시여 출력하시면 현재 권리상 효력이 있는 등기내용에 대해서만 출력이 되고 삭선된 등기사항은 출력되지 않습니다.