안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 가족간 형님명의로 된 주거용 오피스텔을 아버지계 양도를 하려고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여를 기준으로 설명드립니다. 1.현재 은행대출 1억8천정도가 있는데 아버지가 양도를 받을때 그 대출까지 떠안고 양도가 가능한건지? -> 네, 가능하고 이런 경우를 부담부증여라고 합니다. 대출승계의 따른 세부적인 부분은 대출실행은행을 통해 절차등을 확인하시면 됩니다. 2.양도할때 저희 아버지가 53개월(53,000,000)동안 매월 형님 명의 계좌로 1백만원씩을 집값으로 입금을 하였는데 그게 집값으로 인정이 되는건지?-> 증여라고 하면 사실상 무상증여가 됩니다. 2와같은 경우는 매매일때 이를 주택구매자금으로 인정할것인지에 대한 부분인데, 53개월동안 지급한 월 100만원은 실제 계약이전이기 떄문에 주택구매자금으로 인정될지는 알수 없습니다. 다만 해당 부분도 정확히는 주택증여와 별개로 아버지가 형님에게 현금증여를 한 것으로 추정될수 있어 증여관련 문제가 될수 있습니다. 3.매매금액을 최대한 적게 해서 취등록세를 저렴히 납부를 하고싶은데 얼마가 적정한 선일지? -> 매매로 하실 경우 유상취득이 되므로 주택가격에 따른 1~3%내 취득세율이 적용됩니다. 거기에 지방교육세나 농특세가 포함될수 있습니다. 4. 예를들어 2억5천에 매매를 진행했을 시 아버지가 은행부채 1억8천을 뺀 금액 7천만원만 형 계좌로 입금을 하면 거래가 성사가 되는건지?-> 매매로 하시면 질문처럼 하시는게 아닌 온전히 2억5천을 아버지가 형님에게 지급하고, 해당 자금을 받아 기존근저당을 상환하고 말소하는 과정으로 진행하셔야 합니다. 증여와 매매를 혼동하여 생각하시는데, 증여시에는 대출을 포함한 부담부증여가 되는 것이기에 자금에 대한 이동이 필요없는 것이고, 매매의 경우 일반인과 같이 거래대금을 받아 기존대출을 상환하여야 하기에 거래금액 전체의 자금이동흐름의 입증이 필요합니다. 5.만약 4번이 가능하다면 7천만원중 아버지가 형에게 매월 준 금액 53개월(53,000,000)을 뺀 17,000,000원만 입금을 하면 되는건지? -> 가족간 거래는 원칙적으로 증여로 추정하기 떄문에 일반매매등으로 인정받으시려면 정확한 자금흐름에 대한 입증이 필요합니다, 질문자님 편의에 따라 어떤것을 끼워맞추는 것은 오히려 주택증여 및 현금증여까지 포함되어 자칫 세금부담이 더 커질수 있습니다. 그러므로 세무사등을 통해 조언을 받으시는게 좋을듯 보입니다. 6.위의 금액으로 했을 시 양도세,취등록세는 대략 얼마가 나올지? -> 말했지만 전제자체가 가능여부를 판단할수 없기에 양도세, 취득세는 알수 없습니다. 증여로 하면 증여세가 나오는대신 양도세는 나오지 않을것이고, 일반매매라면 매도자는 최초 취득가격과 매매가격에 따른 양도차익이 있다면 양도소득세, 그리고 매수자에서는 취득세가 나올수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 매물 하나 보고 바로 계약했는데 중개 보수 수수료 협의 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수의 경우 거래금액에 따른 요율이 정해져 있고 이를 통해 산출된 금액을 초과하지 못하도록 되어 있으며, 중개의뢰인과 협의하여 정하게 됩니다. 다만, 일반적으로 중개사무소가 산출된 중개보수에 대해서 인하를 하지 않고 협의가 되지 않았다고 해서 지급의무가 없는 것은 아닙니다. 결국 서비스에 대한 보상이기 떄문에 중개사와 협의하여 적정금액으로 합의하시는거 외에 비싸다고해서 할인을 강제할수는 없습니다 . 어느정도가 적당한지에 대해서는 답변을 드리기 어렵습니다.
부동산
Q. LH와 SH에서 짓는 아파트의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH는 중앙정부인 국토부 산하 기관으로 대한주택공사와 한국토지공사의 결합체로 볼수 있고 중앙정부의 부동산 관련 정책과 전국단위의 주택공급등을 업무로 하는 기관이며, SH는 서울주택도시공사로써 서울시의 산하기관으로 지방 공기업으로 볼수 있습니다. 둘다 하는 공공의 목적으로 하는 재개발이나 주택공급등을 주요업무로 하며, 정부, 지자체의 부동산 관련 정책에 따른 업무를 수행하는 역할으르 하는 것은 동일하나 다른 점이 있다면 LH전국단위이고 SH는 서울시에 한정된다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 아파트에서 저층 아파트가 저렴한 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 저층의 경우 이전까지는 사람들의 이동에 따른 소음과 일반인도와 가까운 점 때문에 개인사생활 보호와 보안, 방범등의 단점이 있고 화단과 근접하고 있기에 병충해 유입도 많아 쉽게 창문을 열기 어렵다는 점도 가치를 낮추는 이유가 되었습니다 , 최근에는 조망권, 일조권이 주택선택시 매우 중요한 요소로 부각되고 있는데, 이러한 부분에서도 저층은 고층에 비해 불리하여 동일건물내에서도 가장 낮은 가격대를 나타내게 됩니다. 물론 긴급상황시 대피가 용이하고, 엘레베이터를 사용하지 않기에 이동편의성이 유리하고, 관리비에서도 이러한 비용이 제외되어 다른층보다는 저렴하다는 장점은 있습니다.
부동산
Q. 전월세 세입자가 신고를 하지 않으면 과태료가 부과된다고 하는데 언제부터 시행인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 신고제는 의무로써 이미 시행중에 있으며 6월부터는 실제 미신고 또는 거짓신고시 과태료가 부과되게 됩니다. 이전까지는 계도기간을 거쳐 시행되었으나 실제 과태료가 부과되는 경우는 거의 없었기에 실제 이번달부터는 과태료가 부과될수 있다는 점을 참고하셔야 합니다. 전월세 신고의 경우 계약일로부터 30일이내 부동산거래관리시스템에 접속하여 신고하시면 되고, 인터넷 사용등이 어려운 경우 주민센터를 방문하여 하실수 있습니다, 보통 전입신고를 먼저하는 경우 전월세신고는 의제되며, 전월세신고를 하는 경우 확정일자 부여가 의제되기 떄문에 별도 확정일자는 부여받지 않아도 됩니다.