안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 고물상을 하고싶은데 좋은 조언부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 창업에 있어 관련정보나 창업이후 수익유지방법등에 대해 불확실성이 큰 경우 또는 해당업종에 대한 경험이 없는 경우에는 초기 비용이 더 들더라도 기존 동일업종운영하던 것으로 권리금등을 주고 그대로 인수받는게 유리합니다. 이럴 경우 초기 마케팅을 통한 고객확보의 부담이 적고, 기존 매도자로부터 운영노하우등을 인수받을수 있기 떄문입니다, 고물상의 경우 일반적으로 알려진 업종분야는 아니기 때문에 업종종사자들 외 인터넷상등으로 공개된 노하우가 적어 정보를 얻기 어려운 특징이 있으므로 신규로써 창업하는 것은 신중히 판단을 하셔야 합니다.
부동산
Q. 부동산구입시 근린생활시설을 구입하면 자금조달확인서를 제출안해도 되는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자금조달 계획서의 경우 주택에 대해서 일정금액(6억)을 초과하는 경우 제출의무가 있습니다. 근린생활시설로 주거용이 아닌 상가시설의 경우라면 제출대상에 포함되지 않습니다. 그러므로 제출하지 않아도 됩니다. 보통 상가를 구매하고 전입신고등을 통해 주거용으로 사용할 경우 주거용 주택으로 보며, 상가주택의 경우는 주택의 면적이 전체면적의 1/2이상이라면 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 적용되고, 1/2미만일 경우 주택부분에 대해서는 주택으로 상가부분은 상가로써 양도소득세가 부과되게 됩니다. 양도소득세 절세에 대해서는 주어진 조건에 따라 달라지는 부분으로 질문과 같이 대략적인 제시만으로 방법을 말하기는 어려우나, 일반적으로 주택으로써 양도소득세의 경우 비과세요건에 해당된다면 더 유리한부분이 있을수 있으나, 전체적인 사항에 대해서는 세무소등을 통해 정확히 확인하시는게 좋을듯 보입니다
부동산
Q. 대출해서 집 사면 좋은 점이 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 기본적인 개념만 설명드리면 자가의 경우 주거안정효과가 있습니다. 즉, 2.4년마다 이사를 할 필요가 없기에 주거에대한 안정성이 확보가 됩니다. 그만큼 주거비용에 대해서는 절약이 가능하구요. 그외 경제적인 부분에서 우리나라 주택의 가격은 과거 지표상 시간에 따라 계속 우상향하고 있습니다. 즉, 시간이 지날수록 비싸진다는 의미이고 이러한 개념으로 보면 하루라도 빠르게 구매하는 게 가장 싸게 구매하는 것과 같다고 볼수 있습니다. 또한 주택구입애 따른 대출의 경우 매월 원리금을 통해 이자와 원금을 상환하게 되는 구조인데 빠르게 구매할수록 대출상환일이 가까워 지는 것이고 이는 가장 소득활동이 활발할때 어느정도 빠르게 대출을 상환할수 있다는 점도 장점이 될수 있습니다. 그리고 가장 큰 이유는 위에서 말한 것처럼 시세가 계속상승함에 따라 발생하는 시세차익이 본인 자산으로 귀속되는 것이기 떄문에 자가의 경우 빠른 시점에 진행하는게 유리한게 지금까지는 통상적으로 맞는 이야기 이긴 합니다.이해가 쉽게 주택가격이 상승한다는 전제로써 예를 들게 되면 현재주택가격이 3억이고 대출 2억과 자기자금 1억을 합쳐 구매하였다고 한다면, 4년후 주택가격이 10%상승하게 될 경우 주거안정을 4년간 누리면서 이미 3천만원의 시세차익과, 주거기간동안 상환한 원리금을 통해 대출원금이 2억보다는 줄게 되어 실질적인 본인 자산은 그만큼 더 증가한것과 같아지게 됩니다. 즉 자산이 이전까지는 1억이였다면 지금은 1.3억+@(대출원금 상환분)이 되는 것인데, 만약 현시점에와서 동일주택을 구매하려 하는 경우 본인자산 1억 +대출 2.3억을 빌려구매하므로 부채는 4년전구매시보다 더 크게 늘고 자산에는 변동이 없게 됩니다.
부동산
Q. 신혼부부 전세 아파트 신축? 구축?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 사람들의 의견이 위와 같다고 그게 답일수는 없습니다. 구축이든 신축이든 본인 요건에 맞는 주택을 선택하는게 필요하지 어떤게 더 나은 선택이라고 하기는 어렵습니다. 단순히 돈을 절약하고 모으는 과정으로 보면 구축,신축에 따른 것보다는 전세, 자가냐에 따른 구분을 하는게 더 맞습니다. 자가의 경우 원리금부담이 있지만 원금을 일부 상황하면서 거주를 하는 것이고 이후 시장상승등에 따른 주택가격상승분을 얻을수 있기 때문에 전세와 같은 임대차보다는 장기적으로 유리한 선택이 될수 있으나, 신혼부부의 특성상 거주지 이동의 가능성이 높고(직장이동이나 출산에 따른 학군지) 이럴경우 기존 자가주택을 처분하는 과정에서 시장상황에 따라 처분이 어려워지거나, 시세차익이 마이너스가 될 수 있는 리스크가 있기 떄문에 결국 선택의 문제이지 어떻게 100% 정답이라고 보기 어려운 부분입니다. 질문에서 구축을 추천하는 이유라면 신축에 비해 임차보증금이나 월세가 싸기 때문에 주거비용 부담이 덜하다는 장점 떄문이지 않을까 생각되어 집니다. 그리고 리모델링은 자가가 아닌 경우 임차인이 본인 돈을 써서 하는 경우는 거의 없으며 리모델링을 원한다면 처음부터 신축을 알아보고 선택하시는 맞습니다.
부동산
Q. 1주택자 신규 주택 매입시 대출가능여부?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.-최근 대출규제에 따라 1주택자의 추가 주택담보대출시에는 대출자체가 제한되는 경우가 많습니다. 원칙적으로는 LTV70%까지 규제지역을 제외하고 가능하나, 1금융권에서는 1주택자에 대한 주택담보대출을 제한하는 경우가 있을수 있습니다. 그렇기 떄문에 은행, 상품에 따라 확인을 해보셔야 합니다. -대출상품에 별도 실거주 의무가 없다면 대출실행과 한도산정에 임대차여부는 중요하지 않습니다. -스트레스 3단계 DSR 적용은 7월부터이며, 대출신청시점을 기준으로 하기 때문에 7월이후 대출신청시 적용되게 됩니다. 질문처럼 9월에 신청하시면 스트레스 3단계 DSR이 적용됩니다.