안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 확정일자가 대항력을 갖추려면 어떠한 조건이 성립이 되어야 할까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.확정일자의 효력은 임대차신고(전월세신고)시 자동으로 부여 되며 그 즉시 효력이 발생되겠으나 이 확정일자 만으로는 말씀하신 우선변제권의 성립이 되지 않습니다.이사 후 점유까지 한 상태에서 전입신고를 하셔야 발생이 됩니다.
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Q. 전세계약서를 실수로 잘못 기재해서 실제보다 높게 작성했습니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.그럴일은 없겠으나 혹시라도 임차인이 천만원 높은 계약서의 금액을 반환 요구할 수도 있으니 정확한 금액으로 다시 계약서를 작성하심이 좋겠습니다. 임차인은 만에 하나 천만원 높은 금액을 주장한 다면 이체 내역을 증빙하여야 하겠습니다.
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Q. 전세보증금 반환보증보험 가입 기간 질문요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세보증금 반환보증보험의 가입 시기는 계약일로부터 그 계약기간의 1/2 이 지나지 않은 시기에 가입 가능 하겠습니다.
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Q. 임대차계약신고후에 어떻게 해야하는지 궁금해요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약체결일로부터 30일이내에 임대차신고(전월세신고)를 하시면 확정일자는 자동으로 부여 받습니다.그 이후 이사 후 14일 이내에 전입신고 하시면 됩니다.
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Q. 월세만기가 다 되어 가는대 다른대로 이사가려면 집주인한테 몇일전에 이야기 해야되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.만기 전 6 ~2개월 사이에 연장여부에 대한 의사표시를 하시면 됩니다. 이 기간중 서로 얘기가 없으면 자동연장 즉 묵시적갱신이 된 것으로 봅니다.
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Q. 이사를 가기 전 집주인에게 얼마전에 통보를 해야 하는 특별한 기준이 정해져 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약 기간 만료 전 6개월 ~2개월 사이에 연장할지 퇴거할지 여부를 통보하시면 됩니다.
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Q. 전세를 추가적으로 연장할 때 6개월 단위도 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약 당사자간 협의가 되시고 동의를 받으시면 그 이하 또는 그 이상의 계약기간도 가능 합니다.
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Q. 일시적 2주택이 아닌 지방 1억미만은 주택수에 포함이 되지 않나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.공시지가로 1억원 미만인 주택의 경우에는 취득세 중과세 주택수에서만 제외된다는 규정이고,양도소득세 부과여부를 판단할 때에는 공시지가의 크기여부와 상관없이 1세대2주택으로서 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다.일시적2주택 비과세 요건은 종전주택 3년이내에 매도하셔야 합니다.
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Q. 월세 보증금 담보 대출이란 것도 있나요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.월세보증금담보대출은 월세로 주택을 임차하면서 해당 보증금을 담보로 대출 받는 월세를 내며 생기는 갑작스러운 자금부족이나 생활비, 의료비 등을 마련하기 위해 이용하는 대출입니다. 이 대출의 특징은 보증금이 대출 담보가 되므로, 보증금 반환 시점에 대출금을 상환하게 된다는 점입니다.일정 금액이상의 보증금인 경우 가능하고 금융기관에 따라 대출 대상이나 조건이 달라질 수 있으므로, 신청 전 해당 금융기관에 문의하는 것이 좋습니다.
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Q. 원룸을 임대차계약시 특약사항에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.묵시적갱신은 법률에서 정한 규정으로 임차인의 권리를 현저히 제한하고 침해하는 특약은 무효로 볼 수 있습니다.묵시적 갱신을 적용하고 싶지 않으면 만기 전 6개월 ~ 2개월 사이에 간단히 통보만 하시면 될 것을 그게 그리 어려운 일은 아닐터 인데요..