안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 전세사기 깡통주택이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세가액이 매매가액 보다 높은 주택을 말 합니다.전세사기 주범으로 꼽혔던 속칭 '빌라왕' 주택의 평균 전세가율은 98%에 달했다고 합니다.전세계약을 체결한 뒤 2년 새 집값이 2%만 떨어져도 깡통주택이 됩니다.
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Q. 깡통 전세 피해 방지 정부의 대책이 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.정부는 전세사기 대책에서 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)을 90% 아래로 낮추겠다고 밝혔으며, 현재 시행중에 있습니다. 전세사기 주범으로 꼽혔던 속칭 '빌라왕' 주택의 평균 전세가율은 98%에 달했으며, 전세계약을 체결한 뒤 2년 새 집값이 2%만 떨어져도 깡통주택이 됩니다.정부가 전세가율을 낮추기 위해 내놓은 방안은 '전세금 반환보증' 가입요건 강화로, 전세가율이 90% 이하인 주택만 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 했으며, 주택가격 산정 방식도 기존 공시가격의 150%에서 140%로 낮췄습니다. 전세가율 90%까지 적용하면 실제 전세금 반환보증에 가입할 수 있는 전세가격은 공시가격의 126%까지 입니다.
부동산
Q. 부동산 전세 계약서 없어도 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임대차계약서를 분실 하였다고 그 권리가 상실되는 것은 아닙니다.변경된 조건으로 다시 계약서 작성하시면 되겠습니다.
부동산
Q. 토지 개인간 거래시 필요서류나 진행이 궁금해요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.다음주 잔금 계약이라는것이 본계약 말씀하시는건지? 잔금을 지급한다는 말씀이신지..아무튼 잔금시 소유권이전등기를 접수하여 이전등기까지 완료되야 내 명의로 된 등기가 나오겠습니다.이전등기시 필요한 서류는 법무사사무소에서 안내해 주시고 이전등기 접수까지 대행해 주실 겁니다.매매계약도 직거래 셀프로 하셨으니 이전등기도 셀프로 한번 도전해 보심은 어떠실지.매도인에게 잔금날 주소이전이 포함된 초본,등기권리증,매도용 인감증명서 및 인감도장 (인감증명서 발급시 매수인 인적사항 기재해야 하며 서명을 꼭 하셔야 한다고 전달하세요. 여기에 서명 안해서 꼭 반려되는 분들이 간혹 있습니다.)부동산거래신고필증은 신고하신분이 출력하셔서 첨부하시고요.
부동산
Q. 전세 계약후 누수가 발견됐을 때에는 집주인한테 청구하면 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.먼저 누수의 원인을 파악한 후 집주인한테 말씀하시는것이 좋습니다.누수의 원인이 윗집의 문제인지 공용부분의 문제인지 외벽 코킹 실리콘 부식이 되어 타고 들어오는건지 확인을 해 보셔야 하겠습니다.관리사무실에 요청하시면 방문하여 진단 내려 주실 겁니다.
부동산
Q. 근저당은 어떤 상황에서 설정및 해지 되는지 알려주세요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.근저당이 설정되면 말소되지 않으면 소유권이전등기함에 제약을 받을수 있으며, 근저당 설정시 필요한 절차나 서류는 근저당권자에게 문의하시면 정확하게 안내 받으실수 있겠습니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신시 계약해지 기간 및 임차인 의무에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.현재 묵시적갱신 기간 중이라면 세입자가 나간다 통보한 날로부터 3개월뒤 효력이 발생 됩니다.세입자의 주장처럼 통보후 한달뒤가 아닙니다.통보후 3개월뒤 퇴거를 한다면 중개수수료는 임대인이 부담하시는게 맞습니다.
부동산
Q. 전세계약시 보증보험이 필수인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.추후에 혹시라도 있을지 모르는 사고시 안전하게 보장받을수 있는 보증보험은 필수가 아닌 선택이긴 하지만 요즘 같은 분위기에 가입하시는게 좋겠죠. 보증보험이 불가능한 주택은 걸렀으면 좋았겠지만 이미 계약을 하셨다면 차선으로 전세권설정이라도 하심이 좋겠습니다.임대인의 국세 및 지방세 완납증명서도 꼭 확인해 보시고요.
부동산
Q. 세입자가 세입기간중 이사를 가고 싶어 합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1. 통상 만기 전 퇴실시 기존 임차인이 다음 임차인 계약시 임대인의 중개수수료를 부담합니다.2.기존 임차인의 동의가 있어야 하겠습니다. 2,000/95만원으로 다음 임차인이 들어온다고 60만원을 더 해서 2060만원을 반환해 주실건 아니지 않나요.
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Q. 전월세 묵시적갱신, 같은 조건으로 재연장을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.네 계약 만기 전 6개월 ~ 2개월 사이에 서로 연장여부에 대한 의사표시가 없다면 묵시적갱신으로 기존 계약과 동일한 조건으로 자동연장 된것으로 봅니다.