안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 주택임대차계약신고와 확정일자는 다른건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전자계약시스템에 의한 전자계약서 작성시 확정일자 및 주택임대차신고까지 자동으로 신청 처리 됩니다.매매시에도 전자계약서 작성시에는 실거래신고도 자동 신청됩니다.
부동산
Q. 전세 계약 만료 전 보증금 돌려 받을 수 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.3개월 전에 통보후 퇴거는 묵시적갱신중인 경우이겠고요, 일반적인 연장여부의 통보기간은 만기 전 6개월~2개월 사이에 이뤄져야 합니다. 1년의 연장계약으로 합의 되시면 좋겠으나 당사자간 합의가 되지 않는다면,2년 계약으로 하고 1년뒤 중도퇴실을 하시거나 12월 만기 퇴실후 1년 가능한 전세로 옮기셔야 할것 같습니다.
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Q. 부동산 전자계약으로 전세 계약시 임대차계약신고도 자동으로 처리되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.네 임대차신고(전월세신고)시 자동으로 확정일자 부여 받습니다.이후 이사후 전입신고까지 마치면 대항력이 발생되겠습니다.
부동산
Q. 부동산 시세를 결정하는 요인에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.정부가 제시하는 다양한 법률 및 규제 그리고 정책의 조치가 부동산 시장의 안전성 및 안정성에 영향을 미칩니다. 인구 변동 인구 증가 및 감소, 이주와 같은 인구 통계적 요인들이 부동산 시장에 수요를 결정하는데 중요한 역할을 합니다.투자자들의 시장 기대감과 경제 주체들의 행태가 부동산 가격 결정에 많은 영향력을 끼칩니다.금리가 상승하면 주택담보대출, 상업용 부동산 대출 등 대출 금리도 상승하게 되어, 부동산 구매 및 투자에 부담이 커지게 됩니다. 이로 인해 부동산 가격이 하락할 수 있습니다.부동산 시장에서 가장 큰 위험 요소는 경제 상황과 관련된 불확실성입니다.경제 상황은 부동산 시장의 수요, 공급, 가격 등에 큰 영향을 미치기 때문입니다.
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Q. 근저당설정이 있어도 전세금반환보증가입 가능한가요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.근저당 설정의 유무에 따라서 가입이 되고 안되고가 아니고 주택가액 대비 근저당 금액이 차지하는 비중 여부에 따라서 가입 가능 여부를 확인해 볼 수 있습니다. 그렇게만 알려주시면 가입 가능 여부를 확인할 수 없습니다.아래 처럼 계산해 볼수는 있지만 가장 간단하게 보증보험사에 문의하셔서 가입 가능여부를 확인해 보심이 가장 정확하겠습니ㅏㄷ.아파트는 KB 시세 x 90% - 선순위채권최고액다가구주택은 1. 선순위채권 금액이 주택가액의 60% 이내 2.선순위채권 금액 + 선순위보증금 합계금액이 80% 이내3.선순위채권 금액 + 선순위보증금 합계금액 + 본인의 전세보증금이 100% 이내의 경우여야 합니다.
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Q. 집팔때 알아두면 좋은 방법이 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.좋은 가격 거래가 가능한 적정한 가격에 매도하셔야 하겠습니다.그러려면 공시지가 및 공시가격 그리고 주변 실거래가도 조사해 보셔야 적정한 가격이 나오겠습니다.시골 집 인근 공인중개사사무소에 의뢰해 보시어 상담 받아 보심이 좋겠습니다.
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Q. 제가 알고 있는 전세 묵시적 계약이 맞을까요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.2년 이상 전세가 길어질 경우가 아니고 최초 계약 기간의 만기 전 6개월 ~2개월 사이에 당사자간 아무런 연락이 없이 지나간 경우에 자동으로 앞전 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 본다. 입니다.이를 묵시적 갱신이라 하고요.
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Q. 월세에서 전세로 전환할때 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.추후 혼선이 있을수도 있으니 월세 보증금은 반환 받으시고 새로운 전세 계약서는 신규로 작성하시는게 좋겠습니다.
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Q. 전세 묵시적 계약의 장단점에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1. 전세 보증금 추가 (최대 5%??) 없이 알아서 2년 연장 계약이 이루어진다.=> 묵시적 갱신의 조건이 되었다면 앞전 계약과 동일한 조건으로 자동연장 된 것으로 봅니다.2. 2년을 끝까지 살지 않아도 중간에 3개월 전에만 임대인께 통보해 주면 문제될 부분이 없다.=> 묵시적 갱신 중이라면 그러합니다.묵시적 갱신의 경우에는 임대인 보다는 임차인에게 유리한 조건임을 알수 있습니다.
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Q. 아파트 월세 계약 만료시 재계약 문의
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.기존 임대차계약의 조건의 변동이 없는 연장계약은 굳이 다시 작성하지 않으셔도 됩니다.계약 당사자간 합의하여 연장된 기간만 정리하여 메세지로 주고 받아 놓으셔도 되겠습니다.