안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 이론 문제 질문합니다. 제발 도와주세요.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.부동산 투자는 자본 대비 수익률 (ROE, 자기자본수익률) 이 높기 때문에 레버리지를 활용한 투자에서 수익률 배율이 극적으로 상승할 수 있습니다.이 사례에서는 12억원의 아파트를 구입하기 위해 5억원을 연 5% 이자로 대출받고 , 나머지 7억원을 자기자본으로 투입하였습니다.가정 :ㆍ 아파트 가격이 1년후 4% 상승했다고 가정 (예금금리 수준)ㆍ 따라서 12억 × 4% = 4,800만 원의 자산상승하지만 실제 수익률을 계산할 때는 이자 비용을 고려해야 합니다.ㆍ 대출이자 : 5억 × 5% = 2,500만 원실질이익 = 시세차익 4,800만 원 - 이자 2,500만 원 = 2,300만 원투입된 자기자본은 7억 원이므로 , 자기자본 수익률 (ROE) 는 :2,300만 원 ÷ 7억 원 = 3.29%만약 7억 원을 은행에 예치했을 경우 연 4% 수익률이므로 :7억 원 × 4% = 2,800만 원이 두 수익률을 비교하면 :레버리지 투자 수익률 /예금 수익률 = 3.29% / 4% = 0.82배결론 도출 :이 사례에서는 오히려 예금 보다 낮은 수익률 (약 0.82배) 을 기록.이는 대출금리 (5%) 가 기대 수익률 (자산상승률 4%) 보다 높기 때문입니다.즉 , 레버리지가 수익률을 증폭시킬 수 있지만 , 자산 수익률이 대출금리보다 낮을 경우 오히려 수익률이 감소하게 됩니다.따라서 단순히 대출을 활용하는 것만으로 수익률이 상승하는 것은 아니며 , 금리차와 자산 상승률 간의 관계가 핵심입니다.
부동산
Q. 5.5평에서 창업하려면 비용이 얼마 드나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.작고 아담한 5.5평 규모의 빵집 창업은 초기 비용 부담을 줄이면서도 개인의 개성을 담은 브랜드를 만들어 갈 수 있다는 점에서 많은 예비 창업자들에게 매력적인 선택지입니다.그러나 규모가 작다고 해서 무조건 저렴하게 시작할 수 있는 것은 아닙니다.실질적인 창업비용은 공간의 상태 , 지역 , 인테리어 수준 , 설비의 종류 등에 따라 달라지지만 , 대략적인 항목별로 살펴보면 다음과 같습니다.우선 임대보증금과 권리금입니다.상권에 따라 다르지만 , 수도권 기준으로 보증금은 1,000만 원에서 3,000만 원 선 , 권리금이 있을 경우 500만 ~ 2,000만 원까지도 고려해야 합니다.보증금이 낮은 지역이라면 임대료가 비쌀 수 있으므로 매달 운영비도 함께 따져보는 것이 중요합니다.다음은 인테리어 및 시설비입니다.5.5평의 소형 매장이지만 제빵기 , 오븐 ,냉장고 , 쇼케이스 , 반죽기 등의 기계 설비가 필요하며 , 이에 드는 비용은 중고를 활용해도 약 2,000만 원 , 새 제품 기준으로는 4,000만 원 이상이 들 수 있습니다.인테리어 비용은 소박하게 진행해도 1,000만 원 수준은 예상해야 합니다.초기 운영 자금도 중요합니다.원재료 구매비 , 시식용 제품 제작 , 마케팅 비용 , 유동자금 등을 포함해 최소 300만 ~ 500만 원 정도는 확보해두는 것이 좋습니다.종합적으로 보면 :ㆍ 소형 빵집 창업에 필요한 최소 비용은 약 3,000만 원에서 5,000만 원 ㆍ 여유 자금을 포함한 안정적인 창업을 원한다면 약 6,000만 원 이상이 현실적인 수준이라 할 수 있습니다.결론적으로 , 5.5평 규모의 빵집 창업은 자금만 있다면 도전하기 좋은 규모지만 , 설비와 운영 특성상 생각보다 초기 투자 비용이 클 수 있습니다.중고 장비 활용 , 간단한 메뉴 구성 , 온라인 마케팅 중심 전략 등으로 비용을 절감하는 동시에 , 맛과 위생 , 고객 경험에 집중하는 것이 성공적인 소형 빵집 운영의 핵심이 될 것 입니다.
주식·가상화폐
Q. 코인의 가격이 왜 관세의 영향을 받나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.2025년 들어 비트코인을 비롯한 주요 암호화폐들이 미국의 추가 관세 발표 이후 큰 폭으로 하락세를 보였습니다.겉보기에는 관세 정책이 수입 상품에대한 세금 문제로 , 실물 무역에 직접 관련이 있어 보이며 , 암호화폐와는 거리가 있는 사안처럼 여겨질 수 있습니다.그러나 실제 시장은 관세 정책의 파급효과를 훨씬 더 복합적으로 해석하고 반응합니다.우선 관세는 글로벌 경제의 불확실성을 높이는 요소입니다.미국이 특정 국가에 추가 관세를 부과하면 , 해당 국가뿐 아니라 세계 경제 전반에 긴장감이 돌며 투자 심리가 위축됩니다.이는 전통적인 금융시장뿐 아니라 암호화폐 시장에도 영향을 미칩니다.특히 암호화폐는 위험자산으로 분류되기 때문에 , 시장에 불안정성이 커지면 투자자들은 상대적으로 안정적인 자산으로 이동하게 됩니다.이른바 ' 리스크 오프 (RISK - OFF) ' 심리가 작동하는 것입니다.또한 관세로 인해 글로벌 공급망이 흔들리고 ,기업의 수익성이 악화될 수 있다는 우려는 미국 연준 (FED) 의 향후 금리 정책에 대한 예측에도 영향을 줍니다.인플레이션 압력이 재차 높아질 경우 금리 인하가 지연되거나 금리 동결이 길어질 가능성이 커지며 , 이는 유동성에 민감한 암호화폐 시장에 부정적인 영향을 미칩니다.마지막으로 암호화폐는 글로벌 투자자들의 심리와 직결되어 있습니다.관세 발표와 같은 지정학적 혹은 거시경제 변수는 심리적인 불안감을 자극하며 , 그로 인해 단기적으로 매도세가 강하게 나타나는 경향이 있습니다.실질적 영향보다도 ' 심리적 충격 ' 이 더 큰 작용을 하는 셈입니다.결론적으로 , 관세 자체가 암호화폐에 직접적인 세금이나 법적 규제를 부과하지는 않지만 , 그로 인한 글로벌 경제 불확실성 , 투자심리 위축 , 금리 정책 변화 우려 등이 복합적으로 작용하여 암호화폐 시장 전반에 하락 압력을 가한 것입니다.이는 암호화폐 시장이 더 이상 고립된 시장이 아니라 , 전세계 거시경제 흐름과 긴밀히 연결된 투자처라는 사실을 보여줍니다.
주식·가상화폐
Q. 장기적으로 계좌를 운영할때 채권, 주식 비율은 어느정도로 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.장기적인 자산 관리는 단기적인 수익보다도 ' 지속 가능한 성장 ' 과 ' 위험 관리 ' 에 초점을 맞춰야 합니다.이런 측면에서 주식과 채권의 적절한 비율 설정은 핵심적인 전략 요소입니다.주식은 높은 수익을 기대할 수 있지만 그만큼 변동성이 큽니다.반면 채권은 안정적인 수익을 제공하며 , 특히 주식 시장이 하락할 때 방어적인 역할을 합니다.따라서 주식과 채권을 혼합하는 포트폴리오는 상승장에서는 수익을 추구하고 , 하락장에서는 손실을 완화하는 균형을 가능하게 합니다.비율은 투자자의 나이 , 리스크 선호도 , 자금의 목적에 따라 달라질 수 있지만 , 일반적으로 " 100 - 나이 " 법칙이 기초 가이드가 될 수 있습니다.예를 들어 30세라면 주식 70% , 채권 30% 로 시작하고 , 시간이 지남에 따라 채권 비중을 늘려간다는 방식입니다.최근에는 기대수명이 늘면서 " 120 - 나이 " 공식을 활용해 좀 더 공격적인 포트폴리오를 유지하기도 합니다.예를 들어 , 경기 확장기에는 주식 비중을 높게 가져가는 전략이 유리할 수 있지만 , 금리 인상기나 경기 침체기에는 채권의 안정성이 빛을 발합니다.특히 최근처럼 시장 변동성이 커진 환경에서는 채권의 완충 역할이 더욱 중요합니다.결론적으로 , 장기적인 관점에서 주식과 채권은 경쟁 관계가 아니라 서로를 보완하는 존재입니다.균형 잡힌 비율 설정은 감정에 휘둘리지 않고 꾸준히 투자할 수 있는 기반이 되며 , 계좌를 보다 안정적으로 성장시킬 수 있는 길이라 할 수 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 요즘같은 변동성이 큰 장세장일경우에는 주로 어떤 포지션을 취해야 하는가요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.주식시장은 본질적으로 미래를 반영하는 심리의 장입니다.특히 요즘처럼 변동성이 큰 장세에서는 개인 투자자들이 심리적 압박을 더 크게 받게 됩니다.내가 사면 떨어지고 , 팔면 올라가는 듯한 경험은 시장의 불확실성과 타이밍에 대한 인간의 본능적인 불안이 만들어내는 착시일 수 있습니다.그렇다면 이러한 변동성 장세에서는 어떤 태도로 임해야 하는지 살펴 보겠습니다.첫째 , 계획과 원칙을 세우는 것이 중요합니다.변동성은 예측이 어렵기에 , 그에 휘둘리지 않으려면 미리 정해둔 투자 원칙이 있어야합니다.예컨대 , 분할 매수 ㆍ 매도 , 손절 및 익절 라인 설정 , 투자 자산의 분산 등은 시장의 단기 흐름에 휘둘리지 않게 해줍니다.둘째 , 감정의 개입을 최소화해야 합니다." 공포에 사고 탐욕에 팔아라 " 는 말처럼 , 시장이 급락하거나 급등할 때의 군중심리에 휘말리기보다는 자신의 분석과 기준을 믿고 차분히 대응하는 것이 장기적으로 유리합니다.셋째 , 장기적 시각을 유지하자.변동성은 단기적일 수 있으나 , 우량한 기업의 가치는 시간이 지남에 따라 회복되고 상승하는 경우가 많습니다.단기 수익에 연연하기보다는 기업의 본질적 가치와 성장 가능성에 집중하는 투자가 필요합니다.마지막으로 , 기회를 보는 눈을 갖자.변동성이 크다는 것은 동시에 기회가 많다는 뜻이기도 합니다.시장이 과도하게 반응할 때 , 냉정하게 가치를 분석하고 투자할 수 있다면 남들과 다른 결과를 얻을 수 있습니다.결국 주식투자는 시장이 아니라 , 자신과의 싸움입니다.변동성이 큰 시장일수록 원칙 , 분산 , 감정 조절 , 그리고 장기적 관점이 투자자의 나침반이 되어야 합니다.
부동산
Q. 상가임대차보호법에서 연5%인상할수있는데
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법에 따르면 , 임대인은 임대료 (월세) 와 보증금을 증액할 때 각각 기존 금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.이 규정은 임대차계약이 갱신될 때마다 적용되며 , 이전에 임대료를 인상하지 않았더라도 누적하여 인상할 수는 없습니다.따라서 현재 보증금 500만 원 , 월세 60만 원인 경우 , 임대인은 보증금을 최대 525만 원 (500만 원 + 5%) 으로 , 월세를 최대 63만원 (60만 원 + 5% ) 으로 인상할 수 있습니다.보증금을 1,000만 원으로 , 월세를 70만 원으로 인상하는 것은 법적 제한을 초과하므로 허용되지 않습니다.또한 , 임대료와 보증금의 증액은 임차인의 동의가 필요하며 , 임대인이 일방적으로 인상할 수는 없습니다.다만 , 임대차계약의 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에는 이러한 5%인상 제한이 적용되지 않을 수 있습니다.환산보증금은 보증금과 월세를 일정 비율로 환산하여 계산하며 , 지역별로 그 기준이 다릅니다.따라서 질문자의 계약이 해당 기준을 초과하는 지 확인해보는 것이 필요합니다.만약 임대인과 임차인이 합의하여 임대료와 보증금을 인상하는 경우에는 5% 제한이 적용되지 않을 수 있으므로 , 신중한 협의가 필요합니다.
주식·가상화폐
Q. 우리가 이더리움이 제 2대장이라고 하는데 가격이 차이가 많이 나는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.이더리움이 비트코인 다음으로 대표적인 암호화폐로 불리지만 , 두 자산의 가격에는 여전히 큰 차이가 존재합니다.이 차이는 단순한 인기도나 시가총액외에도 구조적 ㆍ 기능적 차이에서 비롯됩니다.첫째 , 비트코인은 ' 디지털금 ' 으로 불리며 가치 저장 수단으로 자리잡았습니다.공급량이 2,100만 개로 제한되어 있고 , 채굴 보상이 점점 줄어드는 반감기 구조로 인해 희소성이 높습니다.이러한 특성은 비트코인을 인플레이션 헤지 자산 , 즉 장기 보유 자산으로 인식하게 만들며 가격상승을 이끌었습니다.반면 , 이더리움은 단순한 결제 수단을 넘어 스마트 계약 (Smart Contract) 기능을 통해 탈중앙화 애플리케이션 (Dapp) 생태계의 기반이 되는 플랫폼입니다.이더리움은 기술적 확장성과 다양성면에서 큰 잠재력을 지니지만 , 초기에는 이더리움 1.0 의 느린 처리속도와 높은 수수료 문제가 발목을 잡았습니다.비록 현재는 이더리움 2.0으로의 전환과POS(지분증명) 도입 등으로 개선이 이뤄지고 있지만 , 가격 측면에서는 비트코인의 안정성과 상징성에 미치지 못하는 부분이 있습니다.또한 , 시장 참여자들의 인식 차이도 큽니다.비트코인은 기관투자자들의 자금 유입이 활발하며 , 규제 당국의 검토 대상이 되는 만큼 어느 정도 제도권 자산으로 인정받고 있습니다.반면 이더리움은 기술적 혁신의 중심에는 있지만 , 그만큼 가격의 변동성도 크고 , 규제 이슈나 경쟁 플랫폼 등장에 따른 불확실성도 상존합니다.결론적으로 , 이더리움과 비트코인의 가격차이는 기술적 목적 , 공급 구조 , 시장 인식 , 그리고 자산으로서의 안정성 차이에서 비롯됩니다.이더리움은 성장성과 활용도 면에서는 강점이 있으나 , 비트코인의 ' 디지털금 ' 이라는 정체성과 희소성은 아직까지 대체 불가능한 가치로 작용하고 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 주식에서나 코인에서 차트 볼때 저항이 생겼다라고 이야기 하는데 어떤 이유에서 인가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.주식이나 코인 차트를 볼 때 " 저항이 생겼다 " 는 표현은 시장에서 특정 가격대에 도달했을 때 매도세가 강하게 나타나면서 가격이 더 이상 오르지 못하고 막히는 현상을 의미합니다.이는 마치 천장에 부딪힌 것처럼 보이기 때문에 " 저항선 " 또는 " 저항 수준 " 이라고 불립니다.저항은 투자자들의 심리와 밀접한 관련이 있습니다.예를 들어 , 과거에 어떤 자산이 10,000원까지 올랐다가 다시 하락한 적이 있다면 , 투자자들은 10,000원을 중요한 가격대라고 인식하게 됩니다.이후 가격이 다시 10,000원에 가까워지면 , 이전에 고점에서 물렸던 투자자들이 손실을 만회하려 매도하거나 , 새로운 투자자들이 가격상승의 한계를 느껴 이익 실현에 나서면서 매도세가 몰립니다.이로 인해 가격 상승이 저지되고 저항이 생깁니다.기술적 분석에서는 이러한 저항선을 파악하여 매수나 매도의 타미밍을 결정하는 데 활용합니다.저항을 강하게 돌파할 경우 , 해당 가격대가 지지선으로 바뀌기도 하며 , 이는 " 지지와 저항의 전환 " 이라 불립니다.반대로 저항을 돌파하지 못하고 계속해서 가격이 눌리면 하락세로 전환될 가능성도 있습니다.결국 저항이란 , 가격의 상승을 가로막는 심리적 ㆍ 기술적 장벽이며 , 투자자들이 시장의 흐름을 판단하는 데 중요한 기준점으로 작용합니다.
부동산
Q. 월세 2년 + 1년 + 1년? or 계약갱신청구권
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.임대차계약에서 세입자는 ' 계약갱신요구권 ' 을 한 번 행사할 수 있습니다.이는 ' 주택임대차보호법 ' 에 따라 세입자가 최초 2년 계약 종료 후 , 추가로 2년을 더 거주할 수 있도록 보장하는 권리입니다.다만 이 권리는 원칙적으로 ' 최초 계약기간이 끝날 무렵 ' 행사되어야 하며 , 갱신하지 않고 새로운 계약을 체결한 경우 , 그 권리는 소멸됩니다.질문의 사례처럼 세입자가 2년 거주 후 1년간 재계약을 한 경우 , 이는 기존 계약에 대한 ' 갱신 ' 이 아닌 , 실질적으로는 새로운 계약을 체결한 것으로 간주될 수 있습니다.이 경우 기존의 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 보아 , 이후에 이를 주장하며 다시 2년을 요구하는 것은 법적으로 인정되기 어렵습니다.즉 , 재계약된 1년이 지나면 계약종료로 간주될 수 있으며 , 임대인은 계약 종료를 주장할 수 있습니다.다만 주택임대차보호법 4조에 따라 2년미만의 계약은 2년으로 볼 수 있으므로 1년 재계약에 1년 더 사실 수는 있습니다.결론적으로 , 2년 후 1년간 재계약을 한 뒤 다시 2년을 주장하며 거주하는 것은 어렵습니다.계약갱신요구권은 2년이 지난 시점에서 명확하게 행사해야 하며 , 이미 1년 재계약을 한 상태에서는 그 권리를 소급해 주장하기 힘듭니다.계약갱신요구권을 행사하고자 한다면 , 최초 계약 종료 전 분명히 의사표시를 해야 하며 , 이후 재계약은 신중하게 판단해야 할 것입니다.
부동산
Q. 일반적으로 학군지라고 하면 초등학교, 중학교, 고등학교 중에 무엇을 말하는 건가요??
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다." 학군지 " 라는 표현은 일반적으로 교육환경이 우수한 지역을 일컫는 말입니다.이는 곧 자녀를 둔 부모들이 거주지를 선택할 때 중요하게 여기는 요소 중 하나이며 , 이때 고려되는 학교의 수준은 초등학교 , 중학교 , 고등학교 모두를 포함합니다.하지만 세 학교 모두가 동일한 비중으로 고려되지는 않습니다.일반적으로 " 학군지가 좋다 " 는 말은 초등학교와 중학교의 수준이 우수한 지역을 의미하는 경우가 많습니다.그 이유는 고등학교는 학군에 따른 배정보다는 성적에 따라 특목고 , 자사고 , 일반고 등 다양한 선택지가 있기 때문입니다.반면 , 초등학교와 중학교는 대부분 거주지에 따라 배정되기 때문에 , 부모들은 자녀가 직접적으로 영향을 받는 이 두 학교의 교육 수준과 분위기를 중요하게 여깁니다.비중으로 따지자면 , 1순위는 중학교 , 2순위는 초등학교 , 3순위는 고등학교인 경우가 일반적입니다.중학교는 학습 태도의 기반이 형성되는 시기로 , 고입을 준비하는 초석이 되며 , 실제 성적 경쟁이 시작되는 시점이기도 합니다.초등학교는 아이의 인성과 학습 습관을 기르는 데에 중요하며 , 좋은 선생님과 교육 환경이 자녀의 첫 학교생활에 긍정적인 영향을 미칩니다.고등학교는 물론 중요하지만 , 앞서 말했듯이 지역보다는 학생 개인의 선택과 성적에 따라 진학지가 달라지는 특성이 있습니다.따라서 학군지가 좋다고 평가받는 지역은 주로 초등학교와 중학교의 질이 우수하고 , 교육열이 높은 분위기를 가진 곳입니다.이러한 지역일수록 자연스럽게 좋은 고등학교로의 진학율도 높은 편이지만 , 그 자체보다는 앞선 교육 기반이 주된 고려 요소가 됩니다.