안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 청약당첨후 중도금 미리납부 할인질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 대출에 대한 금리는 대출이 실행되는 시점에 결정되며, 그 이후에 금리가 변동되더라도 이미 실행된 대출에는 영향을 미치지 않습니다. 따라서 중도금을 미리 납부하셨다면, 그 이후 금리 변동으로 인해 추가로 중도금을 내야 하는 상황은 발생하지 않습니다.다만, 변동금리 대출의 경우, 대출 실행 시점의 금리가 적용되지만, 이후 일정 주기(예: 6개월)마다 금리가 재조정됩니다. 이 때문에 변동금리 대출을 받으셨다면, 금리 변동에 따라 상환해야 하는 이자가 변할 수 있습니다.금리 변동에 대한 걱정이 있으시다면, 대출 상환에 대한 자세한 사항은 대출을 받으신 은행에 문의하시는 것이 가장 확실한 방법입니다. 은행에서는 개인의 상황에 맞는 최적의 대출 상환 방안을 제시해 줄 수 있습니다.
부동산
Q. 명도가 가장 확실한 세입자 대처법인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명도소송은 부동산의 주인이 '이제 이 부동산을 내게 다시 돌려주세요’라고 소송을 제기하는 것입니다. 명도 소송이 통과되게 되면 강제 집행으로 해당 부동산을 가져올 수 있습니다. 즉, 문을 강제로 열어 세입자를 내보낼 수 있다는 말입니다.그러나, 명도소송 외에도 다른 대처 방법들이 있습니다. 예를 들어, 내용증명을 통해 계약 해지 사유 등을 고지하고, '밀린 월세는 보증금에서 받을 것이며, 이와 관련된 모든 민ˑ형사상 책임은 세입자에게 있다’는 내용으로 작성할 수 있습니다. 또한, 지급명령을 통해 세입자에게 경고하는 방법도 있습니다.그러나, 이러한 법적 절차는 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 집주인과 세입자의 합의점을 도출해 해결하는 것이 가장 좋은 방법일 수 있습니다. 이러한 상황을 피하기 위해 계약서를 작성할 때 특약사항을 잘 정리해 두는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 수전은 세입자/집주인 중 누가 교체해줘야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.수전 교체에 대한 비용 부담은 상황에 따라 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다:세입자 (임차인)가 부담하는 경우: 수전이 오랜 시간 사용으로 인해 고장이 난 경우, 세입자가 주 사용자였고 소모품이기 때문에 세입자가 교체 비용을 부담해야 합니다.건물주 (임대인)가 부담하는 경우: 세입자가 새로 이사를 왔는데 처음부터 고장 증상이 있거나 고장이 나 있는 경우, 또는 새로 이사 오고 2-3개월 안에 제품이 고장이 났을 경우에는 건물주가 고쳐주는 것이 맞습니다.따라서, 세입자가 이사하고 이상 없이 꽤 오랜 시간 동안 아무 이상 없이 사용을 하다가 고장이 나서 교체를 해야 하는 상황일 경우에는 세입자가 교체 비용을 부담해야 합니다. 그러나, 세입자가 새로 이사를 왔는데 처음부터 고장 증상이 있거나 고장이 나 있는 경우에는 건물주가 고쳐주는 것이 맞습니다.
부동산
Q. 임차인간 전입신고 확정일자 우선순위
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택 (대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.이 경우, 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 우선순위가 정해집니다. 따라서, A와 B의 경우를 비교해보면:A의 경우, 전입신고일과 확정일자 부여일이 같은 2022년 3월 21일입니다.B의 경우, 전입신고일은 2022년 3월 25일이지만, 확정일자 부여일은 더 이른 2022년 3월 2일입니다.따라서, 더 늦은 날짜를 기준으로 보면, A의 우선순위가 B보다 높습니다.
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Q. 부동산을 공동 소유하고 있어도 1채 소유자로 보나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 공동 소유하는 경우에도 세금 계산에 있어서는 공동 소유자 각각이 부담해야 하는 세금이 따로 계산됩니다. 이는 공동 소유자들이 부동산의 보유 기간 동안에 대한 세금을 납부해야 하며, 세금은 부동산의 취득가액 등을 기준으로 계산되며, 소유 비율에 따라 분담액이 정해집니다.종합부동산세의 경우, 단독 소유일 경우 11억까지 공제되지만, 부부가 공동명의로 소유하는 경우에는 인당 6억원으로 최대 12억원이 과세 대상에서 공제됩니다. 예를 들어, 12억의 아파트를 단독 소유할 경우 공제액이 11억원이기에 1억에 대하여 종부세가 산정되지만, 공동 소유일 경우 인당 6억원까지 공제되므로 과세 금액이 없습니다.그러나, 이러한 세금 혜택은 부동산의 종류, 소유자의 상황, 그리고 세법의 변경 등에 따라 달라질 수 있으므로, 세무 전문가와 상의하여 자신의 상황에 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 중요합니다.