안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 시세보다 저렴하거 집을 살수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시세보다 저렴하게 집을 사는 방법은 몇 가지가 있습니다:1 청약을 통해 분양 받는 방법: 주택청약을 통해 신축을 분양 받는 방법입니다. 점수가 높아야 되기 때문에 청약저축을 하며 기회를 기다려야 합니다.2 급매물 사는 방법: 사람들이 급하게 돈이 필요할 때 급매물을 내놓는 경우가 있습니다. 이 때를 잘 노리면 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있습니다.3 경매를 이용하는 방법: 경매를 통해서도 집을 시세보다 저렴하게 살 수 있습니다. 하지만 사전에 어느정도 공부가 필요합니다.이 외에도 부동산 전문가들은 다양한 방법으로 시세보다 저렴하게 집을 사는 방법을 제안할 수 있습니다.
부동산
Q. 임대차 묵시적 갱신 문의드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인과 세입자가 계약 만료 후에도 특별한 통보 없이 계속 거주하게 되면 이를 '묵시적 갱신’이라고 합니다. 이 경우, 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 간주되며, 임대차의 존속 기간은 1년으로 본다.따라서, 원래 계약이 1년이었던 경우에도 묵시적 갱신이 발생하면 계약 기간이 1년으로 갱신됩니다. 그리고 이 1년이 지난 후에도 양측이 아무런 통보 없이 계속 거주하게 되면, 다시 1년간 묵시적 갱신이 발생합니다.즉, 계약이 묵시적으로 갱신되면 매번 1년씩 연장되는 것이며, 이는 10년 제한 없이 계속될 수 있습니다. 그러나 임대인이나 세입자 중 한쪽이 계약을 종료하거나 조건을 변경하고자 하는 경우, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 상대방에게 통보해야 합니다.따라서, 2년이 지난 후에도 계약이 자동으로 +2년 갱신되는 것은 아니며, 세입자가 반드시 퇴거해야 하는 것도 아닙니다. 계약이 계속 유지되려면, 계약 만료일이 도래하기 전에 양측이 특별한 통보를 하지 않아야 합니다.
부동산
Q. 공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 진행하는 경우 절차가 어떻게 진행되는지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 사업을 진행하는 경우에 대한 절차는 다음과 같습니다1 정비계획 변경 제안: 조합원 1/2 동의 필요2 정비계획 변경 신청: 공공시행자가 신청3 정비계획 변경: 지자체에서 변경4 부지확보: 미희망자 수용을 통해 부지 확보5 시공브랜드 선정6 사업계획 수립, 통합 심의: 조합원 분양 및 착공이러한 절차를 통해 공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 사업을 진행하게 됩니다. 이 경우, 공공재개발의 시행자 지정(소유자 3분의 2)과 민간재개발의 조합설립인가(소유자 4분의 3)와는 별개의 절차입니다.공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 사업을 진행하는 경우, 조합원 1/2의 동의가 필요한 점을 유의해야 합니다. 이는 공공재개발의 시행자 지정이나 민간재개발의 조합설립인가와는 다른 점입니다.
부동산
Q. 만약 경매로 집을 구매했을 시에
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 집을 구매한 후 리모델링을 하고 다시 팔 수 있습니다. 그러나 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다:1 세금: 부동산을 매매할 경우 양도소득세가 발생합니다. 이는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감하여 그 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 리모델링 공사비는 재산 가치를 높이는 수리비일 경우 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 그러나 모든 지출이 필요경비로 인정되는 것은 아니며, 그 지출 내용을 입증하지 못하면 세무상 비용으로 인정받지 못할 수도 있으므로 증빙서류를 잘 보관하는 것이 중요합니다.2 리모델링: 리모델링을 계획할 때는 건물의 노후 정도와 개조 후의 사업성을 충분히 검토해야 합니다. 또한, 도시계획확인원과 토지(건축물) 대장을 통해 용적률, 건폐율 등 부동산 공적 제한사항을 확인해야 합니다.3 경매: 경매로 집을 구매할 경우, 특히 유치권이 있는 특수 경매물건을 리모델링하면 수익률이 높을 수 있지만 위험이 크기 때문에 꼼꼼한 조사가 필요합니다.이러한 사항들을 고려하면, 경매로 집을 구매하고 리모델링한 후 다시 팔아서 이익을 얻는 것이 가능합니다.
부동산
Q. 전세 사기 안당하는법이 존재하긴 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기를 예방하는 방법은 다음과 같습니다:깡통전세 피하기: 깡통전세는 매매가에 비해서 전세가의 차이가 작거나 오히려 전세가가 더 높은 경우를 뜻합니다. 이런 경우를 피하기 위해 시세대비 전세가격이 70% 이상인 집은 피하고, 근저당이 설정되어 있는 집은 피하며, 전세반환보증보험에 가입이 가능한지 확인해야 합니다.임대인 확인하기: 임대인의 신분증을 확인하고, 대리인인 경우 임감증명서 및 위임장의 인감이 동일한지 확인해야 합니다. 또한, 보증금을 입금할 때는 반드시 임대인 명의의 계좌로 입금해야 합니다.계약 후 체크할 부분: 계약 후에도 꼭 체크해야 하는 부분들이 있습니다. 계약 시 특약사항을 넣을 것, 잔금일에 등기부등본을 다시 한번 확인할 것 등이 있습니다.전세 사기를 당했을 때의 대처법은 다음과 같습니다:전세보증보험에 가입한 경우: 전세보증보험에 가입되어 있는 경우라면 보증금을 돌려 받지 못했거나 계약 기간 중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증공사에 보증보험 이행 청구를 통해서 전세보증금을 돌려 받을 수 있습니다.보증금을 돌려주지 않는 경우: 전세 계약기간이 종료가 되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우라면 내용증명을 보내고, 임차권등기명령을 신청하고, 지급명령을 신청해야 합니다.이러한 방법들을 통해 전세 사기를 예방하고, 만약 당했을 경우에는 적절하게 대처할 수 있습니다.