안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 주거목적 오피스텔을 매매해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거용 오피스텔 매매에 대한 고려사항은 여러 가지가 있습니다. 아래에 주요 장단점을 정리해 드리겠습니다:장점주거환경이 우수하고 보안이 철저하며 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.편의성이 높고 상업지구에 지어지기 때문에 인프라가 풍부한 편에 속합니다.투자 환경이 자유롭습니다. 오피스텔은 주택과 달리 정부의 규제를 적게 받기 때문에 시세차익이나 임대수익을 노릴 수 있습니다.단점주택스에 포함되므로 취득세와 양도세의 부담이 커집니다.주거용 오피스텔은 업무용보다 임대료가 낮고 임차인 교체가 잦아 수익이 불안정합니다.오피스텔은 감가상각이 커서 투자 관점으로는 좋은 물건이라고는 할 수 없습니다.오피스텔은 대개 상업지구에 있는 경우가 많아서 주변 소음에 취약합니다.오피스텔은 관리비를 부과하는 기준인 계약면적이 커서 관리비가 더해지기 때문에 부담이 커질 수 있습니다.입지가 안 좋은 곳들은 나중에 되팔기도 어려워서 입주 전에는 전체적인 입지 여건을 잘 살피시는 게 좋습니다.이러한 장단점을 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다. 또한, 주거용 오피스텔 매매 시에는 전용면적, 관리비, 세금 등 여러 가지를 확인해야 합니다. 일반 주택과 다른 세금이 적용되기 때문에, 실제 매매 시에는 잘 알아보시고 결정하는 것이 바람직할 것입니다.
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Q. 신혼부부 버팀목 전세대출 받을시 무주택자 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 버팀목 전세대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다신혼부부 (혼인기간 7년 이내, 3개월 이내 결혼 예정)무주택세대주 (세대원 전원 무주택자)소득 연 7,500만원 이하순자산 3억4,500만원 이하세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 하므로, 부모님 집에 임시로 거주하는 것이 무주택자 기준에 영향을 미치지 않습니다.
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Q. 현재 서울에 갭투자 할때 주의사항은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 갭투자를 할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다:시장 조사와 분석: 부동산 가격 변화, 거래량 등을 확인하는 것이 중요합니다.자본력 계획: 전세 세입자가 바로 구해지지 않는 등 다양한 변수에 대한 자본 계획을 세워야 합니다.위험 관리와 세금 문제: 갭투자는 적은 시드로 부동산 투자가 가능하지만, 위험도도 높습니다. 주택가격의 하락 등 다양한 위험요인이 있으므로, 이에 대비한 계획이 필요합니다.변동성과 시기 선택: 부동산 시장의 변동성을 고려하여 투자 시기를 선택해야 합니다.관리와 운영에 대한 계획: 정기적인 관리, 수리, 청소, 보험 관리 등을 철저히 준비하여 부담 없이 아파트를 운영할 수 있어야 합니다.이 외에도, 투자하려는 지역의 입주 예정 물량을 확인하는 것이 중요합니다. 입주물량이 줄어들면 전세 공급이 적어져 전세가율이 높아질 수 있고, 반대로 입주물량이 늘어나면 전세 매물 또한 늘어나 전세가가 하락할 수 있는 위험이 있습니다.갭투자는 적은 돈으로 부동산 투자에 참여할 수 있다는 장점이 있지만, 주식과 달리 투자자와 임차인 모두의 경제적 손실을 야기할 수 있으니 주의해서 투자해야 합니다.
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Q. 등기전 일반임대사업자 변경이 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경한 후 다시 일반임대사업자로 변경하는 것에 대한 구체적인 정보를 찾기는 어렵습니다. 그러나 일반적으로 임대사업자의 등록사항 변경은 가능하며, 이는 인터넷이나 관할 등기소를 방문하여 신청할 수 있습니다.그러나 특정 조건 하에서만 임대사업자의 변경이 가능할 수 있으므로, 정확한 정보를 얻기 위해서는 관련 법률 상담이나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 임대사업자의 변경은 세제 혜택 등에 영향을 줄 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.참고로, 최근에는 주택임대사업자 제도가 개정되어 일부 아파트에 대해 10년 임대사업자가 허용될 예정이라고 합니다. 이러한 변경사항도 고려하시면 도움이 될 것 같습니다.
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Q. 분양 당첨시 계약금 부터 중도금 까지 돈을 융통하는 방법좀 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양에 당첨된 후에는 보통 계약금, 중도금, 그리고 잔금을 납부하게 됩니다. 분양가 기준으로 계약금은 보통 10~20% 수준이며, 이 돈을 낼 여력이 있어야 자신이 감당 가능한 가격의 집이라고 판단할 수 있습니다.계약금은 청약에 당첨된 후 보통 1달 이내로 납부해야 하는 금액입니다. 계약금을 납부해야 수분양자로서의 자격을 인정 받습니다2. 계약금은 분양가의 10% 내지는 20%을 차지합니다.중도금은 분양 후 약 2~3년 이후 준공을 하여 입주를 하게 되는데, 입주 전까지 공사가 이루어지는 기간 동안 중도금 60%를 나누어 납부하게 됩니다. 일반적으로 중도금은 시행사에서 지정한 은행에서 중도금 대출을 받아 납부하게 되는데, 중도금 대출을 받게 되면 은행이 시행사에게 약 6회차에 걸쳐 자동으로 중도금을 납부합니다. 그래서 중도금 대출 계약을 맺고 난 뒤에는 신경 쓸 것이 없습니다.잔금은 분양가의 20~30%로 아파트 완공후 입주전까지 잔금을 치러야 합니다. 잔금 납부하기 전, 중도금을 먼저 상환해야 하는데요. 잔금대출을 받은 금액으로 중도금 대출 상환 후 잔금도 납부하시면 됩니다.이러한 과정에서 대출을 받는 경우가 많습니다. 그러나, 신용 대출을 받게 되면 DSR제한 이 있기에, 원하는 한도만큼 나오지 않는 경우가 많습니다. 따라서, 청약에 당첨되는 것 만큼이나 중요한 것이 자금계획을 세우는 것입니다.