안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 분양공고상 안심보장제가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'안심보장제’는 주로 부동산 분양에서 사용되는 제도로, 수분양자가 계약해지를 원할 경우 위약금 없이 계약금을 모두 돌려주는 제도를 의미합니다. 이 제도는 주로 리스크가 높은 지역주택조합에서 조합원들 가입을 끌어모으기 위해 제시하는 특약 사항 중 하나입니다.또한, '안심보장제’는 분양 후 계약자들에게 일정 시점에 계약 해지를 원할 시, 계약자들에게 위약금 없이 계약금 일체 (옵션비용, 제세공과금 등 일부 제외)를 계약자에게 돌려주는 제도를 의미합니다.하지만, 이 제도는 분양 계약금으로 미리 돈을 받아서 사업비로 사용해서 충당하는 구조이기 때문에 이미 돈 다썼으니 줄 돈 없다고 배째버리면 할말이 없어져 버린다는 점을 주의해야 합니다. 그러므로, 무조건 안심보장각서를 받는다고 해서 내가 돈을 100% 환불받을 수 있다고 생각하는 것은 오산입니다.이러한 '안심보장제’는 부동산 시장의 상황에 따라 활용되며, 최근에는 미분양이 심각할 때 등장하는 상품으로, 할인분양·발코니 무상제공 등 혜택을 소급적용하면 시행사 입장에서는 큰 손해를 보지만, 자금력이 있는 시행사는 매수심리가 더 얼어붙기 전에 이 방법을 써서라도 미분양을 털어내는 것이 낫다고 판단할 것입니다.
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Q. 부모자식간 전세계약할때 시세가 문제될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모와 자식 간의 전세계약은 가능하며, 이 경우에도 일반적인 임대차 계약과 같이 정상적인 계약서를 작성하고 전세보증금이 양자 간에 주고받은 증거자료가 있어야 합니다. 그러나, 부모와 자식 간의 전세계약에 따른 전세자금 대출은 불가능합니다. 이는 가족이라는 특수 관계 때문에 전세자금 대출이 다른 용도로 사용될 우려가 있고, 증여세를 피하려는 방법으로 악용되는 사례들이 발생했기 때문입니다시세보다 낮은 가격으로 전세 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 하지만, 전세 계약 시 보증금이 시장 가격에 비해 현저히 낮을 경우, 이는 증여로 간주될 수 있으므로 세무적인 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 전세 계약을 체결할 때는 시세를 적절히 고려하는 것이 중요합니다.신생아 저금리 전세대출에 대해 말씀드리면, 2024년부터 신생아 출산 가정에 대해 대폭 완화된 조건으로 1% 전세대출이 제공됩니다. 이 대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구에게 제공되며, 부부 합산 연소득이 1.3억 원 이하인 경우에 적용됩니다. 대출 한도는 보증금 기준 5억 원 이하이며, 최대 3억 원까지 대출 받을 수 있습니다. 금리는 소득에 따라 1.1~3.0%로 적용됩니다.
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Q. 현재 부동산 시장 동향은 어떠한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2022년 3/4분기에는 주택 매매 및 전세 가격이 전국적으로 전분기보다 하락폭이 확대되었습니다. 이는 대내외 여건에 따라 기준금리가 큰 폭으로 인상되면서 전국적으로 주택 매매 및 전세 가격 하락이 가시화되었습니다.신규 보금자리론에 대해 설명드리면, 정부는 특례보금자리론을 출시하면서 총부채원리금상환비율 (DSR) 규제는 적용하지 않기로 했습니다. 대신 주택담보인정비율 (LTV)과 총부채상환비율 (DTI) 한도는 적용되며, 비규제지역 아파트의 경우 LTV 70%·DTI 60%, 규제지역은 LTV 60%·DTI 50%가 적용됩니다. 주택가격 기준은 9억원까지 확대하고 소득기준 한도는 폐지했습니다. 대출한도도 5억원까지 늘어납니다.중도상환수수료에 대해서는, 보금자리론을 이용하는 취약차주가 2025년 1월31일까지 대출을 조기상환해도 중도상환수수료가 면제된다고 합니다. 특례보금자리론과 안심전환대출은 중도상환수수료가 없지만 과거부터 운영돼 온 보금자리론은 여전히 중도상환수수료가 책정되어 있습니다.
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Q. 암묵적 갱신?월세 퇴실하려는데 도움을 주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.암묵적 갱신은 임대인과 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 서로 아무런 의사 표현을 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 통보를 받은 3개월 후에 계약 해지의 효력이 발생하며, 이 시점에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.따라서, 만약 당신이 이사를 가고 싶다면, 임대인에게 계약 해지를 통보하면 됩니다. 그러면 계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.중개 수수료에 대해서는, 묵시적 갱신 후에 임차인이 일방적으로 계약 해지를 요구했더라도 원칙적으로는 임대인이 중개 수수료를 부담해야 합니다. 그러나 현실적으로는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 이는 임차인이 시간적인 여유가 없을 때에는 서둘러 이후 세입자를 구해야 하기 때문입니다. 따라서 임차인과 임대인 간에 협의를 통해 결정하는 것이 좋습니다.
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Q. 토지매각 관련해서 궁금한게 많아 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지를 매입 후 매각할 때 발생할 수 있는 리스크는 여러 가지가 있습니다. 다음은 그 중 일부입니다토지매입 위험: 매입원가 상승, 금융비용의 부담 증가, 계획된 자금조달기간구조와의 불일치 등이 있습니다. 또한, 사업자체가 무산될 위험이 있어 사업승인을 위해서는 토지 전체의 소유권에 대한 취득이 선행되어야 합니다.시행사 위험: 시행사가 영세하다는 점에서 비롯되며 부동산 개발사업의 경우 시행사가 해당 사업목적 이외의 용도로 자금을 유출하거나 유용할 가능성이 있습니다.사업승인 위험: 복잡한 인허가 절차와 기간지연 등이 있습니다.완공 위험: 시공사가 계약된 공기 내에 완공하지 못하는 위험으로 부동산 개발사업에서 가장 큰 본질적인 위험 중 하나입니다.분양위험: 부동산 개발사업에서 가장 정확한 시장 예측을 요구하는 위험으로 각 단계별로 요구 분양률을 충족해야 적기에 공사대금을 지급할 수 있고 시행사의 사업비를 충당하거나 기존 차입금을 스케줄대로 상환이 가능하기 때문에 사업의 수익창출을 위해서는 손익분기점 이상의 분양률이 달성되어야 합니다.준공 후 위험: 대표적인 것이 미분양 부동산의 처분과 관련된 위험입니다.이러한 리스크들을 관리하고 최소화하기 위해서는 전문적인 지식과 경험이 필요합니다.