안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 분양권 전매하는방법이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매에 대한 과정은 다음과 같습니다1 전매의사 합의: 본인이 전매하려는 분양권을 결정하고, 전매할 상대방과 가격 등에 대한 조건을 협의합니다.2 계약서 작성: 이후에는 본격적인 계약서를 작성해서 두 당사자 사이에 계약을 체결합니다.3 실거래가 신고: 분양권 매매계약서 작성 후 관할 지자체에 실거래가를 신고합니다.4 중도금 대출 승계/상환: 은행에서 중도금 대출 승계 또는 상환을 진행합니다.5 권리의무 승계/계약자 명의변경: 분양사무소에서 권리의무 승계 및 계약자 명의 변경을 진행합니다.6 양도세 신고: 주소지 관할 세무서에 양도세를 신고합니다.분양권 전매제한이 있는 경우에는 일정 기간 동안 분양권을 팔 수 없습니다. 전매제한 기간은 지역별, 규제지역 지정 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 전매제한 기간 동안에도 특정 조건 하에서 전매가 가능한 경우도 있습니다.분양권 전매를 위해 필요한 금액은 계약금 (통상적으로 분양가의 10%) + 기납부 중도금 + 프리미엄으로 구성됩니다. 만약 현재 가지고 있는 금액이 부족하다면, 대출을 통해 계약금을 마련하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 전에살던 아파트를3년넘게살고요 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보면, 2023년에 소득세법 시행령이 개정되어 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건이 처분기간 3년 (조정 및 비조정)으로 완화되었습니다. 일시적 1가구 2주택자가 종전주택을 양도할 경우 12억까지 양도세 비과세 혜택을 받는 것으로 부동산 관련 세금들 중 가장 크게 절세할 수 있는 방법입니다.아래 사항들을 모두 충족해야 합니다종전주택 취득 후 1년이상 경과한 후에 신규주택을 매입해야 함종전주택 2년 보유 및 거주 (조정지역의 경우) 해야 함, 1가구 1주택 비과세 요건 충족해야 함신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 팔아야 함그러나 일시적 1가구 2주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 적용받으려면 취득 시기, 지역 등에 따라 달리지기에 주의해야 합니다.따라서, 아파트를 처분하실 때 비과세 혜택을 받으실 수 있는지는 위의 요건들을 충족하는지에 따라 결정됩니다.
부동산
Q. 월세 계약하고 바로 확정일자를 받았는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에서 입주 날짜가 변경되더라도, 보증금에 변동이 없다면 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 확정일자는 우선변제권을 부여하는 기본조건에 해당하며, 이 우선변제권은 보증금에 해당하기 때문에 월세 변동에 대해서는 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다.그러나 집주인이 변경되었을 경우에는 주의가 필요합니다. 집주인이 변경되어도 기존의 계약서에 확정일자를 받은 것이 있기 때문에 계약서를 작성하지 않아도 기존의 대항력은 그대로 유지됩니다. 그러므로, 중간에 전출이나 새로운 계약서에 확정일자를 받으면 안됩니다.
부동산
Q. 문 벌컥벌컥 열고 들어오는 집주인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 세입자의 동의 없이 집에 들어가는 것은 주거 침입죄로 처벌받을 수 있습니다. 이는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 따라서 집주인이 세입자의 동의 없이 집에 들어가는 것은 어떠한 경우에도 불법입니다.집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 대한 해결 방법은 다음과 같습니다1 전세금 반환 청구 소송: 계약이 종료되어 보증금을 반환해야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 전세금 반환 청구 소송을 진행하는 것이 좋습니다.2 지급명령 신청: 집주인이 월세보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령신청을 진행해 볼 수 있습니다. 이 방법을 통해 판결문과 동일한 효력의 집행권원을 확보하여 집주인에게 압력을 가하는 것이 좋습니다.3 임차권 등기명령 신청: 전입신고 및 확정일자를 받아둔 경우라면 임차권등기명령 신청이 가능해져, 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 집으로 이사하게 된다하여도 대항력과 우선변제권은 사라지지 않아 월세보증금을 지킬 수 있습니다.
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Q. 부동산매입후에 해야하는것들로 어떤것들이 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 매입한 후에는 다음과 같은 일들을 처리해야 합니다:부동산 거래 신고: 부동산을 거래한 후에는 매도인과 매수인은 계약서를 작성한 후 30일 이내에 부동산 거래 신고를 해야 합니다. 이 신고는 부동산 거래를 투명하게 하기 위한 제도로, 부동산이 위치한 지역의 시청, 구청 등에 제출하거나 부동산 거래관리 시스템에 접속해 신고할 수 있습니다.소유권 이전등기: 부동산 소유자가 변경되었다는 사실을 등기부등본에 기록하는 것입니다. 계약으로 부동산 소유자가 변경되었다면, 그 사실을 등기해야 소유권을 인정받을 수 있습니다. 이는 계약을 마친 후 60일 이내에 신청해야 합니다.세금 납부: 집을 산 후에는 매수인은 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 납부해야 합니다. 매매 계약서를 작성한 후 60일 이내에 부동산이 위치한 시청, 구청 등에 방문하거나 위택스를 통해 취득세를 신고할 수 있습니다.이러한 일들은 처리해야 하는 기한이 정해져 있으므로 미루지 않고 처리하는 것이 좋습니다. 이 외에도 계약 전에는 물건의 상태 및 하자 보수 내용 등을 세세하게 확인하는 것이 좋습니다. 계약 후에는 중도금, 잔금 일정을 정하고, 최종 잔금 지급 후 등기 신청 및 취등록세를 납부해야 합니다.