안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 보증금 변경시 전입신고, 전월세신고 다시 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금이 변경되었을 때 전입신고와 전월세신고를 다시 해야 하는지에 대한 질문에 대해, 원칙적으로 보증금이 변동되어 임대계약서를 수정할 경우 임대차신고와 확정일자는 다시 부여받아야 합니다. 하지만, 만약 새롭게 전입신고를 하게 되면 새로 전입한 날짜부터 다시 대항력을 발생하기 때문에, 권리순위가 후순위로 떨어져서 보증금을 온전히 보호할 수 없게 됩니다. 따라서, 보증금이 변경되었을 때에도 전입신고와 확정일자를 다시 받지 않는 것이 좋습니다3전입신고를 다시 할 경우 받을 불이익에 대해서는, 전입신고를 다시 하게 되면 새로 전입한 날짜부터 다시 대항력이 발생하므로, 권리순위가 후순위로 떨어져 보증금을 온전히 보호할 수 없게 됩니다. 이 점을 유의하시기 바랍니다.
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Q. 전세계약 임대인 사망시 발생할 수 있는 문제에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약과 관련된 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 임대인 사망 후 상속인과의 계약: 임대인이 사망하더라도 임대차계약은 종료되지 않고 상속인에게 임대인으로서의 권리와 의무가 상속됩니다. 따라서 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 됩니다. 만약 계약 만료일보다 먼저 이사를 하게 된다면, 보증금을 반환 받기로 한 날짜에 대해 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이는 보증금 반환에 대한 근거자료가 될 수 있습니다.2 상속 포기와 임차인의 권리: 임대인의 자녀가 상속을 포기하더라도 임대차계약은 종료되지 않습니다. 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계받게 되며, 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 됩니다. 만약 상속인이 없어질 경우, 임차인의 보증금 반환 문제는 복잡해질 수 있습니다. 이 경우 법적 조언을 받는 것이 좋습니다.3 임대인과의 협의: 임대인과의 협의가 이루어진다면, 그 합의에 따라 계약을 종료하고 보증금을 받아 나갈 수 있습니다. 보증금 반환 날짜에 대해 계약서나 문자, 통화 녹음 등의 근거자료를 갖추는 것이 좋습니다. 이는 나중에 보증금 반환에 문제가 생겼을 때 증거가 될 수 있습니다.4 HUG 전세자금대출: 임대인이 사망하고 상속을 포기한 경우, 주요 은행은 전세대출 중 주택도시보증 (HUG) 상품에 대해 임대인이 사망했을 경우 관련 서류를 제출받아 전세자금대출 특약 보증을 4년 이내에서 보증신청인이 신청하는 기간만큼 연장해줍니다. 따라서 HUG에서 먼저 전세금을 지급받을 수 있습니다.
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Q. 임차인으로 월세 얻을때 주의사항이 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 체결할 때 임차인으로서 주의해야 할 사항과 특약사항에 대해 알아보겠습니다.월세 계약시 주의사항수압 체크: 물이 콸콸 안 나오고 졸졸 나오면 불편할 수 있습니다.벌레 확인: 주방 싱크대 아래에 바퀴벌레 약이 있는지 확인하세요.풀옵션 정상 작동 확인: 냉장고, 세탁기 등 풀 옵션이 되어 있는 곳이 많은데, 전자제품이 정상 작동하는지 확인하세요.도배 확인: 도배에 못질 하나 있으면, 그 핑계로 도배 다시 해야 된다고 하는 거 아시죠? 미리 도배 확인하시어 못이 있으면 체크하세요.주차장 확인: 차량이 있는 사람들은 꼭 확인해야 합니다. 주차장 있는 집이 많지 않거든요. 집 주인한테 주차 가능하냐고 물어야 합니다.월세 계약시 특약사항현 시설 상태에서의 임대차계약: 다른 특약이 없는 한 현재 시설물 일체를 명도하기로 합니다.임차인 기본시설물 훼손시 원상복구: 임차인이 해당 부동산에 처음 입주했을 당시 상태를 의미합니다. 임차인이 입주 후 벽지나 바닥 등에 파손이 생긴 경우 원상태로 수리를 해 놓아야 합니다.계약금 중 일부는 계약시 지불: 잔금은 특정 날짜에 임대인 계좌로 송금하기로 합니다.임대인은 본 임대차 계약기간 중 매매나 담보제공 등을 할 경우에는 사전에 임차인에게 통보: 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치입니다.전세자금대출이 안될 경우 이 계약은 해지: 계약금은 즉시 돌려주기로 합니다.이 외에도 여러 가지 주의사항과 특약사항이 있을 수 있으니, 계약 전에는 반드시 전문가의 도움을 받아 계약서를 꼼꼼히 검토하시는 것이 좋습니다.
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Q. 고정혼합금리.고정금리.변동금리 차이점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출 금리에는 고정금리, 변동금리, 그리고 혼합금리라는 세 가지 종류가 있습니다.1 고정금리: 대출 실행 시점의 금리가 대출 만기까지 유지됩니다. 이 경우 금리 상승 시에는 금리 인상이 없으므로 대출 기간 동안 상환 계획을 세우기가 유리합니다. 하지만 금리 하락 시에는 금리 인하의 혜택을 받을 수 없으며, 대출 실행 초기에 금리가 상대적으로 높을 수 있습니다.2 변동금리: 일정 주기(예: 3, 6, 12개월 등)마다 대출 기준 금리의 변동에 따라 대출 금리가 변동됩니다. 금리 하락 시에는 이자가 줄어드는 혜택이 있으며, 대출 실행 초기에 금리가 상대적으로 낮습니다. 하지만 금리 상승 시에는 이자 부담이 증가하며, 대출 상환 계획을 세우기가 어렵습니다.3 혼합금리(고정혼합금리): 고정금리와 변동금리가 혼합된 방식으로, 일정 기간 동안은 고정금리를 적용하고 그 이후에는 변동금리를 적용합니다. 이 방식은 초기에 고정금리 기간 동안 이자 지불액의 예측 가능성을 누리고, 그 이후에는 변동금리의 이점을 얻을 수 있습니다.각 금리 유형은 장단점이 있으므로, 개인의 상황과 시장 상황을 고려하여 선택하시는 것이 중요합니다. 특히 혼합금리는 개인의 상황에 따라 운용 가능하다는 장점이 있습니다.
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Q. 신혼특공 넣을때 예비 배우자가 청약 당첨이력이 있다면 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 청약 신청자가 주택 소유나 청약 당첨 이력이 없더라도 배우자가 그러한 이력이 있다면 특공 신청을 할 수 없습니다. 하지만 앞으로는 배우자의 결혼 전 주택 소유나 청약 당첨 이력은 배제하기로 결정되었습니다. 다만, 청약 시점에는 부부 모두 무주택이어야 특공 신청을 할 수 있습니다.따라서 여자친구의 청약 당첨 이력이 문제가 될 여지는 없습니다. 그러나 청약을 신청할 때에는 두 분 모두 무주택 상태여야 합니다. 이 점을 유의하시면 좋을 것 같습니다.