안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 지하철 출입구 바로 근처에 있는 주택, 얼마나 가격이 오를 여지가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국부동산연구원의 연구에 따르면, 신분당선 개통은 도보거리 기준 전철역으로부터 600m 이내에서 최대 약 13%의 가격 상승효과를 유발하는 것으로 나타났습니다. 또한, 개통 효과는 2년 이후 뚜렷하게 나타났으며, 시간이 지날수록 더 큰 가격효과를 보이는 것으로 나타났습니다.따라서, 지하철 출입구에서 가까운 주택의 경우, 지하철 개통 후에도 가격 상승 여지가 있을 수 있습니다. 하지만, 이미 선반영된 가격 상승과 다른 여러 요인들(예: 부동산 시장 상황, 정부 정책 등)도 고려해야 합니다.
부동산
Q. 장기수선충당금 평수에 따라 금액이 다른 이유는 무엇인가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트의 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별 관리비입니다.그런데 장기수선충당금이 평수에 따라 다르게 부과되는 이유는 아파트의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과되기 때문입니다. 이는 아파트의 크기(평수)가 클수록 더 많은 부분을 사용하고, 그에 따라 더 많은 관리와 수선이 필요하기 때문입니다. 따라서, 아파트의 크기가 큰 세대일수록 장기수선충당금이 더 많이 부과됩니다.그러나 이것이 공동으로 사용하는 시설에 대한 비용을 전 세대가 같은 비율로 내는 것이 아니라는 의미는 아닙니다. 장기수선충당금은 아파트의 주요 시설을 유지하기 위한 비용이므로, 이 비용은 아파트의 모든 세대가 공평하게 부담해야 합니다. 그러나 '공평하게’라는 것은 모든 세대가 '동일한 금액’을 내는 것을 의미하는 것이 아니라, 각 세대의 크기와 사용량에 따라 '적절한 비율’로 내는 것을 의미합니다.
부동산
Q. 공공재개발 사업자 지정 단계에서 공공시행자와 조합이 공동으로 진행하는 경우에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 사업을 진행하는 경우에 대해 설명드리겠습니다.1 공공재개발 시행자와 조합이 공동으로 하는 경우는 재개발 조합과 공공기관 (예: LH, SH)이 단독 혹은 공동으로 사업을 진행하는 방식을 의미합니다. 공동시행의 경우, 기존 조합이 계속 존재하여 사업 종료시까지 사업주체 역할을 하며, 공공은 사업 관리자로 참여해 사업성을 분석하고 지원해줍니다.2 공공재개발에서 공동시행은 특별한 조건 없이도 가능합니다. 이는 공공기관과 조합이 협력하여 사업을 진행하는 방식으로, 공공기관의 전문성과 자금력을 활용하여 사업의 효율성을 높이는 장점이 있습니다.3 '조합원의 2분의 1’이라는 규정에서 말하는 조합원은 재개발구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 의미합니다. 따라서 재개발에 찬성한 사람만이 아니라 전체 토지 등 소유자가 해당됩니다.
부동산
Q. 확정일자 받고 전출했는데 다시 전입하면 확정일자 유효하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임차인이 임대인 이외의 제3자에게도 대항할 수 있는 대항력을 갖기 위해서는 임대인으로부터 주택을 인도 받으면서 전입신고도 해야 합니다. 이 대항력은 임차인이 입주 후 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 따라서, 전입신고를 이미 완료한 상태에서 확정일자만 신고한다면 당일 바로 처리됩니다.그러나, 전입신고를 하지 않고 확정일자를 받은 경우에는 전입신고를 하지 않았으므로 대항력이 발생하지 않습니다. 따라서, A집에 다시 전입신고를 하려면 새로운 확정일자를 받아야 합니다.
부동산
Q. 윌세5년살고 다시재계약할때5%올려서 할려고 하는데 계약서 다시작성하면 복비는 다주어야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약 시 복비 지급에 대한 문제는 다음과 같습니다:월세 재계약을 할 때 보증금이 동일하거나 하락한 경우에는 부동산 복비를 따로 내지 않아도 됩니다1. 기존 계약 때 받은 확정 일자도 유효하고 계약서만 새로 작성하면 되므로 공인중개사에서 대필 비용만 따로 내면 재계약을 할 수 있습니다.재계약서를 작성하는 경우에는 대필료를 지급해야 합니다. 부동산에서 재계약 시 계약서 대필 비용은 통상 5-10만 원 정도입니다.임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우에는 재계약서를 작성할 필요가 없으므로 복비를 지급할 필요도 없습니다.묵시적 갱신되는 경우 동일한 조건으로 계약기간만 연장되는 것이므로 재계약서 작성하지 않으니 복비를 지급할 필요가 없습니다.계약갱신청구권 행사하는 경우와 전세 재계약 합의를 하는 경우는 재계약서를 작성하는 경우도 있고, 작성하지 않는 경우도 있습니다.따라서, 복비 지급 여부는 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 재계약에 대한 복비는 대필료와 중개수수료 중간 정도 선으로 감액하는 것에 합의하는 것이 적절하다고 합니다.