안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약 만료 통보 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대 계약서에는 계약 만료일 1~2개월 전에 재계약 의사를 통보해야 한다는 조항이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 시점에서 6월 중순 만료 계약에 대해 재계약 의사를 통보하는 것은 넉넉한 시간을 두고 통보하는 것으로 보입니다.그러나 계약서에 따라 통보 기간이 다를 수 있으므로, 계약서를 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다. 또한 임차인에게 충분한 시간을 주어 새로운 주택을 찾을 수 있도록 하는 것은 임대인으로서의 배려라고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 세입자가 계약까지하고 입주3일전에 사망했는데 계약금 돌려줘야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 기간 중에 세입자가 사망한 경우, 원칙적으로는 세입자의 권리와 의무가 상속인에게 승계되며, 이 경우 임대차계약이 계속 유지되고 있기 때문에 집주인은 바로 전세금을 반환할 의무가 없습니다.다만, 상황에 따라 집주인과 상속인이 합의하여 계약을 조기에 해지하고 전세금을 반환하는 경우도 있습니다. 만약 전세가 아닌 월세계약인 경우에는 오히려 상속인이 임대차 종료까지 집주인에게 월세를 지급해야 합니다.따라서 세입자의 사망이 개인사정으로 간주되더라도, 계약서에 명시된 내용에 따라 계약금을 반환하지 않아도 법적인 문제는 없을 것으로 보입니다.
부동산
Q. 주택 임대사업자로 추가로 임대사업용으로 소형아파트를 매입할 경우 취득세는 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대사업자로서 소형아파트를 추가로 매입할 경우 취득세 계산은 다음과 같이 이루어집니다:취득세 과세표준: 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득방법에 따라 사실상의 취득가격, 시가인정액 또는 시가표준액을 취득 당시의 가액으로 봅니다.취득세율 계산: 취득당시 가액에 따라 취득세율이 계산됩니다. 예를 들어, 아파트 유상취득 금액이 7억4천 일때 취득세율은 다음과 같이 계산됩니다: 취득세율=3억7.4억×2−3=1.9333%.세액감면: 주택임대사업자가 임대를 목적으로 취득가액이 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우 2024년 12월 31일까지 취득세를 면제받거나 50% 감면받을 수 있습니다.이러한 정보를 바탕으로 정확한 취득세를 계산하려면 부동산의 취득가액, 면적, 위치 등 여러 요인을 고려해야 합니다.
부동산
Q. 요새 쪼개기 원룸이 문제가 심한데 건물의 양식에 따라서 다른가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."쪼개기 원룸"이란 건물을 지을 때 준공승인을 받은 직후 방을 나누고 현관문을 하나 더 달아서 방 개수를 늘리는 것을 말합니다. 이는 공동주택뿐만 아니라 다가구주택의 방 쪼개기도 불법입니다. 그런데 왜 합법적으로 방 개수를 못 늘리고 이렇게 불법 방 쪼개기가 전국적으로 성행할까요? 그 주된 이유는 건물을 지을 때 각 시마다 주차장 1개에 만들 수 있는 방의 제한이 있는데, 예를 들어 부산을 예로 들면 주차장 한 개당 2개의 방을 만들 수 있습니다. 건축할 땅이 작아서 주차장이 몇 개 안 나오면 방도 많이 만들 수 없고 수익률도 떨어지겠죠.불법 쪼개기로 방 개수를 늘리는 주된 이유는 큰 방 하나보다 작은 방 두 개가 수익률이 더 좋을 뿐 아니라 임대도 더 쉽고 수익률이 더 좋다 보니 다시 팔 때 금액을 더 받을 수 있기 때문입니다. 여기서 문제는 불법 방 쪼개기가 여러 가지 사회적 문제를 일으키고 있는 점입니다. 늘어난 세대수 만큼 주차 면적이 부족해져서 주차난이 늘어나고 늘어난 쓰레기 처리 등의 환경 문제를 비롯하여 이동 통로나 환기, 소방 시설 등이 기존 설계 당시에 못 미치고 방을 나눌 때 합판 등의 사용으로 소음은 물론 화재에도 취약해져서 안전상의 문제도 야기하고 있습니다.따라서, 건물의 형태에 따라 쪼개기 원룸이 문제가 안 생기는 경우라는 것은 없습니다. 모든 건물에서 방을 쪼개는 것은 불법이며, 이로 인해 발생하는 문제들은 건물의 형태와 무관하게 발생합니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 건축법을 준수하고, 건물을 지을 때부터 적절한 방 개수와 주차장을 계획하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 반전시보증금 인상 통보 몇달전까지 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 갱신에 대한 통보는 계약 만료일 1~6개월 전에 이루어져야 합니다. 2020년 12월부터는 이 기간이 2개월로 변경되었습니다. 따라서, 임대인이 12월 말에 보증금 인상을 요구하는 것은 법적으로 문제가 없습니다.그러나, 보증금 인상 요구는 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없습니다. 또한, 보증금 인상 요구는 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.따라서, 임대인이 보증금을 인상하려면 이러한 법적 제한을 준수해야 합니다.