안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 아파트 전세 입주 할때 대출이 껴 있어도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세 계약을 할 때 대출이 있는 경우에도 계약을 진행할 수 있습니다. 하지만 몇 가지 주의사항이 있습니다:전세자금 대출: 본 계약은 전세 자금 대출의 실행을 전제로 합니다. 임대인 또는 임대하고자 하는 목적물의 하자로 인하여 전세 자금 대출이 미승인될 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인의 계약금 전액을 즉시 반환해야 합니다.전세금 반환 보증보험: 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 서류 및 절차에 대해 적극 협조해야 합니다. 임대인 또는 임차인의 목적물의 하자로 인한 반환보증 보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약에서 지급받은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 지급한 금액 전액을 즉시 반환해야 합니다.등기부상 권리 변경: 임대인은 잔금일 (입주일)까지 등기부상 권리에 담보권이나 전세권 등 새로운 권리관계를 발생시키지 않아야 합니다. 새로운 권리 관계 발생 시 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환해야 합니다.소유권 이전 등기: 임대인은 임차인의 잔금 지급일 혹은 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않아야 합니다.체납 세금: 임대인은 임차인에게 세금 체납 유무에 대해 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조해야 합니다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우, 임대인은 임차인의 잔금일 이전까지 체납 세금 전액을 상환하며, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 계약금은 즉시 반환해야 합니다.임차 기간 중 매매: 임대인이 임대차 계약 동안 임차 매물을 매각하는 경우가 자주 있습니다. 계약 기간 중 매매 계약 체결을 진행한다면 반드시 임차인에게 고지한다는 특약이 필요합니다.이러한 사항들을 고려하여 계약을 진행하시면 됩니다.
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Q. 장모사위간 거래시(일부대금 차용증)?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장모님과 사위간의 거래에 대해 질문하셨군요. 차용증을 작성하고, 차용한 금액을 정상적으로 장모님께 상환한다면 문제될 것은 없어보입니다. 참고로 차용금액이 2.17억 이하라면 무이자 차용이 가능하므로 원금만 상환하셔도 됩니다.그러나, 가족 간 자금거래에 대해서는 무조건 증여로 추정한다는 것을 알아두셔야 합니다. 따라서 주고받은 금액이 증여가 아니고 대여라는 사실은 납세자가 입증해야 합니다.또한, 차용증 작성시에도 가족간 세율이 적용됩니다. 가족간 세율은 주거래자와 주거래받는 이의 가족관계 여부, 그리고 거래금액에 따라 달라지는데, 일반적으로 법정 이자율보다 낮은 이자율로 차용하고자 할 경우에도 작성한 자금의 이자에 대해서는 세금을 부과받을 수 있습니다.따라서, 장모님에게 2억원을 차용하고자 하고 이자를 1,000만원 이하로 무이자로 작성하려면, 세금청에 신고하여 현재의 법정 이자율 이하의 이자로 거래하는 것을 증명해야 합니다. 세금청에서는 주거래자와 주거래받는 이의 가족관계, 거래금액, 차용증 작성일의 법정 이자율 등을 확인하여 세율을 적용하게 됩니다. 따라서, 실제로는 무이자로 작성하려고 하지만 세금청에서는 법정 이자율을 적용하여 세율을 부과할 수도 있습니다. 이 점 유의하여 차용증 작성하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 매매하면서 부모님께 돈을 빌렸는데 갈아타기 대출이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부모님께서 돈을 빌려주신 경우, 세법상 적정 이자인 4.6% 연이자를 지급하고 금전차입계약서상에 기재된 날짜대로 이자와 원금을 상환하신다면 해당 자금대여는 증여세가 과세되지 않습니다.2 하지만 이자만 지급하고 원금을 갚지 않게 되면 향후 해당 대여거래를 증여거래로 보고 과세관청에서 증여세를 부과할 수도 있습니다.3 디딤돌 대출의 경우, 매도 즉시 상환으로 승계가 불가하다고 합니다.4 가계대출 시장을 주요 시중은행이 점령한 것은 대출 갈아타기가 어려워서입니다. 현재 대출 상품을 바꾸려면, 여유 자금으로 기존 대출을 먼저 갚거나 아니면 대환대출 상품을 이용해야 합니다.이러한 정보를 바탕으로, 부모님께서 빌려주신 돈에 대해 이자를 정상적으로 지불하고 있으며, 원금 상환 계획이 있다면 주택담보 갈아타기 대출이 가능할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약후 후 처리 어떻게 하면 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 주택임대차계약신고는 임대인이 진행하시면 됩니다. 계약일 이후 30일 이내에 신고해야 하며, 해당 주택 소재지 관할 주민센터에서 신고하시면 됩니다. 집주인이 신고를 거부해 세입자가 단독 신고하게 되면 집주인은 신고 거부를 이유로 과태료를 부과받을 수 있습니다. 신고 방법은 인터넷이나 방문을 통해 가능하며, 본인 또는 대리인이 신청할 수 있습니다.2 해외 체류 예정이시라면 세입자 입주 전에 주소를 다른 곳으로 전입하시는 것이 가능합니다. 주소 변경은 관할 구청이나 주민센터 및 출입국 관리사무소에 방문해서 신청서와 부동산임대차 계약서나 등기부등본 등의 부동산 서류를 제출하시면 됩니다. 온라인 신청도 가능합니다.3 해외 체류 중에도 국내에서의 급여 지급 및 원천징수신고, 연말정산을 진행하시면 됩니다. 다만, 국외에서 근로를 제공할 경우 월 100만원까지는 비과세 급여로 지급할 수 있습니다. 세금 관리에 대한 자세한 사항은 세무사와 상의하시는 것이 좋습니다.
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Q. 오피스텔 재계약을 했는데 계약갱신요구권을 행사안했는데 2년후 다시 행사가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 재계약 시 계약갱신요구권을 사용하지 않고 재계약을 한 경우, 다음 계약 시에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 이는 계약갱신요구권이 미사용으로 간주되어 다음 계약 시에 다시 사용 가능하기 때문입니다.계약갱신요구권을 사용하면 임대인은 임대료를 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 따라서 월세가 4만원인 경우, 5% 인상하면 2,000원을 올려 총 42,000원이 됩니다. 이는 임대인과 임차인이 합의하여 결정할 수 있습니다.다만, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간에 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 청구를 거절할 수 없습니다.