안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 행정구역에 법정읍면동과 행정읍면동을 다르게 명칭하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법정읍면동과 행정읍면동의 명칭이 다른 이유는 그들의 목적과 기능이 다르기 때문입니다.법정읍면동은 법률로 지정된 행정구역 단위로, 오래전부터 전해온 고유 지명을 사용하고 있습니다. 이는 신분증, 신용카드, 등기부등본, 부동산 규제지역을 말할 때 활용됩니다.반면에, 행정읍면동은 주민들의 거주지역을 행정상 편의에 의하여 설정한 행정구역의 단위입니다. 이는 행정의 능률과 주민의 편의를 위해 만들어진 것으로, 인구, 주민이 증가, 감소에 따라 변경되기도 합니다. 행정동은 주민센터 설치와 선거구 등이 기준이 되며, 공부의 보관 및 민원발급, 주민관리 등 행정처리에 활용됩니다.예를 들어, 서울의 개포동을 보면, '개포동’이란 하나의 법정동입니다. 그러나 이 지역은 넓고 복잡하여 하나의 동사무소가 관할하기에는 무리가 있습니다. 그래서 이 지역을 몇 개 부분으로 나누어 그 각각을 다른 동사무소에서 관리하도록 하는 것입니다. 그리고 그 각각의 지역을 개포제1동, 개포제2동, 개포제3동, 개포제4동이라고 이름을 붙였으며, 이 각각을 하나의 행정동이라고 하는 것입니다.따라서 법정읍면동과 행정읍면동의 명칭이 다른 것은 그들의 역할과 기능이 다르기 때문입니다. 법정읍면동은 법률에 의해 정해진 고유의 지역명을 나타내는 반면, 행정읍면동은 행정의 효율성과 주민의 편의를 위해 세분화된 지역을 나타냅니다.
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Q. 부동산 경매는 어떻게 시작해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 복잡한 과정이지만, 잘 준비하고 이해한다면 좋은 수익을 얻을 수 있는 방법 중 하나입니다. 아래에 몇 가지 기본적인 단계와 팁을 제공드리겠습니다부동산 경매 정보 확인: 부동산 경매에 참여하기 위해서는 먼저 법원에서 진행하는 부동산 경매 정보를 확인해야 합니다. 경매 정보는 법원 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 해당 부동산의 위치, 면적, 채권자 정보, 경매 일정 등이 제공됩니다.입찰보증금 납부: 참여를 원하는 경매가 결정되면 경매 참가를 위한 신청서를 작성하고, 입찰보증금을 납부해야 합니다. 입찰보증금은 일반적으로 경매 시작가격의 10%로 설정되며, 입찰 후 성공하면 낙찰가에 포함되고, 실패하면 반환됩니다.권리분석: 경매 초보자에게 꼭 권리분석이 쉬운 물건부터 도전하라고 권합니다. 경매를 진지하게 도전해 보고 싶으시다면 어려운 권리를 공부하고 관련 물건을 입찰하실 수 있습니다.쉬운 경매 선택: 초보자의 경우, 경매 구조를 파악하고 작은 수익을 내는 쉬운 물건에 도전하시길 추천합니다. 저는 부동산 경매를 시작할 당시, 배당을 받을 수 있고, 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트에 집중해 투자했습니다.경매 체크 노트 작성: 복잡하고 어려울 수 있는 경매를 쉽고 단순하게 만드는 가장 좋은 방법은 스스로 경매 절차에 따른 표와 체크리스트를 만들어, 모든 과정을 한눈에 꿸 수 있을 만큼 정리하는 것입니다.
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Q. 임대인이 전세금 전세 만기일에 지급이 안될경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 지급이 어려운 상황에서 임차인이 보증보험을 통해 청구하는 방법은 다음과 같습니다보증채무이행 청구서전세계약서 원본 (은행이 보관중인 경우 사본 제출 가능)주민등록 (초)본 (주소변동내역 포함 발급)주택 임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서대위변제증서계좌입금의뢰서 (통장사본 첨부)명도확인서 및 퇴거 (예정)확인서주택임차권등기명령 취하 및 해제신청서와 관련 위임장배당금 수령 관련 위임장인감 증명서 2부 (필요서류에 날인한 인감)신분증 사본 (앞, 뒤)이러한 서류를 통해 임차인은 임차권을 양도받고 전세보증금을 지급받을 수 있습니다.임대인이 겪게되는 상황은 다음과 같습니다임대인이 전세금반환 의무를 지키지 않았기 때문에 해당 주택에 계속 머무르더라도 법률상 문제가 되지 않아 전세금을 돌려줄 때까지 버티는 방법이 있습니다.보증금을 돌려받지 못한 채 이사부터 해야 하는 상황이라면 임차권등기 제도를 활용해 보는 방법이 있습니다.임차인이 전세로 계약을 했는데, 임대인이 바뀌면서 각종 서류가 월세 계약으로 뒤바뀌는 경우다. 이런 경우 임차인은 전세보증보험에 가입했어도 제 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처한다.임차인이 소송을 제기할 수 있는지에 대해, 보증금반환청구소송의 확정판결 효과는 임대인이 판결문에 기재된 대로 의무를 이행하지 않을 경우 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 보증금반환청구소송의 판결에도 보증금 반환이 이행되지 않는 경우 강제경매를 실시하여 전세보증금을 회수합니다.집이 경매에 넘어가는 과정은 다음과 같습니다채권자가 법원에 경매 신청법원이 채무자에게 경매 개시 통지법원이 부동산의 가격을 평가하고 공고낙찰자가 선정되고 대금을 납부낙찰자에게 소유권 이전 등기이러한 과정은 시간이 다소 걸릴 수 있습니다. 이러한 상황에서 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있어서 우선 배당을 받거나 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있습니다.
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Q. 계약 후 잔금이 길어지는 경우 매수인의 주의사항 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인으로서 계약 후 잔금이 길어지는 경우에 대한 주의사항은 다음과 같습니다지정일자에 잔금을 이행하지 못하면 매도인은 해약을 할 수 있으며 이 경우 계약금은 망실되는 것으로 본다.쌍방 합의로 잔금일을 변경한다고 해도 제 일자에 치루지 못한 잔금에 대한 매도인의 손해는 매수인이 부담해야 한다.매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약 해제를 하기 위해서는 우선 상대방이 이행지체 상태, 즉 채무불이행 상태에 있어야 한다.계약 시 넣을 특약사항에 대해서는 다음과 같은 사항들을 고려해 보실 수 있습니다현 시설 상태에서의 매매계약이며, 매수인 현장확인 및 등기사항 증명서, 토지대장, 건축물대장을 확인하고 계약을 체결함.잔금일 또는 본 부동산의 인도일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다등기사항전부증명서상의 권리변동은 없기로 한다.매매대금은 공동명의자 중 한 명의 계좌로 입금한다.잔금일까지 채무를 부담하는 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.디딤돌 대출에 대해서는 다음과 같은 정보를 찾아봤습니다디딤돌 대출은 저소득, 무주택자에 대하여 주택 구입자금 대출 금리를 추가 감면해 주어 주택 마련에 부담을 줄여주고, 내 집 마련 지원을 통해 주거의 안정을 위한 자금을 지원해 주는 정부에서 지원하는 융자 상품입니다.2024년부터는 디딤돌 대출의 소득요건이 기존 6-7천만원에서 1.3억원 이하로 변경되며, 디딤돌 대출 한도는 기존 4억원에서 5억원으로 변경되었습니다.디딤돌 대출 대상 주택가액은 기존 6억원에서 9억원 이하로 변경되었습니다.가등기에 대해서는 디딤돌 대출 신청에 영향을 줄 수 있으므로, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.이러한 정보들을 참고하시어 안전한 계약을 진행하시길 바랍니다.
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Q. 자영업자 대출에서 주택담보대출로 갈아타고 싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자영업자 대출에서 주택담보대출로 갈아타는 것은 가능합니다. 그러나 여러 가지 요인을 고려해야 합니다.대출 금리: 주택담보대출의 금리가 현재 이용 중인 대출의 금리보다 낮은지 확인해야 합니다.대출 한도: 주택담보대출의 한도가 필요한 대출금액을 충족시키는지 확인해야 합니다.중도상환수수료: 기존 대출의 중도상환수수료를 확인하고, 이 비용이 새 대출의 이자 절약액보다 적은지 확인해야 합니다.대출 조건: 주택담보대출의 조건(예: 소득, 신용 등급, 부동산 가치 등)이 본인의 상황에 맞는지 확인해야 합니다.이러한 요소들을 고려하여 주택담보대출로 갈아타는 것이 현명한 결정인지 판단해야 합니다. 또한, 대출 상품을 비교하고 선택하는 것은 복잡할 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이러한 정보를 바탕으로 최선의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다.