안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. LH 청년전세임대주택 집주인 변경 관련 문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 청년전세임대주택에 대한 정보를 찾아보니, 입주자는 지원 대상 주택에 전입신고 후 확정일자를 받는 등의 대항력 유지의무가 있으며, 주민등록 미 전입 또는 무단이전 시 계약이 해지될 수 있다고 합니다. 또한, 계약 후 잔금일 전일까지 전입신고를 완료하고 LH에 주민등록등본을 필히 제출해야 한다고 되어 있습니다.집주인 변경 사실을 LH에 알리지 않은 것이 문제가 될 수 있습니다. 그러나 이미 반환확약서를 LH에 보내셨다면, 이 점이 어느 정도 해결되었을 수도 있습니다. 하지만, 이 부분은 LH의 고객센터에 문의하여 확인하는 것이 가장 확실할 것 같습니다.또한, 임차권등기설정 시 다음세입자를 구하기 어려우므로 기간 내 임차인과 협의하여 보증금 반환을 진행해야 한다는 점도 참고하시기 바랍니다.이러한 상황에서 불이익이 발생할 수 있는 부분은 다음과 같습니다집주인 변경 사실을 알리지 않아 계약이 해지될 수 있습니다.반환확약서를 제출하지 않았다면, 잔금 지급이 불가능할 수 있습니다.임차권등기설정과 관련하여 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.이러한 문제들을 방지하기 위해, 내일 고객센터에 전화하여 상황을 설명하고, 필요한 서류가 무엇인지, 어떤 절차를 따라야 하는지 확인하는 것이 좋을 것 같습니다.
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Q. 상가권리금은 기준이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가권리금은 상가를 임차하면서 발생하는 비용 중 하나로, 기존 임차인이 점포를 운영하며 쌓아온 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말합니다. 상가권리금은 다음과 같이 여러 가지 종류가 있습니다1 바닥권리금: 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점.2 영업권리금: 해당 업종의 영업성과와 관련된 모든 것에 대한 대가1. 통상적으로 영업권리금은 보통 1년간 순수익이 얼마인가를 기준으로 판단합니다.3 시설권리금: 기존의 임차인이 처음 시설을 할 때 들어간 금액.상가 계약 시, 임차인은 임대인에게 보증금과 월세를 지급하고, 권리금은 기존 임차인에게 지급합니다. 그러나 상가임대차보호법에 따라 권리금은 법으로 보호받을 수 있으며, 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아닙니다.상가 거래 시 중개수수료는 거래금액의 0.9% 이내에서 서로 협의하여 결정하며, 거래금액은 보증금 + (월세 x 100)으로 산출합니다6
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Q. 임대차계약에서 환산보증금이라는 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.환산보증금은 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다. 환산보증금은 다음과 같이 계산됩니다환산보증금=보증금+(월세×100)예를 들어, 보증금이 1,000만원이고 월세가 100만원인 경우, 환산보증금은 다음과 같이 계산됩니다1,000만원+100만원×100=1억1천만원환산보증금은 임차인이 서민 임차인인지, 돈이 많은 임차인인지를 판단하여 상가임대차 보호법에 보호를 받을 수 있는지 여부를 나누는 기준입니다. 환산보증금 기준을 초과하는 임차인은 상가건물 임대차보호법에 보호를 받지 못할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.환산보증금이 적용되는 임대차계약의 기준은 상가건물임대차보호법 시행령에서 지역별로 정해져 있습니다. 예를 들어, 서울특별시의 경우 환산보증금 기준은 9억원입니다. 이 기준을 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법의 일부만 적용되고, 적용되지 않는 사항에 대해서는 민법이 적용됩니다.환산보증금 기준을 초과하는 경우에도 일부 규정은 예외적으로 적용됩니다. 예를 들어, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 등은 보호받을 수 있습니다. 그러나, 우선변제권이 없고, 차임과 보증금의 증감 제한이 없습니다. 따라서, 환산보증금 기준금액을 초과하는 임차인은 꼭 전세권 설정을 해서 자신의 보증금을 보호해야 합니다.
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Q. 시골집 매입시 지자체 밑 다른 방법으로 대출이 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시골집을 구매하려는 분들을 위한 정부의 지원이 있습니다.1 농촌주택 개량지원: 정부에서는 농촌주택 개량지원이라는 제도를 운영하고 있습니다. 이 제도는 무상으로 리모델링 비용을 지급하는 것이 아니라 대출이 가능하도록 돕는 역할을 합니다. 대출은 최대 2억원까지 가능하며, 이자는 연 2%입니다. 신청은 읍, 면, 동 주민센터에서 하실 수 있습니다.2 무상임대: 일부 농촌지역에서는 집주인의 허락을 받은 후에 폐가가 된 주택을 정비하고, 귀농을 희망하는 사람들에게 저렴하게 혹은 무료로 임대해 줍니다. 이러한 사업은 '귀농인의 집’이나 ‘행복주택 정비사업’ 등으로 불리며, 각 지방자치단체에서 다양한 형태로 추진되고 있습니다.3 한국부동산원 빈집플랫폼: 한국부동산원 빈집플랫폼은 전국의 빈집 정보를 한눈에 볼 수 있는 사이트입니다. 시도, 시군구, 읍면동별로 검색할 수 있으며, 매매가, 면적, 건축연도, 사진 등의 상세 정보를 제공합니다.이러한 정보를 참고하시어, 본인의 상황에 맞는 방법을 선택하시면 좋을 것 같습니다.
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Q. 특정건축물 양성화 등 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1. 다가구와 다세대의 구분은 주로 소유권과 건축물대장에 어떻게 기재되어 있는지에 따라 결정됩니다. 다가구주택은 단독소유이며, 건축물대장에 '일반건축물’이라고 나와있고, 가구수가 표기되어 있습니다. 반면에 다세대주택은 건축물대장에 '집합건축물’이라고 나와있고, 세대수가 표기되어 있으며, 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 건축물대장을 확인해보시면 좀 더 정확한 답변을 얻을 수 있을 것입니다.Q2. 부부공동명의와 다세대/다가구 구분은 별개의 사항입니다. 다가구주택은 단독소유이며, 다세대주택은 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 부부공동명의 여부는 다세대/다가구 구분에 영향을 주지 않습니다.Q3. 이행강제금에 대한 규정은 건축법 제80조에 나와 있습니다. 2019년 4월 23일 이전에 위반건축물에 대하여 시정명령을 받은 경우 총 이행강제금을 5회까지만 부과할 수 있습니다. 2019년 4월 23일 이후 시정명령을 받은 경우 이행이 완료될 때까지 계속하여 부과할 수 있습니다. 따라서, 양성화된 후에 토지+건물을 매입했을 때, 바뀐 주인이 이행강제금을 다시 납부해야 할 일은 없을 것으로 보입니다.Q4. 다세대건물을 매각할 경우, 양도세를 줄이기 위한 전략은 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 건물을 철거한 후 대지 상태로 판매하는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법일 수 있지만, 이는 매각 가격, 철거 비용, 시장 상황 등 여러 요인을 고려해야 합니다.