안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발에서 정부기관등이 노후도, 밀집도 등 사업성 여부를 판단하는 시기는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시의 재개발 규정에 따르면, 사업성을 판단하는 주요 요인인 노후도와 밀집도 등은 주로 구역 지정 과정에서 고려됩니다.노후도: 사용 검사 후 20년이 넘은 건물이 구역 내 건물의 3분의 2 이상이거나, 구역 내 건물 절반 이상이 사용 검사 20년을 넘은 상태에서 준공 후 15년이 지난 다세대ㆍ다가구주택 비중이 30%를 넘어야 합니다.밀집도: 1ha 기준 건축물의 동수 (1동=1세대, 예외 있음)가 얼마나 많냐에 따라 계산합니다. 밀도가 높다는 것은 정비가 필요하다는 의미입니다.이러한 요인들은 사업시행자 지정 전에 이미 고려되어야 하며, 이는 입안동의율 산정하기 전에 이루어집니다. 따라서, 노후도와 밀집도 등을 고려한 사업성 판단은 사업의 초기 단계에서 이루어집니다. 이러한 과정을 통해 재개발이 필요한 지역을 식별하고, 적절한 재개발 계획을 수립하는 것이 가능합니다.
부동산
Q. 재재계약의 경우에도 전세금 반환보증보험 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환보증보험 가입은 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청해야 합니다. 신규 전세계약의 경우 전세계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지, 갱신 전세계약의 경우 갱신 전세계약서 상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청하면 됩니다. 따라서 재재계약의 경우에도 이 기간 내에 신청한다면 보증보험 가입이 가능합니다.전세보증금 반환보증보험은 임차인이 우선적으로 보증금을 반환받을 수 있는 안전장치로, 신뢰할 수 있는 기관을 통해 가입하면 전세사기로부터 어느 정도 보호받을 수 있습니다. 이런 이유로 요즘 같은 시기에는 전세보증보험을 필수로 가입하시는 것을 권장드립니다.다만, 보험 가입 조건과 절차는 보험사마다 다를 수 있으니, 가입하려는 보험사의 웹사이트를 참조하시거나 직접 문의하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 2+2 계약 종료(갱신권 사용함) 후 증액된 금액으로 2년 계약시 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 세입자가 한 번 갱신권을 사용하면, 동일 주택에 대해 추후 재계약 시에는 갱신권 사용이 불가능합니다. 이 경우, 표준 계약서 양식으로 재계약서를 작성하는 것에 큰 문제는 없습니다. 그러나, 명확성을 위해 계약서의 특약사항에 "본 계약은 재계약이 아니다"라는 내용을 명시하는 것이 좋을 수 있습니다.2 보증금을 증액하여 계약을 진행하는 경우, 증액된 금액에 대해 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 증액 계약서 양식은 따로 정해진 것은 없으며, 일반적으로 사용되는 전세계약서 서식을 사용하면 됩니다. 계약서에는 증액된 금액과 종전 전세계약서가 여전히 유효하다는 점을 명시해야 합니다.
부동산
Q. 임대차계약후 상가하자시 수리비용?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약 후 발생한 하자에 대한 수리비용 부담은 일반적으로 임대인의 책임입니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 임차인의 고의 또는 과실 없이 하자가 발생했다면, 임대인은 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임대료에 포함해 이를 받기 때문에, 특별한 사유가 없는 한 일반적으로 임대인이 그 수선 책임을 져야 합니다.그러나, 이러한 일반적인 원칙에도 불구하고 임대차 계약서에 따라 상황이 달라질 수 있습니다. 계약서에 '건물 수리는 임차인이 한다.'거나 '임대차 종료시에 수리비를 공제한다.'는 내용의 특약이 있는 경우, 임차인이 수리비용을 부담해야 할 수 있습니다.참고로, 임대인이 수리를 하지 않을 경우, 임차인은 전문 업체를 통해 직접 수리한 후 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 건물주에게 내용증명 우편으로 고지한 후에 수리를 진행하는 것이 좋습니다.
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Q. 묵시적 갱신 계약의 기간과 특약사항 등에 관한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신 계약에 대해묵시적 갱신은 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 아무런 의사표시도 하지 않으면, 계약기간이 만기 이후로도 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 계약기간은 2년으로 연장됩니다.따라서, 새로운 전세계약서를 작성하거나 집주인에게 통보할 필요가 없습니다.2 묵시적 갱신 계약 후 이사에 대해묵시적 갱신 후에 세입자가 중도에 이사를 가야 할 사정이 생겼다면, 중도에 해지가 가능합니다.이 경우, 세입자는 새로운 세입자를 구해올 의무가 없습니다.따라서, 묵시적 갱신 계약 후 1년 이내에 이사를 가더라도 이전 계약서의 특약사항(예: 계약기간을 못 채울 시 중개수수료 부담 등)에 해당되지 않습니다.