안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산 용어 py 가 어떤건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'py’는 부동산 용어로서 '평’을 영어로 표현한 'pyung’의 앞자를 따서 사용하는 표현입니다. 이 표현은 주로 아파트의 면적을 나타내는데 사용되며, 아파트 분양 공고에서 보통 '타입’을 구분하는 숫자가 바로 전용면적을 의미합니다. 예를 들어, '84 타입’이라는 표현은 전용면적이 84㎡임을 나타냅니다.또한, '공급 면적’은 전용 면적과 주거 공용 면적을 더한 것을 의미하며, '계약 면적’은 공급 면적에 기타 공용 면적을 더한 것을 의미합니다. 이러한 면적들은 아파트의 가격을 계산하는 데 중요한 요소입니다. 예를 들어, 건설사들이 신규 분양을 할 때 ‘3.3㎡당 평균 ##만 원’이라는 분양가를 발표하는데, 이때의 3.3㎡는 전용면적이 아닌 공급 면적을 기준으로 합니다.
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Q. (세금관련)노후주택 철거 후 신축 시 공시지가도 인상되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 기존 노후주택을 철거하고 신축할 경우 취득세는 다음과 같이 계산됩니다취득세 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득방법에 따라 사실상의 취득가격, 시가인정액 또는 시가표준액을 취득 당시의 가액으로 봅니다.일반건축물과 전용면적 85㎡ 이하 주택의 취득세 (합계세율)이 다릅니다.일반건축물, 전용면적 85㎡ 초과 주택 : 3.16%전용면적 85㎡ 이하 주택 : 2.96%취득세 = 과세표준 (취득가액) x 합계세율2 노후주택을 철거하고 신축한 후의 공시지가는 다음과 같이 결정됩니다빈집 철거 후 생긴 토지세액의 부과 기준이 되는 기존 주택세액의 1년 증가 비율을 30%에서 5%로 인하한다.빈집 철거 후 토지는 나대지가 되어 종합합산으로 과세되어야 하나, 세부담 경감을 위해 별도합산되고 있는 토지 과세 기간을 6개월에서 3년으로 연장한다.3 건물 철거 시 행정비용과 신축 시 취득세를 제외한 행정비용 및 세금에는 다음과 같은 것들이 있습니다철거비용: 기본적으로는 1평당 10만원에서 크게는 50만원 정도로 잡으시면 됩니다.토지 취득세 및 토지 형질변경에 따른 세금지목변경 취득세농지전용부담금 (농지전용비)대체산림조성비 (산지전용비)
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Q. 원룸 방을 빼야 하는데 구두계약을 꼭 이행해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약에 대한 문제는 복잡하고 다양한 요소들이 관련되어 있습니다. 일반적으로 계약서에 명시된 내용이 우선적으로 적용되며, 계약서에 없는 사항은 법률에 따라 처리됩니다.구두로의 약속은 법적 효력이 있지만, 이를 입증하는 것이 어렵기 때문에 가능하면 모든 합의 사항을 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 만약 계약 기간 내에 방을 빼야 하는 경우, 그 이유와 조건 등을 명확히 이해하고 동의한 상태에서 계약을 체결해야 합니다.집주인이 이미 다른 사람과 계약을 체결했다는 사실을 알리지 않았다면, 이는 문제가 될 수 있습니다. 계약 기간이 아직 남아 있는 상황에서, 집주인이 임차인의 동의 없이 다른 사람과의 계약을 체결하는 것은 부적절할 수 있습니다.
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Q. 부동산 청약에 당첨이 되면 부대비용은 얼마나 드나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 청약에 당첨이 되면 부대비용은 주택 가격과 종류, 주택 수, 지역 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 주택 가격의 3~5% 정도의 부대비용이 발생한다고 생각하시면 됩니다. 부대비용에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.취득세 : 주택 가격의 1~3% + 지방교육세 10% + 농어촌특별세 0.2% (85m2 초과 주택의 경우)중개수수료 : 주택 가격의 0.4~0.5% (2억 이상 ~ 12억 미만의 경우)법무사 등기비용 : 주택 가격의 0.07% + 53만4천원 (5억 초과 ~ 10억 미만의 경우)인지세 : 주택 가격의 0.02%국민주택채권 할인비용 : 주택 가격의 0.2~0.3%이사비용 : 이삿짐 무게와 인건비에 따라 다르지만 보통 100만 원 ~ 200만 원 정도입주청소, 도배비용 등 : 개인의 선택에 따라 다르지만 보통 100만 원 ~ 300만 원 정도예를 들어, 85m2 이하의 5억 원 주택을 1주택자로서 조정대상지역에서 구입한다고 가정하면, 부대비용은 다음과 같이 계산됩니다.취득세 : 5억 원 x 1.1% = 5,500만 원중개수수료 : 5억 원 x 0.4% = 2백만 원법무사 등기비용 : 5억 원 x 0.07% + 53만4천원 = 88만4천원인지세 : 5억 원 x 0.02% = 10만 원국민주택채권 할인비용 : 5억 원 x 0.2% = 1백만 원이사비용 : 100만 원 ~ 200만 원입주청소, 도배비용 등 : 100만 원 ~ 300만 원총 부대비용 : 7,000만 원 ~ 8,000만 원이렇게 보면, 5억 원 주택을 구입하려면 부대비용으로 7,000만 원 ~ 8,000만 원 정도가 더 필요하다는 것을 알 수 있습니다. 이는 주택 가격의 14~16%에 해당하는 금액입니다.
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Q. 요즘 청약 통장 가입자들이 줄어든다고 하는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 통장은 민간주택과 공공주택을 분양 받을 수 있어 무주택 서민들의 내 집 마련을 돕는 취지로 1977년 도입된 저축제도입니다. 청약 통장의 가입 기간과 부양가족 등에 따라 청약 가점을 배분, 총점으로 분양 주택의 당첨 여부를 가리게 됩니다.그런데 최근에는 금리 인상과 부동산 경기 침체로 인해 분양가는 높아지는 반면, 집값은 하락하면서 청약 통장 가입자 수가 갈수록 줄어들고 있다고 합니다. 또한 청약 통장 금리가 시중은행 예금 금리보다 낮아져 더 높은 수익을 찾는 이들이 늘어나면서 청약 통장 이탈이 더해졌다고 보고 있습니다.한편, 수도권 청약 당첨율은 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 13일 한국부동산원 통계를 분석한 결과 올해 수도권에서 청약 당첨 (특별공급, 일반공급 포함)된 2만3388명 중 30대 이하는 1만2804명 (54.7%)로 조사됐습니다. 올해 청약 당첨자 2명 중 1명은 30대 이하인 셈이고, 이는 청약 통장 가입자의 대부분이 젊은 세대라는 것을 보여줍니다.