안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 투기과열지구 때 집을 구입하고 해제시 실거주
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.투기과열지구에서 주택을 구입하셨을 때, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 실거주해야 합니다. 이 규정은 주택을 취득한 시점에 투기과열지구로 지정된 경우에 적용됩니다. 만약 주택을 취득한 후에 해당 지역이 투기과열지구에서 해제되더라도, 취득 시점의 규정이 적용되기 때문에 여전히 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서, 단순히 2년 보유만으로는 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 반드시 2년 이상 실거주를 해야 합니다.
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Q. 청약가점시 신혼기준과 자녀기준 점수는 어떻게 산정되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약가점제에서 신혼부부와 자녀 기준 점수는 신혼부부 기준 만 30세부터 무주택 기간이 계산되며, 만 30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 무주택 기간이 길수록 점수가 높아지며, 최대 32점까지 받을 수 있습니다. 부양가족 수에 따라 점수가 부여됩니다. 부양가족이 많을수록 점수가 높아지며, 최대 35점까지 받을 수 있습니다.자녀 기준 자녀는 부양가족 수에 포함되며, 자녀 수가 많을수록 점수가 높아집니다. 예를 들어, 부양가족이 1명일 때 5점, 2명일 때 10점, 3명일 때 15점 등으로 점수가 증가합니다.청약통장 가입 기간 청약통장 가입 기간에 따라 점수가 부여되며, 최대 17점까지 받을 수 있습니다.이 세 가지 항목의 점수를 합산하여 청약가점이 산정됩니다. 최대 점수는 84점입니다. 청약가점이 높을수록 청약 당첨 확률이 높아지므로, 각 항목의 점수를 최대한 높이는 것이 중요합니다.
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Q. 부동산 특별공급청약조건은 무엇이며 어떻게 청약하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.특별공급 청약은 특정 조건을 충족하는 사회계층에게 주택을 우선적으로 공급하는 제도입니다. 특별공급 종류 및 조건의 경우 신혼부부 특별공급은 혼인 기간 7년 이내, 무주택 세대 구성원, 소득 기준 충족 (외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하), 공공주택, 민영주택 모두 가능 생애최초 특별공급의 경우 무주택 세대 구성원, 소득 기준 충족 (130% 이하 우선 공급, 160% 이하 일반 공급), 5년 이상 소득세 납부, 전용면적 85㎡ 이하 주택다자녀가구 특별공급의 경우 3명 이상의 자녀를 둔 무주택 세대 구성원, 소득 기준 충족, 공공주택, 민영주택 모두 가능노부모부양 특별공급의 경우 3년 이상 부모를 부양한 무주택 세대주, 소득 기준 충족, 공공주택, 민영주택 모두 가능,국가유공자 특별공급의 경우 국가유공자 및 그 유족, 무주택 세대 구성원, 공공주택, 민영주택 모두 가능특별공급과 일반공급의 차이는 특별공급은 특정 조건을 충족하는 사람들끼리 경쟁하므로 일반공급보다 경쟁률이 낮습니다. 1세대당 평생 1회만 신청 가능하며, 일반공급과 중복 신청이 가능합니다. 일반공급은 특별한 조건 없이 누구나 신청 가능하며, 경쟁률이 높을 수 있습니다.청약 방법의 경우 청약통장에 가입하고 일정 기간 동안 납입해야 합니다. 한국감정원 청약홈 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.오프라인으로 은행 지점에서 신청할 수도 있습니다. 특별공급 청약은 조건을 충족하는 경우 당첨 확률이 높아질 수 있으므로, 자신의 상황에 맞는 특별공급 조건을 잘 확인하고 신청하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트의 경우 몇년 이내가 신규아파트라고 이야기 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산에서 "신축 아파트"라고 하면 일반적으로 지은 지 5년 이내의 아파트를 의미합니다. 이 기준은 지역이나 상황에 따라 조금씩 다를 수 있지만, 대체로 5년 이내의 아파트를 신축으로 간주합니다. 신축 아파트는 최신 설계와 기술이 적용되어 있고, 유지보수 비용이 적으며, 입주 초기에는 다양한 혜택을 받을 수 있어 투자자들에게 인기가 많습니다.
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Q. 1가구 1주택일때는 비과세를 받으려면 몇년을 보유해야 하는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 1주택의 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 기본적으로 2년 이상 보유해야 하며, 주택을 취득한 시점에 따라 추가적인 거주 요건이 있을 수 있습니다. 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 합니다. 비조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 2년 이상 보유만 하면 됩니다.이 외에도 고가 주택(실거래가 12억 원 초과)이나 일시적 2주택 등의 특수한 상황에서는 추가적인 조건이 있을 수 있으니, 구체적인 상황에 따라 세부 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 대한민국에서 살기 좋은 도시는 어디일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대한민국에서 살기 좋은 도시로는 여러 곳이 있지만, 번잡하지 않으면서도 인프라가 잘 갖추어진 도시를 찾으신다면 과천시는 서울과 가까우면서도 녹지가 많아 전원도시로 불립니다. 교통과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 치안도 좋습니다. 세종시는 계획도시로서 균형 잡힌 도시 구조와 높은 생활 편의성을 자랑합니다. 수도권을 제외한 도시 중 유일하게 상위 10위권에 들어가 있습니다. 성남시의 특히 분당구는 서울과의 접근성이 좋고, 다양한 편의시설과 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.용인시는 자연환경과 도시 인프라가 조화를 이루고 있으며, 교통도 편리합니다. 특히 수지구와 기흥구는 주거 환경이 좋습니다.해운대구는 바다와 가까워 아름다운 자연경관을 즐길 수 있으며, 생활 인프라와 교통이 잘 발달되어 있습니다.이 외에도 각 도시마다 특색이 있으니, 본인의 생활 스타일과 우선순위에 맞춰 선택하시면 좋을 것 같습니다.
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Q. 사이드카 발동 이라는건 어떤상황인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사이드카 발동은 주식시장에서 급격한 가격 변동을 완화하기 위한 안전장치입니다. 주로 선물시장의 급격한 가격 변동이 현물시장에 부정적인 영향을 미치는 것을 방지하기 위해 사용됩니다. 사이드카가 발동되면 주식시장의 매매 호가가 일시적으로 정지됩니다.사이드카 발동 조건의 경우 코스피는 선물상품의 가격이 전일 종가 대비 5% 이상 상승하거나 하락하고, 이러한 상황이 1분 이상 지속될 때 발동됩니다. 코스닥는 선물상품의 가격이 전일 종가 대비 6% 이상 상승하거나 하락하고, 이러한 상황이 1분 이상 지속될 때 발동됩니다.사이드카 발동 시 주요 지수 변화는 최근 사례로, 2024년 8월 6일 코스닥 시장에서 매수 사이드카가 발동되었습니다. 당시 코스닥150선물지수는 전날 대비 7.99% 증가했고, 코스닥150지수는 5.64% 상승했습니다. 2024년 8월 5일에는 코스피 시장에서 매도 사이드카가 발동되었습니다. 코스피200선물지수가 전일 종가 대비 5.08% 하락하면서 발동되었습니다.사이드카 발동은 주식시장의 급격한 변동을 완화하고 안정성을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다.
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Q. 1990년~2000년대엔 집 구하기 어렵지 않았나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1990년대 초반에는 노태우 정부의 ‘주택 200만 호 공급’ 정책 덕분에 집값이 안정되었습니다. 이 시기에는 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시가 개발되었고, 주택 공급이 크게 늘어나면서 집값이 안정세를 보였습니다. 1997년 외환위기로 인해 집값이 급락했지만, 이후 김대중 정부의 경기 부양책으로 다시 회복세를 보였습니다. 2000년대 초반부터 부동산 시장이 과열되기 시작했습니다. 김대중 정부의 규제 완화 정책과 저금리 기조가 맞물리면서 집값이 급등했습니다. 특히 2002년 월드컵을 전후로 집값이 크게 상승했습니다. 노무현 정부는 집값을 잡기 위해 여러 규제를 도입했지만, 오히려 가격 폭등을 초래하기도 했습니다. 현재 물가 상승의 주요 원인으로는 글로벌 원자재 가격 상승, 공급망 차질, 내수 시장 회복 지연 등이 있습니다4. 특히 에너지 가격과 식료품 가격 상승이 물가 상승을 주도하고 있습니다.이러한 경제 상황에서 집 마련이 어려운 것은 이해할 수 있습니다. 과거와 비교해보면, 현재의 부동산 시장은 여러 복합적인 요인들로 인해 더 복잡하고 어려운 상황에 처해 있는 것 같습니다.
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Q. 월세방 입실청소비,퇴실청소비 둘다 내라네요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입실 청소비와 퇴실 청소비를 모두 요구받는 상황은 당황스러울 수 있습니다. 민법 623조에 따르면, 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약 기간 동안 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 따라서 청소비 부담은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 계약서에 퇴실 청소비용에 대한 특약이 없다면, 임대인이 퇴실 청소비를 요구할 법적 근거가 없습니다. 이미 집을 깨끗하게 사용하고 퇴실 시 청소를 완료했다면, 추가적인 청소비를 요구하는 것은 부당할 수 있습니다.임대인과 협상하여 청소비를 지불하지 않도록 설득해 보세요. 만약 임대인이 계속해서 청소비를 요구한다면, 법적 조언을 구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
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Q. 집주인의 월세 인상 요구 합당한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 전세, 매매, 월세 시세가 하락하고 있는 상황에서 집주인이 월세 인상을 요구하는 것은 다소 이례적일 수 있습니다. 하지만 법적으로는 집주인이 계약 갱신 시 월세를 인상할 수 있으며, 인상률은 최대 5%로 제한되어 있습니다. 따라서 집주인의 5% 인상 요구는 법적으로 허용되는 범위 내에 있습니다. 재계약서를 작성할 때 발생하는 수수료는 일반적으로 협의에 의해 결정됩니다. 하지만 관례적으로는 집주인과 세입자가 각각 절반씩 부담하는 경우가 많습니다. 계약 조건이 변하지 않는다면 재계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 묵시적 갱신(자동 갱신)으로 계약이 연장될 수 있습니다. 하지만 조건이 변경되거나 월세 인상 등의 이유로 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.연장 계약서는 공인중개사가 아닌 행정사가 작성해야 한다는 것은 사실이 아닙니다. 일반적으로 공인중개사가 계약서를 작성하며, 이는 법적으로도 문제가 없습니다.