안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 매매 진행중인 주택의 전세계약 건에 대한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 주택에서 전세자금대출을 받는 것은 몇 가지 중요한 조건을 충족해야 합니다. 주택 가격의 85%가 최고채권액으로 근저당이 설정되어 있다면, 이는 매우 높은 비율입니다. 일반적으로 전세자금대출을 승인받기 위해서는 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합이 주택 가격의 80%를 넘지 않아야 합니다. 근저당권자가 전세 계약에 동의해야 합니다. 이는 전세자금대출을 승인받기 위한 필수 조건 중 하나입니다. 전세 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하고, 전세보증보험에 가입하는 것이 중요합니다. 이는 전세보증금을 보호하기 위한 조치입니다. 대출을 신청할 금융기관에서 근저당 설정 주택에 대한 대출 가능 여부를 확인해야 합니다. 일부 금융기관은 근저당 설정 주택에 대해 대출을 제한할 수 있습니다. 현재 상황에서는 근저당이 높은 비율로 설정되어 있어 전세자금대출이 어려울 수 있습니다. 하지만, 전세보증금과 근저당 설정 금액의 합이 주택 가격의 80%를 넘지 않는다면 대출 가능성이 있습니다. 또한, 매수자가 근저당을 말소시키는 조건을 명확히 하고, 임대인의 동의를 확보하는 것이 중요합니다.
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Q. 당근마켓으로 직거래로 집을 팔게 되면 어떻게 비용이 절약이 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.당근마켓을 통해 집을 직거래하면 여러 가지 비용을 절약할 수 있습니다. 주된 절약 요소는 부동산 중개 수수료입니다. 일반적으로 부동산 중개인을 통해 거래할 경우, 매매가의 일정 비율을 중개 수수료로 지불해야 합니다. 하지만 당근마켓을 통해 직거래를 하면 이 중개 수수료를 절약할 수 있습니다. 당근마켓에서 부동산 직거래를 진행하는 방법은 당근마켓 앱이나 웹사이트에서 ‘부동산 직거래’ 카테고리에 매물을 등록합니다. 이때 매물의 사진, 가격, 위치 등의 정보를 상세히 기재합니다. 관심 있는 구매자와 직접 연락을 주고받으며 거래를 진행합니다. 이 과정에서 중개인이 개입하지 않기 때문에 중개 수수료가 발생하지 않습니다. 거래가 성사되면 계약서를 작성해야 합니다. 이때 법적 효력을 갖춘 계약서를 작성하기 위해 공인중개사나 법무사의 도움을 받을 수 있습니다. 이 경우 소정의 수수료가 발생할 수 있지만, 일반적인 중개 수수료보다는 저렴합니다. 당근마켓을 통해 직거래를 할 때는 거래의 안전성을 확보하기 위해 몇 가지 주의사항을 지키는 것이 중요합니다. 예를 들어, 집주인의 신원을 확인하는 ‘집주인 인증’ 기능을 활용하거나, 거래 전 충분한 정보를 교환하는 것이 좋습니다.
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Q. 건설경기가 좋지 못해서 건설사들 구조조정한다고 하늕데요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건설경기가 침체되면서 건설사들이 구조조정을 하는 상황은 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 건설사들이 구조조정을 통해 인력을 줄이고 프로젝트를 축소하면, 신규 주택 공급이 감소할 가능성이 큽니다.이러한 공급 축소는 여러 가지 방식으로 부동산 시장에 영향을 줄 수 있습니다 공급이 줄어들면 수요와 공급의 불균형이 발생해 주택 가격이 상승할 수 있습니다. 주택 공급이 줄어들면 거래 가능한 주택 수가 줄어들어 전체 거래량이 감소할 수 있습니다.신규 주택 공급이 줄어들면 임대 시장에도 영향을 미쳐 임대료가 상승할 가능성이 있습니다.건설업은 많은 일자리를 창출하는 산업이기 때문에, 구조조정으로 인한 실업 증가가 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.이러한 상황에서는 정부의 정책 대응이 중요합니다.
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Q. 인천광역시 송도는 갯벌을 이용하여 만든 곳인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인천광역시 송도는 원래 갯벌이었던 지역을 매립하여 개발한 곳입니다. 송도는 1980년대부터 시작된 대규모 매립 사업을 통해 현재의 모습으로 변모했습니다. 이 과정에서 갯벌을 매립하고 지반을 다져서 도시를 건설했습니다. 송도는 현재 첨단 도시로 발전했지만, 여전히 일부 갯벌 지역은 보호되고 있으며, 생태계 보전을 위해 관리되고 있습니다.
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Q. 부동산 경제가 살아나고 있다는 증거는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경제가 활성화되고 있다는 증거는 여러 지표를 통해 확인할 수 있습니다. 부동산 거래량이 증가하면 시장이 활발해지고 있다는 신호입니다. 최근 거래량이 증가하고 있다면 이는 부동산 시장이 활성화되고 있다는 증거일 수 있습니다. 청약 경쟁률이 높아지면 많은 사람들이 주택을 구매하려고 한다는 의미입니다. 이는 부동산 시장에 대한 수요가 높다는 것을 나타냅니다. 주택 가격이 꾸준히 상승하고 있다면 이는 부동산 시장이 활발하다는 신호입니다. 특히 주요 도시나 인기 지역의 가격 상승은 시장의 활기를 반영합니다. 정부의 부동산 규제 완화 정책도 시장 활성화에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 종합부동산세와 양도소득세 완화, 재건축 규제 완화 등이 부동산 거래를 촉진할 수 있습니다. 경제 전반의 회복도 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칩니다. 예를 들어, 금리 인하, 경제 성장률 상승 등이 부동산 시장에 활기를 불어넣을 수 있습니다.내년에 아파트 분양권 매매를 계획하고 계신다면, 이러한 지표들을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
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Q. 티몬이랑 상품권이랑 연관이 잇나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.티몬 사태와 상품권은 밀접한 연관이 있습니다. 최근 티몬이 상품권을 대량으로 할인 판매하면서 문제가 발생했는데요.티몬은 해피머니, 컬쳐랜드 등 다양한 상품권을 7~10% 할인된 가격에 판매했지만, 결제 대행사(PG사)가 이 판매 방식에 문제를 제기하면서 대금 지급을 보류했습니다. 이로 인해 티몬은 자금 순환에 어려움을 겪게 되었고, 정산금 지급이 지연되면서 소비자와 셀러들에게 큰 피해를 입혔습니다. 이 사태는 상품권을 이용한 '상테크’와도 관련이 있습니다. 상테크는 상품권을 저렴하게 구매한 후 간편결제 업체를 통해 포인트로 전환하는 방식으로, 많은 사람들이 이를 이용해왔습니다.
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Q. 당근마켓 집 직거래경우 4억집을 매매 하면 부동산중개료와 부동산에서 계약서만써주는 비용과 얼마정도 차이가나나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개를 통해 4억 원짜리 집을 매매할 경우, 중개 수수료는 거래 금액에 따라 계산됩니다. 일반적으로 매매의 경우 상한 요율은 0.4%입니다. 따라서 4억 원의 0.4%는 160만 원입니다. 여기에 부가가치세 10%를 더하면 총 176만 원이 됩니다.직거래로 집을 매매하고 계약서 작성만 부동산에 의뢰할 경우, 대필 비용은 보통 5만 원에서 20만 원 사이입니다23. 이는 공인중개사의 직인 유무에 따라 달라질 수 있습니다. 직인이 없는 경우 5만 원에서 10만 원, 직인이 있는 경우 10만 원에서 20만 원 정도가 일반적입니다.부동산 중개 수수료는 약 176만 원 (4억 원 매매 기준)직거래 계약서 대필 비용은 5만 원에서 20만 원직거래를 통해 계약서만 작성하는 경우, 중개 수수료를 크게 절약할 수 있습니다. 다만, 직거래 시에는 거래의 안전성을 확보하기 위해 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.
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Q. 집을 제일 가성비 있게 구하는방법이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대주택은 정부에서 제공하는 공공임대주택은 시세보다 저렴하게 거주할 수 있는 장점이 있습니다. 경쟁률이 높을 수 있지만, 무주택자라면 신청해볼 만합니다. 민간임대주택은 민간에서 제공하는 임대주택도 고려해볼 수 있습니다. 특히, 전세보증금이 낮은 월세 형태의 주택을 찾는 것도 방법입니다. 전세는 전세는 보증금을 한 번에 내고 일정 기간 동안 거주하는 방식입니다. 보증금을 돌려받을 수 있어 초기 비용 부담이 적습니다. 다만, 전세 사기 등의 위험이 있으니 주의가 필요합니다.월세는 초기 비용이 적고, 매월 일정 금액을 지불하는 방식입니다. 목돈이 부족한 경우 월세를 선택하는 것도 좋은 방법입니다.서울 등 대도시보다는 주변 위성도시나 교통이 편리한 지역을 선택하면 더 저렴한 가격에 집을 구할 수 있습니다.다양한 부동산 앱을 활용해 실시간으로 매물을 확인하고, 조건에 맞는 집을 찾는 것도 좋은 방법입니다.직접 부동산 중개업소를 방문해 원하는 조건을 이야기하고 매물을 찾아보는 것도 효과적입니다.신혼부부, 다자녀 가구, 장애인 등 특정 조건을 충족하는 경우 특별 공급을 통해 저렴하게 집을 구할 수 있습니다.
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Q. 전체적인 시장이 안 좋고 또한 돈의 유동성이 많이 떨어지는 데 특정 서울 지역 부동산은 시세가 계속 올라가는 이유를 알려주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울의 특정 지역 부동산 시세가 계속 상승하는 이유는 서울은 인구 밀집 지역으로, 주택 수요가 항상 높습니다. 특히 강남, 서초, 용산 등 인기 지역은 공급이 제한적이기 때문에 가격이 오를 수밖에 없습니다. 최근 기준금리 인하로 인해 대출 이자가 낮아지면서, 부동산 구매에 대한 부담이 줄어들었습니다. 이는 특히 자금 조달 능력이 있는 40대 이상의 세대가 부동산 시장에 적극적으로 뛰어들게 만든 요인 중 하나입니다. 경제 불확실성이 커지면서 안정적인 자산으로 여겨지는 부동산에 대한 투자 수요가 증가하고 있습니다. 특히 '똘똘한 한 채’에 대한 선호가 높아지면서 특정 지역의 부동산 가격이 상승하고 있습니다. 서울의 특정 지역은 개발 계획이나 인프라 확충 등의 호재가 있어 미래 가치가 높게 평가됩니다. 예를 들어, 용산구와 성동구는 최근 몇 년간 큰 개발 프로젝트가 진행되면서 부동산 가격이 상승했습니다.
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Q. 도로명주소가 생긴 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도로명주소는 여러 가지 이유로 도입되었습니다. 먼저, 기존의 지번주소 체계는 일제강점기 시절에 만들어졌고, 시간이 지나면서 도시화와 산업화로 인해 주소 체계가 복잡해지고 불연속성이 생겼습니다. 이러한 문제를 해결하고자 도로명주소가 도입되었습니다.도로명주소의 주요 장점은 도로명주소는 도로를 기준으로 연속적으로 번호를 부여하여, 위치를 더 명확하게 표현할 수 있습니다.도로명주소는 길 찾기를 더 쉽게 만들어주며, 긴급 상황에서의 신속한 대응을 가능하게 합니다. 도로명주소는 세계적으로 보편화된 주소 체계로, 국제적인 표준에 맞춰 국가경쟁력을 높이는 데 기여합니다. 도로명주소는 1995년부터 시범사업을 시작하여 2009년에 전면 개정되었고, 2014년부터는 전면 시행되었습니다1. 아직도 일부 사람들은 지번주소를 사용하기도 하지만, 점차 도로명주소가 더 많이 사용되고 있습니다.