안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 도시주거환경정비는 어떤 것을 말하며, 어떻게 진행이 되나요?
도시주거환경정비는 도시 기능의 회복이 필요한 지역이나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 기여하는 법입니다. 이 정비사업은 세가지로 구분되는데 주택환경개선사업은 도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역에서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선합니다. 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 개선합니다.재개발사업은 노후ㆍ불량건축물이 많은 지역에서 정비를 통해 새로운 건축물을 건설하고 기존 건물을 철거하는 사업입니다.재개발은 도시환경을 개선하고 주거환경을 혁신적으로 변화시키는 데 효과적입니다.재건축사업은 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 진행됩니다. 재건축은 기존 건물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 과정을 의미합니다. 도시주거환경정비는 다음과 같은 절차로 진행됩니다:계획 수립은 도시 및 주거환경정비 기본계획을 수립합니다. 이 계획은 노후 · 불량주택지의 계획적 정비를 위해 필요한 사항을 규정합니다. 서울특별시의 경우, 2025년을 목표로 도시 · 주거환경정비계획을 수립하고 있습니다.정비사업 실시는 정비사업은 해당 지역의 특성에 따라 다양한 시기에 진행됩니다. 정비사업은 주택재개발사업, 주거환경정비사업, 주택재건축사업 등으로 구분됩니다. 정비사업은 지역 내 노후ㆍ불량건축물을 개량하고 새로운 건축물을 건설하여 주거환경을 개선합니다.
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Q. 토지 용도 변경은 어떻게 할 수 있나요?
토지의 용도 변경은 지적 관련법의 절차에 따라 규제를 받습니다. 토지의 실제 이용상황을 변경하는 것을 말하며, 건축물의 용도가 달라짐에 따라 토지의 실제 이용상황이 변화하는 경우도 포함됩니다. 농지전용허가를 받는 경우 (전, 답 → 대지로 변경)에는 농지를 대지로 변경하려면 농지전용허가를 받아야 합니다. 해당 시/군/구청에 신청하고 승낙되면 농지보전부담금을 납부해야 합니다. 농지는 건축법상 도로가 존재한다면 집과 건물을 지을 수 있는 토지로 활용도가 높아 대지 중에서 가장 높은 가격대를 형성합니다. 농지전용허가를 받아야 하는 경우, 경계복원측량이 필요할 수 있습니다. 농지 경계가 불분명한 경우 근처 인접한 다른 토지와 분쟁을 방지하기 위해 필요합니다.산지전용허가를 받는 경우 (임야 → 전, 답으로 변경)에는 산지를 전이나 답으로 변경하려면 산지전용허가를 받아야 합니다. 계산식에 따라 산지전용부담금을 지불해야 합니다. 산지전용허가를 받기 위해서는 산지전용허가면적과 단위 면적당 금액을 곱한 값을 계산해야 합니다. 산지전용허가는 준보전산지가 비용이 낮고 산지전용 및 일시사용 제한지역의 경우 이용이 높은 것을 알 수 있습니다.용도변경 신청 절차는 개발행위허가 (농지 산지전용허가)를 받은 후 형질 변경 (토목공사)를 진행합니다. 형질 변경 후 건축물의 용도를 확인하여 해당 용도지역에 맞게 건물을 지어야 합니다. 준공검사를 받아 안전한 건축물임을 확인받은 후 건축물대장을 발급받고, 이후 지목변경 신청을 할 수 있습니다. 지목변경 신청을 관할 부서에 건축물대장과 지목변경 신청서를 작성하여 제출하면 지목이 변경됩니다.비용은 농지전용허가의 경우 농지전용부담금을 지불해야 하며, 산지전용허가의 경우 산지전용부담금을 계산하여 지불해야 합니다. 임야는 농지의 절반 수준의 평가를 받으며, 활용하기 위해서는 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
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Q. 우리나라의 부채가 어느정도 되는지 궁금합니다
한국의 가계부채 상황은 최근 몇 년 동안 변화하고 있습니다. 2021년 하반기 기준으로, 우리나라 가계의 빚(부채)은 경제 규모(GDP)를 밑돈 것으로 확인되었습니다. 이는 코로나19 사태를 거치며 저금리, 부동산, 주식 투자와 함께 급증했지만, 2021년 하반기 기준금리 인상으로 시작된 통화 긴축이 수년째 이어지면서 빚 거품이 다소 꺼진 것으로 해석됩니다. 현재 한국의 가계부채 비율은 98.9%로, 세계 34개 나라 중에서 가장 높은 수준입니다. 그러나 2020년 3분기에 정점을 찍은 100.5%보다는 낮은 수준입니다. 기업 부채의 경우 여전히 GDP의 1.2배를 넘어 경제 규모와 비교할 때 주요국 가운데 네 번째로 많습니다.적정량의 부채는 개인의 상황과 목표에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 소득 수준, 생활비, 투자 등을 고려하여 적절한 부채를 유지하는 것이 중요합니다. 부채를 늘리는 결정을 할 때는 신중하게 고려해야 합니다. 금융 전문가와 상담하여 개인의 상황에 맞는 적정 부채를 설정하는 것이 좋습니다. 미국의 부채 상황도 중요한 이슈입니다. 미국의 국가 부채는 GDP 대비 비율이 높아지고 있으며, 이는 경제적 영향을 미칠 수 있습니다. 미국의 부채 상황에 대해서도 주시하시는 것이 좋습니다
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Q. 신규아파트가 들어서면 바로 근처에 학교가
신규 아파트가 들어서면 주변에 학교가 생기는 현상은 꽤 흔한 일입니다. 이는 아파트 단지가 새로 생기면 그곳에 살게 될 주민들의 편의를 위해 학교도 함께 설립되기 때문입니다. 새로운 아파트 단지에는 많은 주민들이 입주하게 됩니다.주민들의 편의를 위해 학교, 상업시설, 공원 등이 함께 조성되는 경우가 많습니다.아파트 단지가 생기면 지역 자체가 활성화됩니다. 이로 인해 학교 수요도 증가하게 되고, 학교가 설립되는 경우가 많습니다.교육 정책에서도 학교 설립을 적극적으로 지원하고 있습니다. 학교가 있는 지역은 주민들의 교육 환경을 개선하고 지역 발전에 기여합니다. 따라서 신규 아파트가 생기면 주변에 학교가 생기는 것은 일반적인 현상이며, 주민들의 편의와 지역 발전을 위해 중요한 요소입니다.
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Q. 은시세 지금 사도 늦지안을까요 지금이라도 살까합니다
은시세는 최근에 변동이 많이 있고, 불확실한 상황입니다. 그럼에도 불구하고, 은을 사는 것이 좋은지에 대해 고려해보겠습니다.은시세는 금융 시장의 변동성에 따라 오르고 내리는 경향이 있습니다. 최근에는 인플레이션과 경기 회복에 따른 투자 수요로 은 가격이 상승하고 있습니다. 종로는 서울의 중심지로서 교통, 문화, 역사적인 가치가 높습니다.하지만 부동산 가격이 높고 주택 공급이 제한적일 수 있습니다.
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Q. 집주인이 전세금 반환이 어렵다는데 어쩌죠..?
전세 계약 만기 통보와 관련하여 상황이 어려운 것 같습니다. 집주인이 전세금 반환이 어렵다고 하고 있으며, 보증보험도 없는 상태라면 상당히 까다로운 상황입니다. 전세 계약 만기일이 6/14일이라고 하셨는데, 이 기간에 집주인에게 전세 계약 만기 통보를 하셔야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 6개월 ~ 2개월 전까지 통보해야 하며, 이를 놓치지 않도록 주의하세요.집주인이 해당 건물을 팔려고 한다면, 세대수가 채워져야 빨리 나갈 수 있다는 조건을 제시하고 있습니다.집주인과 상의하여 대출 연장이나 다른 방법을 협의하는것이 좋습니다.보증보험이 없는 상태에서 전세금을 빼주기 어렵다고 하고 있으니, 이 부분에 대해서도 집주인과 협상이 필요합니다.
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Q. 요즘 일산지역 전세가는 상승세인가요, 하락세인가요?
일산지역의 전세가에 대해 최근 상황을 살펴보겠습니다. 일산은 경기도 고양시에 위치한 지역으로, 부동산 시장의 상황에 따라 가격이 변동됩니다. 일산지역의 일부 아파트 단지에서는 전세가가 상승하고 있습니다.예를 들어, 일산동구 중산동에 위치한 '일산 센트럴 아이파크’의 전용면적 84㎡ 타입은 최근 8억2,000만원에 거래되었습니다. 이는 전년도 동월 거래가격인 5억2,700만원보다 약 3억원 정도 상승한 수치입니다. 일산은 분당, 평촌과 비교했을 때 가격 상승률이 더 낮은 편입니다. 분당과 평촌은 같은 1기 신도시로서 가격 상승률이 높게 나타나고 있습니다.하지만 일산은 주택공급이 넘치고 있는 상황이며, 주변 지역의 공급 과잉으로 인해 가격 상승이 더딘 것으로 분석됩니다.일산지역의 전세가는 지역별 상황에 따라 다르며, 부동산 시장의 변동을 주시하시면 좋겠습니다.
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Q. 전세만기통보 법적효력이 언제부터인가요
전세만기통보는 전세 계약 만기 전 6개월부터 2개월 전까지 통보해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 '묵시적 갱신’이라는 조항이 있어서 계약 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 따라서 만기 통보를 제때 하지 못하신다면, 자동으로 계약이 2년 연장됩니다. 만약 2026년 6월 24일에 전세 만기 통보를 하신다면, 법적으로 효력이 있습니다. 하지만 만기 통보를 제때 하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신되며, 통보를 하지 않은 경우에는 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 우체국에서 발송인이 수신인에게 어떤 내용의 문서를 발송했는지 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 따라서 만기 통보를 제때 하시길 권장드립니다.
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Q. 경매로 물건을 살때에 입찰 가격은 어느정도 기준을 보고 잡을수 있나요?
경매로 물건을 살 때에는 감정가를 파악하는 것이 중요합니다. 감정가는 해당 부동산의 가치를 평가하는데 도움이 됩니다. 경매 대상 부동산의 감정평가서를 확인하고 감정평가서에는 해당 부동산의 가치를 결정하는 감정가와 상세한 내용이 기록되어 있습니다. 대한민국 법원 경매정보 사이트에서 해당 물건을 검색해보고 감정평가서를 확인할 수 있으며, 감정가와 상세 정보를 파악할 수 있습니다. 감정평가사와 상담하여 해당 부동산의 감정가를 더 자세히 알아보고 감정평가사는 부동산 시장 상황과 유사한 거래 사례를 고려하여 감정평가를 수행합니다.
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Q. 신축분양에 관련하여 문의드립니다.
신축분양의 경우, 이미 층과 호수가 배정되었다면 일반적으로 층을 변경하거나 다른 입주민과 바꾸는 것은 어려울 수 있습니다. 하지만 몇 가지 주의사항이 있는데 먼저 해당 아파트 단지의 조합 규정을 확인하고 조합 규정에는 입주자 간의 층 변경이나 호수 변경에 대한 규정이 포함되어 있을 수 있습니다. 조합에서 정기적으로 입주자 회의를 개최합니다.이 회의에서 다른 입주민과 소통하고, 층 변경이나 호수 변경에 대한 의견을 제시할 수 있습니다.조합장과 개별적으로 상의하여 상황을 설명하고, 친척과의 문제를 얘기해보고 조합장이 중재 역할을 해주거나 다른 입주민과의 협의를 도와줄 수 있을 것입니다. 법적인 측면에서도 층 변경이나 호수 변경에 대한 규정이 있을 수 있습니다.마지막으로, 친척과의 관계를 고려하여 최선의 방법을 찾아보시길 바랍니다.