안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 외국인들은 한국에서 대출 받을 때 규제가 별로 없는 편인가요?
외국인이 한국에서 부동산을 구매하기 위해 대출을 받을 때 규제는 내국인과 다소 다릅니다. 표면상으로 부동산 관련 조세 부과에서 외국인과 내국인은 특별한 차이가 없습니다. 외국인이 국내 금융기관을 통해 주택 담보 대출을 받는 경우에도 내국인과 동일하게 주택 담보 대출비율 (LTV) 등 대출 규제를 적용받습니다.그러나 외국인이 자국에서 자금을 끌어올 경우 국내 대출 규제는 무용지물입니다.지난해 외국인의 국내 건축물 거래 건수는 2만1048건으로 전년보다 18.5% 증가했습니다. 외국인의 투자는 주로 서울 강남구 등 수도권에 집중되었습니다. 그러나 외국인이 자국에서 자금을 끌어와 부동산을 구매할 때 국내 대출 규제는 적용되지 않습니다.국제법상 ‘상호주의’ 원칙에 따라 내국인과 외국인 사이에 부당한 차별이 없어야 합니다. 이는 외국인에 대한 규제를 적용할 때 고려되어야 하는 중요한 원칙입니다. 따라서 외국인의 부동산 투자를 규제하는 법안들은 이 원칙을 간과하지 않도록 주의해야 합니다. 요약하자면, 외국인이 한국에서 부동산을 구매하기 위해 대출을 받을 때 국내 대출 규제는 내국인과 다소 다르며, 상호주의 원칙을 고려해야 합니다.
부동산
Q. 최근들어 전세값이 계속해서 올라가는 이유는 무엇인가요?
전세값이 지속적으로 상승하는 이유는 부동산 시장 불확실성이 크기 때문에 매매를 주저하는 사람들이 많습니다. 이로 인해 당장 집을 사는 것보다 '지켜보자’는 심리가 작용하고 있습니다. 이러한 매매 기피 심리가 전세 선호로 이어지고 있습니다.최근 임대차2법 시행으로 인해 신규 계약 시 임대인의 전세가 인상 요구가 늘어나고 있습니다. 이로 인해 전세값이 상승하는 경향이 나타나고 있습니다. 수도권에서는 신규 아파트 입주 물량이 수요 대비 크게 부족합니다. 이로 인해 전세 수요가 높아지고 있습니다. 전세값 상승은 이러한 요인들로 인해 당분간 계속될 것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 하반기 부동산 가격은 어떻게 변할까요?
하반기 부동산 시장은 여러 요인에 의해 변동할 수 있습니다. 현재 고물가 상황으로 인해 생활비가 증가하고 소비 여력이 줄어들고 있습니다. 이로 인해 주택 구매 여력도 감소할 수 있으며, 아파트와 빌라 등의 수요가 감소하여 부동산 가격이 하락할 수 있습니다. 세계 경제와 국내 시장 경제의 불확실성으로 인해 주택 구매를 미루는 경향이 강해질 수 있습니다. 이는 주택 거래량 감소로 이어질 수 있습니다.금리 인하 가능성이 있습니다. 대출 이자 부담이 줄어들면서 일부 구매 수요가 회복될 수 있습니다. 그러나 전반적인 시장 침체는 지속될 것으로 예상됩니다. 토지 개발 비용과 인건비 상승으로 인해 토지 개발 수요가 감소할 수 있습니다.경제 불안감으로 인한 토지 투자자들의 리스크 회피 경향도 토지매매 거래량 감소의 요인이 될 수 있습니다.가계 소비 감소로 인한 상가 매출 하락과 공실률 증가가 예상됩니다. 상업 활동의 위축으로 신규 상가 개발 및 상가 투자가 줄어들 수 있습니다. 단기적으로는 금리 인하로 인한 거래량 증가가 예상됩니다. 그러나 고물가와 저성장의 압박이 지속되면 부동산 가격 상승은 어려울 것으로 보입니다. 요약하자면, 하반기 부동산 시장은 여러 요인에 의해 변동할 것으로 예상됩니다. 신중한 접근과 자산의 특성을 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 고금리 시대 훨훨 나는 미국 경제! 왜 그런가요?
미국의 경제 상황은 과거와 다르게 금리를 높게 유지할 필요가 없습니다. 인플레이션은 현재 상대적으로 낮고, 미국의 경제 성장률은 안정적입니다. 연방준비제도(Fed)는 경기 변동에 따라 금리를 조절하며, 최근에는 금리를 낮추는 방향으로 움직이고 있습니다. 미국 경제는 금리를 낮추고 경기를 부양하려는 정책을 취하고 있습니다. 이는 경기 변동성을 완화하고 소비와 투자를 촉진하기 위한 것입니다. 고금리 시대와는 다르게 미국은 현재 경기를 활성화시키기 위해 금리를 낮추고 있습니다.미국의 금리는 현재 상황에 맞게 조정되고 있습니다. 미국 연방준비제도(Fed)는 경제 지표와 인플레이션 상황을 면밀히 관찰하며 금리를 결정합니다. 미국의 금리가 상대적으로 낮아지면 투자자들은 더 많은 자금을 주식 시장이나 부동산 등의 위험자산에 투자할 가능성이 높아집니다. 미국의 금리가 낮아지면 달러 가치가 하락할 수 있습니다. 이는 미국 달러 대비 다른 통화의 가치가 상승하는 것을 의미합니다. 미국 달러의 가치 하락은 수출 산업에 도움이 되며, 경제 활성화를 지원할 수 있습니다.요약하자면, 미국 경제는 현재 고금리 시대와는 다른 상황에 있으며, 금리를 낮추고 경기를 부양하고 있습니다.
부동산
Q. 자취방 월세나 관리비 어느 정도 나오나요?
회기역 주변에서 자취방을 찾으시는데 도움이 될만한 정보를 드리겠습니다. 회기역 베라체캠퍼스는 각 집마다 가격이 상이하며, 월세는 1000만원, 85만원 + 관리비 별도입니다 (평균 관리비는 8만원 정도입니다). 회기역 1번 출구에서 나와서 올리브영 바로 맞은편에 있는 14층 건물입니다. 상가에 스타벅스, 뚜레쥬르, 미용실, 이비인후과 등이 있습니다. 경비실과 무인 택배함이 있으며, 엘레베이터는 2대로 부족한 느낌입니다. 세대 당 1대 무료 주차 가능하며 지하 주차장이 4층까지 있습니다.회기역 더이스트팰리스는 회기역 2번 출구에서 2분 정도 걸리며, 본죽, 파리바게뜨 등 프랜차이즈도 있어 생활하기 편리합니다.월세나 보증금 외에도 관리비를 주의 깊게 살펴보세요. 매달 지출되는 비용이므로 예산에 반드시 포함시켜야 합니다. 회기역 주변에서 보증금은 다양하게 나오며, 500만원이나 1천만원인 곳이 있을 수 있습니다. 부동산을 방문하여 직접 내부와 외부를 확인하시면 더 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.요약하자면, 회기역 주변에서 자취방을 찾으시려면 월세, 관리비, 보증금 등을 고려하여 적합한 곳을 선택하시면 됩니다.
부동산
Q. 요즘 청약이 된다고 해도 좋은아파트는 무조건 10억이 넘어가는데 입주하려면 대출밖에 없는거죠?
청약 당첨 후 주택을 구매하기 위해 대출을 고려하는 경우 몇 가지 사항을 고려해야 합니다. 청약 당첨 후 주택을 구매하려면 계약금을 납부해야 합니다. 계약금은 주택 분양가의 일정 비율(보통 10% 또는 20%)에 해당하며, 이를 납부해야 수분양자로서의 자격을 얻을 수 있습니다. 계약금은 대출이 불가능하므로 자금을 마련해야 합니다. 중도금은 주택 분양가의 60%에 해당하는 금액입니다. 주택 건설이 진행되는 동안 중도금을 여러 차례 납부해야 합니다. 중도금은 대출을 이용하는 경우가 많습니다. 다만, 한도가 있어 중도금 전액을 대출로 받지 못하는 경우도 있습니다. 주택 완공 후 입주 전에 잔금을 납부해야 합니다. 잔금은 주택 분양가의 20~30%에 해당하며, 중도금을 상환한 후에 납부됩니다. 잔금 대출을 고려해보는 것도 좋은 방법입니다. 은행에서 중도금 대출을 제공하는 경우가 많습니다. 중도금 대출은 입주 시에 담보 대출로 변경되며, 중도금 상환에 대한 부담을 줄일 수 있습니다. 다만, 대출 한도와 DSR을 고려해야 합니다. 연봉의 일정 비율만 은행에 갚는 총 부채 원리금 상환 비율입니다. 대출 상담 시 DSR을 고려하는 은행을 선택하는 것이 좋습니다.당첨 후 기능이 소실된 청약통장의 납입액을 활용하여 주택청약저축 예금담보대출을 받을 수 있습니다. 신혼부부나 2자녀 가구의 경우 주택가격이 6억 이하인 경우 디딤돌 대출을 받을 수 있습니다. 주택담보 대출은 LTV와 DSR로 대출한도가 결정되며, Kb시세 또는 감정가격으로 주택가격을 산정하여 대출을 받을 수 있습니다.요약하자면, 청약 당첨 후 주택 구매를 위해 대출을 고려하는 경우, 계약금, 중도금, 잔금 등을 고려하여 자금을 조달해야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 취업 준비중인분들있으신가요
우선 소속공인중개사로 일을 하시면서 전반적인 업무 시스템을 이해하는것이 중요합니다.그리고 어떤 방식으로 하는게 효율적인지 연구하고 발전시키는 과정을 충분히 거친후에 개업을 하시는게 좋습니다.무턱대고 개업을 했다가 낭패를 보실수 있습니다.
부동산
Q. 전세계약 만료시기 집주인 변경관련 질문
집주인이 바뀌더라도 세입자의 권리와 상황은 전세계약 중에 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 쓰지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 기존의 계약이 새로운 주인에게 자동으로 승계됩니다. 이 말은 기존의 임대차계약의 효력, 기간 등에는 아무런 영향이 없다는 뜻입니다. 따라서 세입자는 그대로 거주할 수 있습니다. 세입자가 대항요건(주택의 인도 + 전입신고)을 갖춘 상태라면, 새로운 주인이 변경되어도 이전 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 이 경우에는 임대차 계약관계를 유지하며 거주할 수 있습니다. 기존의 임대계약이 만료되는 시점에 새로운 집주인이 자기가 실거주하겠다고 한다면, 세입자는 무조건 나가야하는 것은 아닙니다. 계약 갱신권을 사용하여 계약을 연장할 수 있습니다. 즉, 세입자는 기존의 임대계약 조건을 그대로 승계받아 새로운 집주인과 계약을 이어나갈 수 있습니다. 다만, 세입자가 대항력을 갖추지 못한 경우에는 문제가 발생할 수 있습니다. 대항력이 없는 임대차계약은 일반채권계약으로 처리되며, 이 경우 새로운 집주인은 임차인에게 해지를 요구할 수 있습니다. 따라서 대항력을 갖추지 못한 경우에는 반드시 새로운 집주인과 계약서를 다시 작성해야 합니다.만약 보증보험이나 대출을 받았다면, 주채무자 변경 신청이 필요합니다. 이때 주채무자 변경 신청을 하지 않으면 나중에 전세금 관련 문제가 생겼을 때 반환 청구 과정이 어려워질 수 있으니 주의하셔야 합니다.요약하자면, 세입자는 집주인이 바뀌더라도 기존의 임대계약 조건을 그대로 승계받아 거주할 수 있습니다.
부동산
Q. 중기청 100% 집주인 입주일에 융자예정
중기청 100% 전세대출은 중소기업 취업 청년들에게 저렴한 금리로 주택 전월세보증금을 대출해주는 프로그램입니다. 이 대출은 주택도시기금의 '중소기업 취업청년 전월세보증금 대출’을 의미합니다.집주인이 융자를 받을 예정이라고 하더라도 중기청 100% 전세대출에는 영향을 미치지 않습니다. 집 시세 대비 융자 금액이 적다면 중기청 대출에는 영향을 미치지 않습니다. 예를 들어, 집 시세가 2억원인데 융자가 1억원이라면 중기청 대출을 받을 수 있습니다. 중기청 대출은 여러 조건을 충족해야 합니다. 중기청 대출은 HUG 보증보험을 통해 보장됩니다. 이 보험은 중기청 대출을 받을 때 중요한 역할을 합니다. 집주인이 융자를 받더라도 중기청 대출은 보험에 의해 보장되므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.요약하자면, 집주인의 융자 예정은 중기청 100% 전세대출에 영향을 미치지 않습니다.
부동산
Q. 지하철 노선도 결정시 어떤걸 중요시 하나요
지하철 노선도 결정 시에는 지하철 노선은 인구가 많은 지역과 교통 수요가 많은 지역을 연결해야 합니다. 이를 위해 인구 밀도, 교통량, 대중교통 이용률 등을 고려하여 노선을 결정합니다. 지하철 노선 건설에는 많은 비용이 들기 때문에 경제성이 중요합니다. 이를 위해 노선의 길이, 건설 비용, 운영 비용 등을 고려하여 결정합니다. 지하철 노선은 지역 간 균형 발전을 고려해야 합니다. 이를 위해 소외된 지역이나 개발이 필요한 지역을 노선에 포함시켜 지역 간 이동을 원활하게 하고, 균형적인 발전을 도모합니다. 지하철 노선은 환경 보호를 고려해야 합니다. 이를 위해 지하화를 통한 토지 이용의 효율성을 높이고, 대기 오염과 소음 등의 환경 문제를 최소화합니다. 지하철 노선은 이용객의 편의성을 고려해야 합니다. 이를 위해 역의 위치와 개수, 환승 편의성 등을 고려하여 결정합니다. 지하철 노선은 안전성을 고려해야 합니다. 이를 위해 노선의 구조와 시설물의 안전성을 확보하고, 사고 예방 대책을 마련합니다. 기술 발전을 고려해야 합니다. 이를 위해 최신 기술을 적용하여 지하철의 운행 효율성과 안전성을 높이고, 이용객의 편의성을 증진합니다. 위와 같은 사항을 고려하여 지하철 노선도를 결정합니다.