전세계약 만료시기 집주인 변경관련 질문
2022년 10월에 전세계약을 하고 거주중입니다.
집주인 분이 연락오셔서 전세 2년계약이 만료되는 시기에 맞춰 매매예정이라고 하며, 새로운 매수자는 실거주를 하겠다고 합니다.
저희는 집주인이 그대로 였으면 2년이 끝나는 시기에 갱신청구권을 쓸 생각도 있었는데요, 제 경우처럼 전세계약이 끝나는 시점으로 새로운 집 주인이 자기가 실거주하겠다고 하면 세입자는 무조건 나가야하는게 맞는지 궁금합니다.
임차인은 계약종료 6개월전에서 2개월전에 계약갱신을 요구할 수 있으니 기술하신 상황인 경우 현 임대인에게 즉시 계약갱신요구권을 사용하시고 문자나 서면등으로 근거를 남기시면 계속 거주 하실 수 있습니다.
현 임대인이 직접거주 등 법에서 규정한 정당한 사유가 없는 한 갱신 요구를 거절할 수 없고, 계약 갱신된 상태에서 신규 임대인에게 인계되면 전 임대인의 지위가 승계되므로 갱신된 임대차가 계속 유효함을 신규 임대인에게 주장할 수 있습니다. 대법원 판례에 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절기간 내에 실거주로 인한 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다고 판결한 바 있어, 사실상 신규 임대인이 갱신 거절을 하려면 계약종료 6개월전까지 등기를 완료해야 임차인의 갱신거절이 가능한데, 이미 6개월전이 경과 하였고 계약 기간 2개월 전이 경과하면 더이상 갱신 거절이 불가합니다.
자신의 계약 만기 6개월전까지 소유자가 바뀌었고 새로운 임대인이 본인 거주를 희망한다면 이사해야 합니다
그러나 같은 기간 중에 기존 소유자에게 갱신청구권을 사용할 것을 통지하였다면 새 소유자에게도 적용됩니다
ㅡ부동산3법은 사회적 약자인 임차인을 보호하는 법률 규정입니다
그래서 재계약이나 계약갱신 청구시 5%
이상의 임대율을 인상하지 못함은 물론 임대인은 정당한 사유없이 재계약을거부 할 수 없도록 규정되어 있습니다
그러나 임대인에게도 재산권 보호 및 이용에 관한 권리 보호를 워하여 소유자가 직접 거주를 목적으로 할 때는 재계약을 거부할 수 있는 예외적 규정을 명시 하고 있습니다
따라서 안타깝게 귀하의 경우는 새로운 매수자가 직접 거주하겠다면그 예외 규정므로 인하여 이사를 가야할 것 같습니다
자세한 규정은 부동산임대차 3법을 인터넷에서 검색해 보시면 참고될 것 같습니다
참고하여 주시기 바랍니다
순서상 보면 질문처럼 퇴거를 해야할수 있습니다. 보통 계약갱신청구권을 사용하였을 때 임대인 실거주를 이유로 하는경우 이를 거부할수 있습니다. 다만 만기 6~2개월전 임차인이 갱신청권을 사용하기 때문에 해당 시점에 임대인이 변경되었고 바뀐 임대인이 실거주를 주장하면 퇴거를 해야하지만, 해당 기간에는 임대인이 변경되지 않았고, 현 임대인에게 갱신청구권을 사용한 상태에서 위 기간이 지나갔다면 갱신이 된 상태로 볼수 있기에 이후 임대인이 변경되더라도 거주를 주장하실수 있습니다. 질문의 경우는 아직 매수자를 구하지 못한 상태이기 때문에 만기 6~2개월전에 계약갱신청구권을 사용한 연장을 전달하시고 해당 기간내 임대인이 변경되지 않는다면 거주를 계속하실수 있을것으로 보이고, 기간 내 주택매매가 완료된다면 그때는 퇴거를 하셔야 할듯 보입니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
잔여 계약기간이 6개월 이상 남았을 경우, 바뀐 임대인이 실거주를 명분으로 퇴거를 요청하면 따라야 합니다만
현재 4개월 정도 남은 시점이면 임대인에게 미리 계약갱신청구권을 사용할거다 통보하시면
임대인이 바뀌어도 실거주를 이유로 퇴거통보는 불가합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
집주인이 바뀌더라도 세입자의 권리와 상황은 전세계약 중에 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 쓰지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 기존의 계약이 새로운 주인에게 자동으로 승계됩니다. 이 말은 기존의 임대차계약의 효력, 기간 등에는 아무런 영향이 없다는 뜻입니다. 따라서 세입자는 그대로 거주할 수 있습니다. 세입자가 대항요건(주택의 인도 + 전입신고)을 갖춘 상태라면, 새로운 주인이 변경되어도 이전 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 이 경우에는 임대차 계약관계를 유지하며 거주할 수 있습니다. 기존의 임대계약이 만료되는 시점에 새로운 집주인이 자기가 실거주하겠다고 한다면, 세입자는 무조건 나가야하는 것은 아닙니다. 계약 갱신권을 사용하여 계약을 연장할 수 있습니다. 즉, 세입자는 기존의 임대계약 조건을 그대로 승계받아 새로운 집주인과 계약을 이어나갈 수 있습니다. 다만, 세입자가 대항력을 갖추지 못한 경우에는 문제가 발생할 수 있습니다. 대항력이 없는 임대차계약은 일반채권계약으로 처리되며, 이 경우 새로운 집주인은 임차인에게 해지를 요구할 수 있습니다. 따라서 대항력을 갖추지 못한 경우에는 반드시 새로운 집주인과 계약서를 다시 작성해야 합니다.
만약 보증보험이나 대출을 받았다면, 주채무자 변경 신청이 필요합니다. 이때 주채무자 변경 신청을 하지 않으면 나중에 전세금 관련 문제가 생겼을 때 반환 청구 과정이 어려워질 수 있으니 주의하셔야 합니다.
요약하자면, 세입자는 집주인이 바뀌더라도 기존의 임대계약 조건을 그대로 승계받아 거주할 수 있습니다.
2022년 10월에 전세계약을 하고 거주중입니다.
집주인 분이 연락오셔서 전세 2년계약이 만료되는 시기에 맞춰 매매예정이라고 하며, 새로운 매수자는 실거주를 하겠다고 합니다.
저희는 집주인이 그대로 였으면 2년이 끝나는 시기에 갱신청구권을 쓸 생각도 있었는데요, 제 경우처럼 전세계약이 끝나는 시점으로 새로운 집 주인이 자기가 실거주하겠다고 하면 세입자는 무조건 나가야하는게 맞는지 궁금합니다.
==> 우선적으로 계약갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 그러나 현 소유자가 실거주를 주장한다면 임차인의 청구권은 거부됩니다. 주임법에 따르면 임차인의 계약갱신 요구권을 거부할 수 있는 조건은 법정 9가지 사항에 해당됩니다. 그러나 매매는 해당되지 않지만 이 분이 거주를 주장한 후 매도를 하는 경우 법적으로 책임을 물을 수가 없습니다
예전에는 만기전에 임대인께 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하면 매도를 못하거나 전세를 끼고 매도를 했는데 그것역시 임대인의 재산권을 침해 한다고 해서 요즘은 매도를 하고 새로운 임대인이 거주를, 한다고 하면 집을 비워줘야 됩니다