안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 집을 매매하는 것보다 경매가 더 유리 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매는 일반적으로 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 구매할 수 있는 기회를 제공하지만, 그만큼 주의해야 할 점들도 많습니다. 다음은 경매를 할 때 주의해야 할 사항입니다. 경매 물건에 대한 권리 분석을 철저히 해야 합니다. 이를 통해 해당 물건에 존재하는 권리와 그 순위를 파악하고, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 확인해야 합니다. 해당 부동산의 시세를 정확히 파악해야 합니다. 이를 통해 적정한 입찰가를 결정할 수 있으며, 시세보다 높은 가격으로 낙찰받는 실수를 방지할 수 있습니다. 현장 조사를 통해 부동산의 상태와 주변 환경을 파악해야 합니다. 이를 통해 부동산의 가치를 더욱 정확하게 평가할 수 있으며, 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 미리 예방할 수 있습니다.위의 과정을 거쳐 결정한 입찰가는 경매의 성공 여부를 결정하는 중요한 요소입니다. 너무 높은 가격으로 입찰하면 낙찰받지 못할 수 있고, 너무 낮은 가격으로 입찰하면 낙찰 후 후회할 수 있습니다. 낙찰 후에는 정해진 기간 내에 대금을 납부해야 합니다. 대금을 납부하지 못하면 낙찰이 취소될 수 있습니다. 낙찰받은 부동산에 점유자가 있는 경우, 명도를 진행해야 합니다. 명도가 원활하게 이루어지지 않으면 부동산을 사용하지 못할 수 있습니다. 경매는 저렴한 가격으로 부동산을 구매할 수 있는 기회를 제공하지만, 위와 같은 주의사항을 따르지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
Q. 부동산신고할때 토지 위 설치된 비닐하우스도 거래신고 대상인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 위에 설치된 비닐하우스는 부동산 거래 신고 대상이 아닙니다.부동산 거래 신고 시에는 토지와 건물 등 부동산의 실제 거래 가격을 신고해야 합니다. 하지만 비닐하우스, 수목 등과 같은 지상물은 부동산이 아니므로 거래 신고 금액에 포함되지 않습니다. 토지와 함께 비닐하우스를 양도하는 경우에는 토지의 양도에 해당하며, 비닐하우스 개량 등에 사용된 비용은 토지의 자본적 지출액에 해당하여 필요경비로 인정됩니다.
Q. 신탁 건물 공매 진행 시 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신탁 건물 공매 진행시 배분 순위는 최우선 변제금, 임금 채권 등, 당해세(재산세, 종합부동산세 등), 우선변제권(근저당권, 전세권 등), 신탁회사의 수수료, 관리비 등, 잔여 금액이 있을 경우 위탁자(전 소유주)에게 반환됩니다.양도세는 매각 금액에서 비용을 차감한 후, 위탁자와 수탁자가 각각 50%씩 부담합니다. 210억에 매각 가능하다면, 공매 진행 전에 매각을 진행하는 것이 유리합니다. 증여세와 양도세를 납부하더라도 10억 이상의 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.
Q. 신탁 건물 공매로 넘어갈시 전 소유주의 다른 부동산 또는 재산도 압류가 들어가거나 피해를 볼 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신탁 건물이 공매로 넘어갈 경우, 전 소유주의 다른 부동산이나 재산은 압류되지 않습니다.신탁 건물은 대출이자를 못 낼 경우 공매로 진행됩니다. 신탁 건물이 공매로 진행되더라도 전 소유주는 수익 금액이 없으며, 다른 재산도 영향을 받지 않습니다. 공매 진행 시 차액이 발생하더라도 소유주에게 돌아가지 않습니다.
Q. '기업형 임대주택'이란 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기업형 임대주택이란, 기업이 직접 임대주택을 건설하거나 매입하여 8년 이상 장기적으로 임대하는 주택을 말합니다. 이는 중산층의 주거 안정을 도모하기 위해 도입된 제도입니다. 기업형 임대주택은 최소 8년 이상 임대하며, 임대 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있습니다. 임대료 인상률이 연 5%로 제한되어 있지만, 초기 임대료는 규제하지 않습니다. 세탁, 청소, 이사 등 다양한 주거 서비스를 제공합니다. 입주 자격에 제한이 없어 누구나 입주할 수 있습니다.임대 기간이 끝나면 분양 전환 여부를 자유롭게 결정할 수 있습니다. 국토교통부는 2015년에 '뉴스테이(New Stay)'라는 이름으로 기업형 임대주택을 도입하였으며, 이후 '민간임대주택에 관한 특별법'을 제정하여 기업형 임대주택의 공급과 관리를 지원하고 있습니다.