안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 공시시가 금액은 어떻게 산정이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시시가는 세금과 관련된 중요한 요소이죠. 공시시가는 실제 매매가격과 다를 수 있는데, 이는 산정 방법이 다르기 때문입니다.먼저, 토지의 위치, 면적, 용도, 지형, 주변 환경 등을 고려하여 대표성이 높은 표준지를 선정합니다. 표준지의 시장가격을 기준으로 실거래가, 감정가, 조사 자료 등을 종합하여 기준시가를 산정합니다. 표준지의 기준시가를 바탕으로 주변 개별 토지의 공시지가를 산정합니다. 이 과정에서 토지의 특성, 위치, 용도 등을 고려합니다. 이렇게 산정된 공시시가는 세금 부과 기준으로 사용되며, 실제 매매가격과는 차이가 있을 수 있습니다. 공시시가는 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.
Q. 신축 미등기 아파트 매매시 주의사항이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 미등기 아파트를 매수할 때는 미등기 상태에서는 소유권이 명확하지 않을 수 있습니다. 분양계약서 원본과 매도인의 신분증을 확인하고, 분양사나 시행사에 문의하여 소유자 정보를 재확인하세요. 분양권에 근저당 설정이나 가압류가 있는지 확인해야 합니다. 이는 분양계약서 원본을 통해 확인할 수 있습니다. 잔금 및 중도금 납부 현황 확인: 매도인이 중도금과 잔금을 제때 납부했는지 확인하세요. 미납된 금액이 있다면 문제가 될 수 있습니다. 계약서에 특약사항을 명확히 기재하세요. 예를 들어, 잔금일에 분양대금을 완납하고 소유권 이전 등기 신청을 하지 않으면 계약이 무효가 된다는 조건을 넣을 수 있습니다. 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 계약서 작성 및 거래 과정을 검토받는 것이 좋습니다. 입주 시 임대인과 함께 시설물을 점검하고, 문제점은 사진으로 남겨두세요. 전입신고와 확정일자를 받아 임차인의 대항력을 확보하는 것도 중요합니다.
Q. 전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인하세요. 임대인이 실제 소유자인지, 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세금을 보호하기 위해 전세금 반환 보증에 가입하는 것이 좋습니다. 이는 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우를 대비한 보험으로, 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차입니다. 전입신고를 하면 임차인이 해당 부동산에 실제 거주하고 있음을 공식적으로 알릴 수 있으며, 확정일자를 받으면 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 계약서 작성 시 국토부에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 계약 기간, 전세금, 계약 조건, 특약 사항 등을 명확히 기재하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.임대인의 신분증과 등기부등본의 정보가 일치하는지 확인하세요. 임대인의 신분을 확인하는 것은 사기를 예방하는 데 중요합니다.전세금은 반드시 임대인의 명의로 개설된 계좌로 입금해야 합니다. 대리인이나 중개인의 계좌로 입금하면 전세사기의 위험이 있습니다.계약서에 임대인과 임차인이 합의한 특약사항을 명확히 기재하세요. 예를 들어, 임대인이 임대주택을 매각하거나 담보로 제공할 경우 임차인에게 사전 통보하고 동의를 받는 등의 내용을 포함할 수 있습니다.
Q. 세입자가 집주인에게 고지안하고 수리하면 수리비 안줘도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 집주인에게 고지하지 않고 수리를 진행한 경우, 수리비를 청구하는 것은 문제가 될 수 있습니다. 임대인은 임차인이 거주하는 동안 주택의 주요 설비와 구조적 문제에 대한 수리 의무가 있습니다. 예를 들어, 보일러 고장, 누수, 화장실 배관 문제 등은 임대인이 수리해야 합니다. 임차인은 수리가 필요할 때 이를 임대인에게 즉시 통지해야 합니다. 임대인이 이를 알고도 수리를 하지 않는 경우, 임차인은 직접 수리하고 수리비를 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 고지하지 않고 수리를 진행한 경우, 임대인은 수리비를 지급할 의무가 없습니다. 임대인이 수리 필요성을 확인하지 못했기 때문에, 수리비 청구는 정당하지 않습니다.따라서, 임차인은 수리가 필요할 때 반드시 임대인에게 먼저 알리고, 임대인이 수리를 거부하거나 지연할 경우에만 직접 수리하고 수리비를 청구하는 것이 바람직합니다.
Q. 자녀명의집에 부모가 세대주 전입하면요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모가 자녀 명의의 집에 세대주로 전입하는 경우 부모가 이미 주택을 소유하고 있고, 자녀 명의의 집에 세대주로 전입하면 부모는 2주택자가 됩니다. 동일한 주소지에 전입신고를 하면 동일 세대로 간주되기 때문입니다. 공시시가가 2억 미만인 주택을 무상으로 임차하는 경우, 증여세는 발생하지 않습니다. 무상 임차로 인한 이익이 5년간 1억 원 이상이 되지 않으면 증여세 과세 대상이 아닙니다.