안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 아파텔 주임사 종부세, 양도세 등 질문
주거용 오피스텔 (아파텔)에 대한 세금과 관련하여서는 주임사를 낼 경우에는 주임사를 낸다면 주택으로 잡히게 됩니다. 종부세는 주택에 대해 부과되는 세금입니다. 주택을 소유한 경우 종부세를 내야 합니다. 기존 주택 매도 시에는 주임사와 관련하여 영향을 받지 않습니다. 주임사를 낸 후 10년을 채우고 말소한 뒤 5년 이내에 매도하더라도 문제 없습니다.면세사업자 (사업자를 내지 않은 경우)일 경우에는 면세사업자는 일반 주택처럼 잡힐 것으로 예상됩니다. 종부세와 양도세에 영향을 주는 것은 일반 주택과 동일합니다. 면세사업자로서 주택을 보유하더라도 종부세와 양도세에는 영향을 미치지 않습니다.따라서, 주임사를 낼 경우에도 기존 주택 매도 시에는 영향이 없으며, 면세사업자로서 주택을 보유하더라도 세금과 관련하여 문제가 없습니다.
Q. 임대아파트 준공이 안떨어진 상태에서 계약후
일반적으로 아파트 분양 공급 계약서에는 입주예정일로부터 3개월 이내 사용승인 (준공)이 난 경우에는 계약을 해제할 수 없다는 조항이 명시되어 있습니다. 그러나 입주예정일로부터 3개월 이내 임시 사용 승인이 난 경우에는 계약을 해제할 수 있을지 의문이 들 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 특별한 경우가 아니라면 입주예정일로부터 3개월 이내 임시 사용 승인이 있었다면 계약해제는 불가하다는 것이 법원의 입장입니다. 사용검사권자는 아파트가 사업계획의 내용에 적합하고 사용에 지장이 없는 경우에 한하여 임시사용을 승인할 수 있는데, 아파트에 대한 임시사용승인으로 수분양자들이 아파트에 실제 입주하여 사용하는 데 큰 지장이 없었으므로 정식 사용 승인 (준공)이 아닌 임시 사용 승인만으로도 '입주할 수 있는 상태’로 보아 계약해제는 불가하다고 본 것입니다. 그러나 등기 지연으로 인한 손해배상 청구는 가능합니다. 입주지체보상금 청구 여부는 입주예정일 이후 3개월 내 임시 사용 승인이 있었다면 앞서 본 것처럼 계약해제는 불가하나 입주지체보상금 청구는 당연히 가능합니다. 입주예정일을 기산일로 하고 잔금 지급 및 입주 가능한 날을 만료일로 하여 일할 계산한 후 계약서에 기재된 이율을 곱하여 입주지체보상금에 따른 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다. 따라서, 아파트 분양 후 입주는 하였는데 등기가 지연되고 있다면 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 입주 예정일에 준공승인이 아직 떨어지지 않았을 때의 상황은 법적으로 복잡할 수 있으므로 변호사와 상의하여 최선의 해결책을 찾으시는 것이 좋습니다.
Q. 부동산이 매매보다 전세가 더 비싼이유가 있을까요?
전세가 매매가보다 높은 이유는 여러 가지 요인에 기인합니다. 부동산 시장은 지속적으로 변동합니다. 코로나 시대에는 금리 인하와 정부의 대출 규제 등이 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 이로 인해 매매가와 전세가의 상대적인 위치가 변동할 수 있습니다. 전세를 선택하는 사람들은 매매를 하려는 사람보다 많을 때가 많습니다. 특히 역세권의 오래된 원룸형 오피스텔은 젊은층의 전세수요는 많지만 투자로 그런 매물을 사려는 사람은 드물기 때문에 가격 역전이 발생할 수 있습니다. 집을 매매하면 각종 세금과 부대비용이 발생하며, 무주택자 자격도 잃어버리므로 청약이 어려워집니다. 이로 인해 매매보다 전세를 선택하는 수요가 늘어나기도 합니다. 금리 인상과 경제 불확실성으로 인한 부동산 투자 심리의 위축이 집값 상승을 억제하는 중요한 요인입니다.따라서 전세가 매매가보다 높은 현상은 다양한 요인의 복합적인 결과입니다.
Q. 여러분들 요즘 건물 담보 대출은 얼마인가요??
현재 건물 담보 대출 금리는 시중 은행별로 다양하게 책정되고 있습니다. 주택담보대출의 금리는 주택 시세, 대출한도, 대출기간, 신용등급 등 여러 요소에 따라 달라집니다. 아래는 시중 은행 중 4대 은행(국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행)의 주택담보대출 금리는 국민은행의 경우최대 대출한도느 10억원,대출기간은 최장 40년,변동금리는 약 4.83% (우대금리 조건을 모두 충족했을 때), 고정금리는 약 4.26% (우대금리 조건을 모두 충족했을 때)입니다우리은행의 경우최대 대출한도는 5억원,대출기간은 최소 10년~최대 40년,변동금리는 약 5.22% (우대금리 조건을 모두 충족했을 때),고정금리는 약 4.97% (적용금리는 신용조건, 대출조건에 따라 변경됨)입니다.신한은행의 경우최대 대출한도는 5억원,대출기간은 최장 40년,변동금리는 약 5.66% (적용금리는 대출 취급시 조건에 따라 변경됨),고정금리는 약 5.08% (적용금리는 대출 취급시 조건에 따라 변경됨)입니다.하나은행의 경우최대 대출한도는 10억원 (KB시세 보유시 최대 10억, 미보유시 최대 7억),대출기간은 최장 40년,변동금리는 약 5.795% (적용금리는 대출 취급시 조건에 따라 변경됨),고정금리는 약 4.614% (KB시세 있는 아파트 기준)입니다.주택담보대출 금리는 지속적으로 변동하며, 신규대출에 적용되는 금리이므로 기존 차주는 아직까지 금리 인하를 체감하기 어렵습니다.
Q. 보증금 없는 단기방도 계약서 작성해야 하나요?
보증금 없는 단기방을 월세로 계약할 때도 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 보증금이 없는 경우에도 몇 가지 유의해야 할 점이 있습니다. 일반적으로 월세 계약은 2년으로 작성합니다. 세입자가 2년간 임대주어야 하기 때문입니다. 보통 무보증 월세 계약에서는 보증금 대신 예치금을 받습니다. 예를 들어 "남구 삼산동 무보증 원룸 50/50만원"이라는 광고에서 50만원은 예치금이며, 월세는 50만원입니다. 예치금은 세입자가 도시가스, 전기세 등 공과금을 안내거나 시설물을 손상시킬 경우를 대비하여 받습니다.보증금이 없는 임대차도 전입신고와 등기부 확인은 필요합니다. 주택 임대차 보호법에 따라 계약 내용을 기록해두는 것이 좋습니다. 월세는 1달분을 선납으로 요구합니다. 무보증이라도 약 2달분의 월세를 미리 내고 들어가는 경우가 대부분입니다.무보증 월세 계약서에는 일반적으로 "월세를 3일 이상 연체하면 강제 퇴실 조치한다"는 조항이 들어갑니다. 세입자는 월 단위 만기일에 나오는 것이 좋습니다. 집주인과 세입자 모두 계약 내용을 명확히 기록해두는 것이 중요합니다.