안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 집주인이 전세금 반환이 어렵다는데 어쩌죠..?
전세 계약 만기 통보와 관련하여 상황이 어려운 것 같습니다. 집주인이 전세금 반환이 어렵다고 하고 있으며, 보증보험도 없는 상태라면 상당히 까다로운 상황입니다. 전세 계약 만기일이 6/14일이라고 하셨는데, 이 기간에 집주인에게 전세 계약 만기 통보를 하셔야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 6개월 ~ 2개월 전까지 통보해야 하며, 이를 놓치지 않도록 주의하세요.집주인이 해당 건물을 팔려고 한다면, 세대수가 채워져야 빨리 나갈 수 있다는 조건을 제시하고 있습니다.집주인과 상의하여 대출 연장이나 다른 방법을 협의하는것이 좋습니다.보증보험이 없는 상태에서 전세금을 빼주기 어렵다고 하고 있으니, 이 부분에 대해서도 집주인과 협상이 필요합니다.
Q. 요즘 일산지역 전세가는 상승세인가요, 하락세인가요?
일산지역의 전세가에 대해 최근 상황을 살펴보겠습니다. 일산은 경기도 고양시에 위치한 지역으로, 부동산 시장의 상황에 따라 가격이 변동됩니다. 일산지역의 일부 아파트 단지에서는 전세가가 상승하고 있습니다.예를 들어, 일산동구 중산동에 위치한 '일산 센트럴 아이파크’의 전용면적 84㎡ 타입은 최근 8억2,000만원에 거래되었습니다. 이는 전년도 동월 거래가격인 5억2,700만원보다 약 3억원 정도 상승한 수치입니다. 일산은 분당, 평촌과 비교했을 때 가격 상승률이 더 낮은 편입니다. 분당과 평촌은 같은 1기 신도시로서 가격 상승률이 높게 나타나고 있습니다.하지만 일산은 주택공급이 넘치고 있는 상황이며, 주변 지역의 공급 과잉으로 인해 가격 상승이 더딘 것으로 분석됩니다.일산지역의 전세가는 지역별 상황에 따라 다르며, 부동산 시장의 변동을 주시하시면 좋겠습니다.
Q. 전세만기통보 법적효력이 언제부터인가요
전세만기통보는 전세 계약 만기 전 6개월부터 2개월 전까지 통보해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 '묵시적 갱신’이라는 조항이 있어서 계약 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 따라서 만기 통보를 제때 하지 못하신다면, 자동으로 계약이 2년 연장됩니다. 만약 2026년 6월 24일에 전세 만기 통보를 하신다면, 법적으로 효력이 있습니다. 하지만 만기 통보를 제때 하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신되며, 통보를 하지 않은 경우에는 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 우체국에서 발송인이 수신인에게 어떤 내용의 문서를 발송했는지 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 따라서 만기 통보를 제때 하시길 권장드립니다.
Q. 경매로 물건을 살때에 입찰 가격은 어느정도 기준을 보고 잡을수 있나요?
경매로 물건을 살 때에는 감정가를 파악하는 것이 중요합니다. 감정가는 해당 부동산의 가치를 평가하는데 도움이 됩니다. 경매 대상 부동산의 감정평가서를 확인하고 감정평가서에는 해당 부동산의 가치를 결정하는 감정가와 상세한 내용이 기록되어 있습니다. 대한민국 법원 경매정보 사이트에서 해당 물건을 검색해보고 감정평가서를 확인할 수 있으며, 감정가와 상세 정보를 파악할 수 있습니다. 감정평가사와 상담하여 해당 부동산의 감정가를 더 자세히 알아보고 감정평가사는 부동산 시장 상황과 유사한 거래 사례를 고려하여 감정평가를 수행합니다.
Q. 신축분양에 관련하여 문의드립니다.
신축분양의 경우, 이미 층과 호수가 배정되었다면 일반적으로 층을 변경하거나 다른 입주민과 바꾸는 것은 어려울 수 있습니다. 하지만 몇 가지 주의사항이 있는데 먼저 해당 아파트 단지의 조합 규정을 확인하고 조합 규정에는 입주자 간의 층 변경이나 호수 변경에 대한 규정이 포함되어 있을 수 있습니다. 조합에서 정기적으로 입주자 회의를 개최합니다.이 회의에서 다른 입주민과 소통하고, 층 변경이나 호수 변경에 대한 의견을 제시할 수 있습니다.조합장과 개별적으로 상의하여 상황을 설명하고, 친척과의 문제를 얘기해보고 조합장이 중재 역할을 해주거나 다른 입주민과의 협의를 도와줄 수 있을 것입니다. 법적인 측면에서도 층 변경이나 호수 변경에 대한 규정이 있을 수 있습니다.마지막으로, 친척과의 관계를 고려하여 최선의 방법을 찾아보시길 바랍니다.