안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 서울 강북쪽과 경기 남부 지역 중 투자용으로 더 좋은 곳은 어디인가요?
강북과 경기 남부는 각각 장단점이 있으며, 투자 목적에 따라 선택할 수 있습니다.먼저, 서울 강북과 경기 남부의 특징의 경우 서울 강북의 장점은 강북은 오세훈 시장이 발표한 대개조 프로젝트를 통해 상업시설 확대, 노후주거지 재건축, 용적률 확대 등을 추진하고 있습니다. 강북은 지속적인 도시 개발과 균형발전 정책을 통해 미래 성장 가능성이 높습니다.단점은 상업시설이 강남에 비해 부족한 편입니다. 강남에 비해 교통 및 생활편의성이 떨어질 수 있습니다.경기 남부의 장점은 경기 남부는 경부라인을 중심으로 한 기업들이 밀집되어 있습니다. 경기 남부는 우수한 교육 환경을 갖추고 있으며, 학원 밀집지역입니다. 단점은 경기도 전체적으로 부동산 경쟁이 치열하고 있으며, 일부 지역은 이미 가격이 상승한 상태입니다. 일부 지역은 투기적 요소로 인해 가격이 급등할 수 있습니다.요즘 동탄이 핫한 이유는 경기 남부의 발전 가능성과 교육 환경 때문입니다.
Q. 같은 면적에서 용적률을 최대한 올릴수 있는 방법이 있나요?
용적률은 건물의 총 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율로, 높은 용적률은 땅을 효율적으로 활용하는데 도움이 됩니다.건물을 더 높이 지으면 연면적이 늘어나고 용적률이 증가합니다. 하지만 지역의 규정과 주변 환경을 고려하여 높이를 결정해야 합니다. 지하층을 추가하면 연면적이 늘어나고 용적률이 증가합니다. 지하 주차장, 창고, 상업 공간 등을 고려해보세요.주차장, 공동시설, 피난안전구역 등은 용적률 계산에서 제외됩니다. 이를 최소화하면 용적률을 높일 수 있습니다. 건폐율은 건물의 바닥면적 대 대지면적의 비율입니다. 건폐율을 높이면 용적률도 증가합니다. 하지만 주변 환경과 규정을 고려하여 적절한 건폐율을 선택해야 합니다. 주거용으로 사용되는 부분을 상업이나 사무실로 변경하면 연면적이 늘어나고 용적률이 증가할 수 있습니다. 특정 지역이나 상황에서는 특별법이 적용되어 용적률을 높일 수 있습니다. 이를 확인해보세요.용적률을 최대한 올리기 위해서는 지역의 규정, 주변 환경, 건물 용도 등을 고려하여 적절한 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
Q. 무인매점과 편의점 어떤게 더 낫나요?
무인매점의 장점은 무인매점은 점원이 필요하지 않기 때문에 인건비가 절감됩니다. 점원이 상주하지 않기 때문에 24시간 운영이 가능하며, 야간 수요를 충족시킬 수 있습니다.단점의 경우 경쟁이 치열한 경우에는 매출을 나눠먹는 상황이 발생할 수 있습니다. 무인매점은 점원이 없기 때문에 도난 위험이 있습니다. 편의점의장점은 편의점은 다양한 상품을 취급하며, 점원이 상주하여 고객에게 더 많은 서비스를 제공할 수 있습니다. 점원이 상주하므로 도난 등의 사고를 예방할 수 있습니다. 단점은 점원을 고용해야 하므로 인건비가 발생합니다. 편의점은 일정 시간만 운영되기 때문에 24시간 운영이 어렵습니다. 무인매점은 인건비 절감과 24시간 운영 가능성이 큰 장점이지만, 경쟁에 취약하고 도난 위험이 있습니다.
Q. 3주택 취득으로 인해서 머리가 아파요ㅠㅠ
3주택 이상 다주택자의 취득세율이 현재의 절반 수준까지 내려간다는 좋은 소식이 있습니다. 현재 시행 중인 양도세 중과 배제 조치는 1년간 연장되고, 1년 이상 보유한 주택은 아예 중과 대상에서 제외됩니다. 이로 인해 다주택자들이 주택을 새로 취득할 때 취득세율이 완화됩니다.A (2021.12 비조정대상지역 분양권 구입)은 A를 취득한 시점에는 다주택자가 아니므로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.B (2022.01 조정대상지역 아파트 구입)은 B를 취득한 시점에도 다주택자가 아니므로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.C (2022.04 비조정대상지역 분양권 구입)은 C를 취득한 시점에도 다주택자가 아니므로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.2024.07 B를 소유권 이전 후에는 B를 소유권 이전할 때 취득세 중과가 적용되지 않으므로 추가적인 세금 부담이 없습니다.2024.09 C를 소유권 이전후에는 C를 소유권 이전할 때 취득세 중과가 적용되지 않으므로 추가적인 세금 부담이 없습니다.따라서, C의 3주택 취득세를 줄이기 위해 부모에게 지분을 증여하는 방법은 현재 상황에서는 필요하지 않습니다. 부모에게 지분을 증여하더라도 취득세 중과가 적용되지 않기 때문입니다. 다만, 부모에게 지분을 증여하는 경우 세무 담당 기관과 상담하여 정확한 절차를 따르시는 것이 좋습니다.
Q. 주택자금조달계획서 작성시에 예금 잔액의 날짜는 언제를 기준으로 발급받아야하나요
주택자금조달계획서 작성 시에 예금 잔액을 적는 란은 중요한 부분입니다. 이를 증빙하기 위해 예금잔액증명서를 첨부해야 합니다. 예금잔액증명서의 날짜는 주택 계약일로부터 30일 이내에 발급받아야 합니다. 다시 말해, 주택을 계약한 날로부터 30일까지가 제출 기간입니다. 이 기간을 넘어가면 최대 500만 원의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하셔야 합니다.따라서, 잔금을 치룬 후 30일이 아닌 집을 계약한 날로부터 30일까지 자금조달계획서를 제출하시면 됩니다. 이 기간을 지키는 것이 중요하며, 정확한 날짜를 기준으로 발급받아야 합니다.