안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 토지나 땅 명의변경 어떻게 해야하나요?
부동산 명의 변경은 상속이나 매매를 통해 이루어집니다.상속재산을 법정지분이 아닌 상속인 간의 협의로 재산을 분할할 수 있습니다. 상속인 모두가 협의한 경우, 상속재산분할협의서를 작성하여 상속등기를 진행하시면 본인 명의로 세금없이 (취득세 3.16%는 존재합니다) 명의 이전받으실 수 있습니다. 대표자를 정해서 협의분할상속등기를 통해 대표자 명의로 상속등기를 하고 대표자 명의로 매각해서 매각대금을 법정지분대로 분할하는 방법도 있습니다.
Q. 분양받은 아파트에 하자가 있는데 제대로 처리가 안 될 경우 어떻게 처리가 가능할까요?
아파트 하자 문제는 입주민들에게 큰 불편과 불안을 주는 문제입니다. 아파트 입주 전에 사전 방문과 품질 점검을 진행하여 하자 여부를 확인해야 합니다. 이를 통해 하자를 미리 파악하고 건설사에 조속한 처리를 요구할 수 있습니다. 아파트하자보수기간 내에 하자보수를 요구해야 합니다. 만약 시공사가 하자를 처리하지 않을 경우 소송도 고려해야 합니다. 하자보수 분쟁이 소송에서 확정될 때까지 최장 10년 정도 걸릴 수 있으므로, 빠른 대응이 필요합니다. 변호사나 법률 전문가와 상담하여 적절한 대응 방안을 모색해야 합니다. 하자보수 문제에 대한 원인과 법적 규정을 이해하고, 입주민의 권익을 보호하는데 도움이 됩니다. 입주자 대표회의를 통해 하자 문제를 공론화하고 건설사와 협의할 수 있습니다. 입주자 대표회의에서 하자보수 문제를 제기하면 건설사 입장에서는 난감해질 수 있으며, 추가 수주에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 하자보수 상주 인력이 단지 내에 있는지 확인하고, 외주업체를 통한 하자보수가 제대로 이루어지는지 확인해야 합니다.하자보수 문제는 주택 시장의 안정과 자산 가치에 영향을 미치므로, 신중한 대응이 필요합니다.
Q. 거주지 월세 전환 및 월세 세금 관련 문의 드립니다.
퇴거신고 절차는 월세로 세입자를 두기 위해 제 집에서 퇴거신고를 하려면 다음 절차를 따르셔야 합니다. 해당 주택의 소재지에 따라 담당 부동산 관리사무소나 행정구역 관할청에 전환 신청을 해야 합니다. 전환 신청이 접수된 후, 전환 신청서에 기재한 내용에 따라 전환 계약서를 작성해야 합니다. 중개사무소를 방문하여 필요한 절차를 진행하시면 됩니다.월세에 대한 세금은 부부합산 2주택이 되면 월세 수입에 대해서만 임대소득세를 과세하며 보증금의 간주임대료 수입은 과세하지 않습니다. 주택의 금액과 월세 금액에 상관없이 월세 수입에 대한 세금을 납부하셔야 합니다. 남편이 매매가 아닌 전세로 집을 들어갈 경우 1주택이기 때문에 세금 납부 의무가 없습니다.부부합산 2주택일 경우 주택임대사업자 등록은 필수는 아닙니다. 주택임대사업자 등록은 주택임대거래의 투명성 확보와 임차인 보호를 위해 시행되는 절차입니다. 주택임대사업자로 등록하시면 세제 혜택을 받을 수 있으며, 관련 정보는 지방자치단체나 국세청에서 확인하실 수 있습니다.
Q. 아파트 공용부와 전용부 구분은 어떻게 되는지요?
아파트의 공용부분과 전용부분은 중요한 구분입니다. 공용부분은 여러 세대가 함께 사용하는 부분입니다. 복도, 계단, 엘리베이터, 로비, 지하 공간, 지하 주차장, 옥상 등.공용부분은 모든 세대가 공동으로 사용하며, 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다.예를 들면 우수배관, 하수원관, 외벽, 지붕 등이 공용부분에 해당합니다.전용부분은 개별 세대가 단독으로 사용하는 부분입니다. 세대 내부 공간 (방, 거실, 주방 등). 전용부분은 구조나 객관적 상황으로 봐 구조 및 이용상에 독립성이 있는 부분입니다. 예를 들면 개별 세대의 발코니, 베란다 등이 전용부분에 속합니다.경계는 전용부분과 공용부분의 경계는 중요합니다. 전용부분과 공용부분 사이의 경계벽은 원칙적으로 공용부분에 속합니다.규약에 의해 공용부분으로 되는 것으로는 공용의 회의실이나 놀이실을 만들어 당해 건물의 부분을 규약에 의해 공용부분으로 하는 것도 가능합니다. 따라서, 주관사 모집공고에서 언급된 '공용 및 전용부 공사 전반 하자점검’은 공용부분과 전용부분의 하자점검을 포함하는 업무를 의미합니다.
Q. 신규아파트 법무법인 및 주관사에 지출하는 비용은 어디서 충당하는지요?
신규 분양 아파트의 법무법인 및 주관사와 관련하여 비용 충당 방법은 집단등기는 아파트 공사가 완료되면 입주 시점에 입주 예정자들은 등기를 해야 아파트가 정식으로 소유로 인정됩니다. 대부분의 경우, 집단등기는 법무법인을 통해 이루어집니다. 법무법인을 통한 집단등기를 실행하면 등기 수수료 혜택을 받을 수 있습니다. 법률자문는 법무법인은 아파트와 관련하여 하자, 재건축, 재개발, 집단등기 등의 영역을 도와주는 로펌입니다. 법무법인은 입주자들에게 등기보수료를 무료로 제공하는 경우도 많습니다.하자보수는 신축 아파트에 입주할 때 완벽한 시공 상태로 입주하는 것은 어렵습니다. 하자보수 확인 점검 시간이 따로 있으며, 법무법인이 하자보수에 도움을 줄 수 있습니다. 하자보수 소송은 아파트 내 하자가 있는 입주민들을 위해 법률자문을 제공하고, 하자보수 관련 전문 지식과 아파트 하자 소송 경험이 있는 법무법인의 도움을 받을 수 있습니다.공과금은 법무법인은 공과금 항목에서도 도움을 줄 수 있습니다. 지구단지 개발계획은 법무법인은 지구단지 개발계획에 따라 단지 내 학교, 교통, 기반시설 등을 해결하도록 지자체에 의견을 개진할 수 있습니다. 법무법인은 아파트 관련 다양한 업무를 수행하며, 입주민들에게 혜택을 제공하기 위해 등기보수료를 무료로 해주는 경우도 많습니다.