안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 가지고 있는 아파트의 재건축 과정을 설명해주세요.
아파트 재건축은 복잡하고 긴 과정을 거치는데요, 여기에는 몇 가지 주요 단계와 필요한 조건이 있습니다. 재건축의 첫 단계로, 지자체에서 주민들의 의견을 듣고 정비 기본계획을 수립합니다.아파트의 노후도를 평가하여 재건축의 필요성을 결정합니다. 일반적으로 30년 이상 된 아파트가 대상이며, 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능합니다. 추진위원회는 조합 설립을 위해 구성되며, 조합 설립에는 전체 구분소유자의 3/4 이상과 토지면적 3/4 이상의 동의가 필요합니다. 여러 건설사가 경쟁 입찰에 참여하며, 조합원들의 투표로 시공사를 선정합니다.조합에서 사업시행계획서를 제출하고, 지자체로부터 재건축을 검토 받아 인가를 받습니다. 감정평가를 통해 소유자들의 자산 가치를 평가하고, 조합원의 분담금 등을 계산하여 관리처분계획을 수립하고 인가를 받습니다.조합에서 조합원에게 이주비를 제공하고, 이주가 완료되면 건물을 철거합니다. 착공에 들어가면 조합원들은 동호수 추첨을 통해 새로운 주소를 받고, 일반 분양도 시작됩니다. 아파트 건설이 완료되면 입주가 시작되며, 이후 소유권 등기와 조합의 최종 청산이 이루어집니다.재건축 과정은 일반적으로 10년 정도 소요되며, 각 단계마다 복잡한 절차와 많은 시간이 필요합니다.
Q. 토지 판매 부동산업 원가 설정 문의드립니다
토지 개발 및 판매를 하는 부동산 매매업에서 원가 설정 시, 공사원가를 기준으로 설정하는 것이 적합합니다. 공사원가는 토지 개발 시 발생하는 모든 비용을 포함합니다. 이에는 토지 구입 비용, 건축 공사 비용, 시설 설비 비용, 관리비, 부대비용 등이 포함됩니다. 공사원가는 실제 토지 개발에 투입된 비용을 정확하게 반영하므로 원가 설정에 적합합니다.분양원가는 토지 개발 비용만을 고려한 것이 아니라, 분양 시장에서의 경쟁력과 수요를 고려하여 산정됩니다. 분양원가는 시장 상황에 따라 변동할 수 있으며, 정확한 비용을 반영하지 않을 수 있습니다.
Q. 임대차등기명령 후 전입신고 임대차등기된집 주인이 월세를놔도되는건가요??
임대차등기명령 후 전입신고를 한 경우, 임대차등기된 집 주인이 월세를 놓는 것은 가능합니다. 이러한 상황에서도 임대차계약이 종료되었으나 임대차보증금을 받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기를 명하여줄 것을 청구할 수 있습니다1. 따라서 새로운 집으로 전입하더라도 월세를 놓는 것은 가능합니다.
Q. 부동산 전세-전세권 설정vs허그 보증보험
전세입자가 전세보증금 100% 반환받기에 적합한 방법을 비교해보겠습니다. 전세권 설정에 대해 전세권은 등기부에 세입자의 권리를 기록하는 것으로, 가장 강력하면서 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 전세권 설정은 비용과 번거로움이 있지만, 전세금을 돌려받을 수 있는 확실한 방법입니다.전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비한 보증보험입니다.보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증보험 회사에서 세입자의 보증금을 모두 돌려줄 수 있습니다. 전세보증보험은 간편하고 상대적으로 저렴한 비용으로 전세금을 보호받을 수 있는 방법입니다.
Q. 이사공백으로 인한 전인신고 관련 문의드려요
전입신고는 이사 공백 기간 동안에는 처가댁이나 본가로 일시적으로 전입신고를 하는 것이 가능합니다.이 경우, 무주택 상태를 유지하는 것에 문제가 없으며, 신혼부부 전세대출 조건에도 영향을 주지 않습니다.신혼부부 전세대출은 무주택자 조건을 충족해야 하며, 이사 공백 기간에 일시적으로 다른 주소로 전입신고를 해도 대출 조건에는 영향을 주지 않습니다.대출 신청 전에는 현재 거주하고 있는 집의 전세 계약이 만료되어도, 새로운 집으로의 전입신고가 완료되기 전까지는 무주택자로 간주됩니다.주의사항으로는 전입신고는 이사할 집에 실제로 거주하기 시작한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 이사 공백 기간에 전입신고를 한 후, 새로운 집에 거주를 시작하면 즉시 새로운 주소로 전입신고를 다시 해야 합니다.이사 공백 기간에는 일시적으로 다른 주소로 전입신고를 하고, 새로운 집에 입주하시는 즉시 해당 주소로 전입신고를 변경하시면 됩니다.