안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 혹시 월세 재계약을 해야하는데 몰라서 질문드립니다.
월세 재계약을 할 때는 월세만 증액이 있고 보증금에는 변동이 없는 경우 이런 경우에는 재계약서를 작성할 필요가 없습니다. 보증금이나 월세에 변동이 없으므로 기존 계약서를 유지하면 됩니다.계약서 작성 여부는 월세 재계약서를 작성해야 하는 경우는 월세 보증금 또는 차임(월세) 등의 변동이 있을 때입니다.월세 재계약서를 작성할 경우, 변동사항을 확실하게 기록하여 임대인과 임차인 모두 임대차법 보호를 받을 수 있습니다.따라서, 보증금에 변동이 없는 상황에서는 재계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
Q. 투기 지역이 아닌 곳에 집을 사면 자금 소명 말고 증빙서류는 제출할필요 없나요?
투기 지역이 아닌 곳에서 부동산을 구매할 경우, 자금 소명 외에 증빙서류 제출 요구사항은 비규제지역은 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 일반 지역에서의 부동산 거래는, 거래 가격이 9억 원을 초과하지 않는 경우 자금조달계획서와 증빙서류 제출 의무가 없습니다. 규제지역은 투기과열지구나 조정대상지역에서의 부동산 거래는 거래 가격에 관계없이 자금조달계획서와 증빙서류를 제출해야 합니다. 따라서, 30억 원짜리 주택을 비규제지역에서 구매하는 경우에도 자금조달계획서와 증빙서류 제출 의무는 없습니다.
Q. 부동산 매도 시 매수인은 전세를 끼고 매매 하기로하였습니다.
전세자금대출을 받기 위해서는 대출 신청인이 전세주택에 전입신고를 하고 거주해야 합니다.만약 빌라를 전세로 계약하고, 부모님이 거주하신다면 대출 신청인인 본인이 전입신고를 할 수 없기 때문에 전세자금대출을 받기 어려울 수 있습니다. 빌라를 매매계약시 부모님이름으로 전세계약을 하고 매수인이 저에게 돈입금한뒤 제가 통장에서 부모님께 다시 돈을 넘겨드려야 하는상황이 발생한다면 증여세가 발생할 수 있습니다. 증여세는 타인으로부터 재산을 무상으로 취득한 경우에 부과되는 세금으로, 직계존속(부모님)으로부터 증여받은 경우에는 10년간 증여재산공제액 5,000만 원(미성년자는 2,000만 원)을 공제받을 수 있습니다. 빌라를 매매계약시 부모님이름으로 전세계약을 하고 매수인이 저에게 돈입금한뒤 제가 통장에서 부모님께 다시 돈을 넘겨드려야 하는상황이 발생한다면, 빌라의 매매대금과 전세보증금의 차이만큼을 부모님께 증여한 것으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 빌라를 매매계약시 부모님이름으로 전세계약을 하고 매수인이 저에게 돈입금한뒤 제가 통장에서 부모님께 다시 돈을 넘겨드려야 하는상황이 발생한다면, 빌라의 매매대금과 전세보증금의 차이만큼을 부모님께 대여한 것으로 간주하여 대여금에 대한 이자를 지급해야 하며, 대여금을 상환할 때는 상환자금에 대한 출처를 명확히 해야 합니다.빌라를 매매계약시 부모님이름으로 전세계약을 하고 매수인이 저에게 돈입금한뒤 제가 통장에서 부모님께 다시 돈을 넘겨드려야 하는상황이 발생한다면, 빌라의 매매대금과 전세보증금의 차이만큼을 부모님께 대여한 것으로 간주하여 대여금에 대한 이자를 지급하고, 대여금을 상환할 때는 상환자금에 대한 출처를 명확히 하여 증여세를 회피하는 것이 좋습니다.
Q. 아버지 사망시 가지고 계신 아파트1채 매매가 가능할까요?
아버지께서 사망하신 후에는 아버지의 재산과 채무가 모두 상속인에게 상속됩니다.아파트 1채를 매매하기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다. 아버지의 사망신고를 하고, 상속 절차를 진행해야 합니다. 상속 절차는 상속인들이 협의하여 진행하거나, 상속재산분할심판을 청구하여 진행할 수 있습니다.상속등기를 해야 합니다. 상속등기는 상속인들이 공동으로 신청하거나, 상속인 중 한 명이 대표로 신청할 수 있습니다.상속등기를 마친 후에는 아파트를 매매할 수 있습니다. 상속인들이 협의하여 아파트를 매매할 경우, 상속인 중 한 명이 대표로 매매계약을 체결하고, 매매대금을 수령할 수 있습니다. 상속재산분할심판을 청구하여 아파트를 매매할 경우, 법원의 판결에 따라 상속인들이 아파트를 분할하여 소유하게 됩니다. 상속받은 아파트를 매매할 때는 양도소득세가 부과될 수 있습니다.상속받은 아파트를 매매할 때는 상속개시일(아버지의 사망일)로부터 6개월 이내에 매매하는 것이 좋습니다. 이 기간 내에 매매하면 양도소득세가 부과되지 않기 때문입니다. 상속받은 아파트를 매매할 때는 상속인들이 협의하여 결정하는 것이 중요합니다. 상속인들이 협의하지 않으면 상속재산분할심판을 청구하여 해결해야 합니다.
Q. 부동산 법령관련 해석 부탁드립니다!
1 별도의 소유권 보전등기가 경료된 부동산을 임차대상으로 해야 된다.이 문장은 주택임대차보호법에 따라 주택을 임대할 때 적용됩니다. 주택임대차보호법은 주택 임대계약에 관한 규정을 담고 있으며, 주택을 임대할 때 소유권 보전등기가 경료되어 있어야 합니다. 즉, 임대인이 소유한 주택은 소유권 보전등기가 완료된 상태여야 임차대상으로 사용할 수 있습니다.2 각 가구별로 별도 소유권 보전등기가 경료되지 아니한 원룸 등 다가구주택은 임차대상으로 할 수 없다.이 문장은 다가구주택(예: 원룸 등)의 경우, 각 가구별로 별도 소유권 보전등기가 경료되어 있어야 임차대상으로 사용할 수 있다는 내용입니다. 다가구주택은 여러 세대가 공동으로 사용하는 주택이므로, 각 세대의 소유권 보전등기가 완료되어 있어야 임차대상으로 사용할 수 있습니다.