안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 최근 지방의 매매가와 전세가 미분양이 얼마나 좋지 않은 상황인가요?
2022년부터 대출금리 상승과 시세 대비 높은 분양가로 인해 신규주택 구매 수요가 줄어들면서 아파트 미분양이 급증하였습니다. 2023년 2월 기준으로는 75,438호의 미분양이 기록되었으며, 이는 역대급 미분양 수치의 절반 수준이지만, 최근 몇 년간 발생한 미분양에 근접한 수준입니다. 특히 지방이 미분양의 80% 이상을 차지하고 있으며, 감소세를 보이다가 다시 상승 조짐을 보이고 있습니다. 2023년 말 기준으로 대구, 경북, 경기, 충남, 강원 순으로 미분양 수치가 높게 나타났습니다. 가구 수 대비 미분양은 대구, 제주, 경북, 울산, 충남 순으로 높았으며, 준공 후 미분양은 제주, 전남, 대구, 충남, 경남 순으로 높게 나타나고 있습니다.지방 아파트 가격은 0.02% 하락하였으며, 이는 서울 아파트 값이 10주 연속 상승세를 보이는 것과 대조적입니다. 청약경쟁률 역시 지역별로 양극화 추세를 보이고 있으며, 지방에서는 1순위에서 청약 마감에 성공하는 아파트가 전무한 상황입니다.이러한 상황은 지방 부동산 시장에 대한 주의 깊은 관찰과 신중한 접근을 요구합니다.
Q. 아파트 공사를 실시함에 있어서 실제로 카톡 분양을 하지 않은 상태에서 공사를 실시할 수 있나요?
일반적으로 아파트 공사는 분양 절차가 시작되기 전에도 진행될 수 있습니다. 건축물을 분양하고자 하는 자가 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 건축물의 착공신고를 한 후에 건축물을 분양할 수 있습니다. 또한, 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2 이상을 완료한 후에 건축물을 분양할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이러한 법적 규정에 따라, 실제로 분양을 시작하기 전에 공사가 진행되는 경우가 있습니다. 이는 건설사가 필요한 법적 요건을 충족시킨 후 공사를 시작할 수 있기 때문입니다. 따라서, 분양이 시작되지 않았음에도 공사가 진행되는 아파트 단지들이 존재할 수 있습니다. 이는 건설사가 분양 시장의 상황, 자금 조달 계획, 건설 일정 등 다양한 요소를 고려하여 결정하는 사항입니다.
Q. 부동산 직거래를 할 때엔 어떤점을 주의해야 하나요?
부동산 직거래를 할 때 주의해야 할 점은 직접 방문하여 집의 상태를 확인하고 현재 거주자를 파악해야 합니다.등기부등본과 건축물대장을 확인하여 매물의 상태를 정확히 파악해야 합니다. 등기사항을 확인하여 매도인과 직접 거래해야 합니다. 대리인을 통한 거래는 주의가 필요합니다. 계약금부터 위약금까지 명확히 확정하여 계약서를 작성해야 합니다.등기 작업 등 복잡한 서류 절차는 전문가에게 위임해서 진행하는 것이 안전합니다.직거래는 중개 수수료를 절약할 수 있는 장점이 있지만, 신중한 판단과 주의가 필요합니다.
Q. 움막같이 간이건축물도 신고해야 하나요?
움막 형식의 간이건축물은 일정한 기간 안에 임시로 건축하여 사용하는 건축물을 말합니다. 가설건축물 허가 대상은 도시, 군계획시설 또는 도시, 군계획시설 예정지에서 가설건축물을 건축하려면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장은 다음 조건을 모두 충족해야 허가를 내줘야 합니다도시, 군계획시설 부지에서의 개발행위에 위배되지 않아야 합니다.3층 이하인 경우여야 합니다.철근콘크리트조나 철골철근콘크리트조가 아니어야 합니다.존치 기간은 3년 이내로 해야 하며, 도시, 군계획사업이 시행될 때까지 기간 연장이 가능합니다.전기, 수도, 가스 등 새로운 간선 공급 시설의 설치를 필요로 하지 않는 건축물이어야 합니다.공동주택, 판매시설, 운수시설 등으로 분양을 목적으로 건축하는 건축물은 허가를 받을 수 없습니다.가설건축물 신고 대상은 일반적인 가설건축물은 신고사항이지만, 허가를 받아야만 하는 특별한 경우도 있습니다. 예를 들어 도시, 군계획시설이나 도시, 군계획시설 예정지에 가설건축물을 건축하려면 허가를 받아야 합니다.허가를 받아야 하는 가설건축물에는 다음과 같은 경우가 포함됩니다국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 64조에 해당하는 개발행위에 위배되는 경우,4층 이상인 경우,다른 시설 설치 필요성 등에 관하여 위에서 설명한 가설건축물의 범위 내에서 조례로 정하는 바에 따르지 않는 경우, 건축법이나 다른 법령에 따른 제한 규정을 위반하는 경우 따라서 움막 형식의 간이건축물은 특정 조건을 충족하면 합법적으로 지을 수 있으며, 허가 및 신고 대상에 따라 다를 수 있습니다.
Q. 제주도에 많이 있는 야외 펍공간 같은 곳을 운영하고싶어요
건물용도는 제 2종근린생활시설이나 일반음식점이어야 가능합니다. 필요서류는 식품영업신고서, 신고접수 전 상담일지, 위생교육필증, 액화석유가스 사용시설 검사필증등이 있고 영업주 본인이 신고를 하여야 하고 대리신고시 위임장에 인간도장을 찍으셔야 합니다. 현장확인은 영업허가 신고후 1개월이내 현장 실사를 받게 됩니다.