안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 재건축 추진위원회가 결성되고 어느정도 있다가 주민이주가 시작되는건가요?
재건축 추진위원회가 결성된 후 주민 이주가 시작되는 시기는 사업의 진행 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 추진위원회 결성은 재건축 사업의 초기 단계로, 이후 조합 설립, 사업 계획 수립, 인가 절차 등을 거쳐야 하며, 이 모든 과정이 완료된 후에 이주가 시작됩니다. 이주 시기는 재건축을 위한 안전진단 절차를 통과하고, 도시계획상 정비구역으로 지정이 완료되어야 합니다. 조합설립을 위한 추진위원회가 구성되며, 토지등소유자의 동의를 받아야 합니다. 조합설립 후, 사업시행자를 선정합니다.사업시행계획을 수립하고 관련 인가를 받습니다. 관리처분계획 인가 후, 이주 및 철거가 시작됩니다.이주비에 대해서는, 재건축 사업의 경우 조합이나 시공사가 조합원들에게 일정 금액을 융통하여 임시거처를 마련하는 데 필요한 비용을 대여해주는 형태로 지원할 수 있습니다. 이주비는 아파트 준공 및 입주 후에 반드시 상환해야 하는 대출 형태이며, 조합원이 아닌 실제 거주하고 있는 임차인(전/월세 세입자)에게는 이주비 지원이 불가할 수 있습니다.
Q. 아파트 분양가가 계속 오르는 추세인데 원인이 무엇인가요
아파트 분양가가 상승하는 원인은 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 아파트 건설에 필요한 자재들의 가격 상승은 분양가를 올리는 원인 중 하나입니다. 철근, 시멘트 등의 건설자재값이 급등하고 고물가로 인한 인건비와 물류비의 상승은 분양가 상승으로 이어집니다. 정부의 주택 정책, 금리 인하, 재개발 정책 등이 아파트 분양가에 영향을 미칩니다. 금리 인하로 주택담보대출이 증가하고 수요가 증가하면 가격은 상승합니다. 지역별로 교육, 교통, 주변 편의시설, 공원 유무, 혐오시설 존재여부 등을 고려하여 평가합니다. 또한 개발계획, 금융비용, 입주시기, 단지규모, 단지사양, 시공사 브랜드 등도 분양가에 영향을 미칩니다. 층, 향, 평형 등을 따져서 상품 특성을 평가합니다. 이를 통해 최종 점수를 계산하고 주변 아파트 시세와 비교해 보정비율을 정합니다.이러한 요소들이 함께 작용하여 아파트 분양가가 결정되며, 주변 시세와 비교하여 적정한 가격을 판단하는 것이 중요합니다.
Q. 알리 익스프레스나 테무를 통해 구입을 하면 왜이리 저렴하나요?
이들 플랫폼은 전통적인 유통 과정을 생략하고 제조업체 또는 공장과 바로 연결되어 중간 마진을 크게 줄입니다. 알리익스프레스는 판매자에게 낮은 수수료를 부과하여, 판매자가 더 낮은 가격으로 제품을 제공할 수 있게 합니다. 방대한 사용자 기반은 판매자가 대량으로 제품을 판매할 수 있는 기회를 제공하며, 이는 단위당 비용을 낮추는 경제의 규모 효과를 가져옵니다. 알리익스프레스는 방대한 사용자 데이터를 분석하여 판매자가 가격 전략을 최적화할 수 있게 합니다. 중간 유통업자 없이 소비자가 제조사나 브랜드로부터 직접 제품을 구매할 수 있어 추가적인 마진이 붙지 않습니다. 수천 개의 판매자와 수백만 개의 제품이 있어, 판매자 간의 치열한 경쟁이 가격을 낮추는 데 기여합니다.테무의 경우, 저렴한 가격의 비결은 중간 유통 과정을 없애고 중국 현지에서 직접 제조하여 소비자에게 직배송하는 데 있습니다. 이 방식은 중간 마진을 크게 줄여 더 낮은 가격으로 제품을 제공할 수 있었습니다.
Q. 파주에 있는 신규 아파트들은 부실공사가 많다고 하던데 진짜인가요?
최근에 파주 지역의 신규 아파트들에서 부실공사가 문제로 떠오르고 있습니다. 한국토지주택공사 (LH)가 발주한 아파트 공사에서 철근이 누락된 사례가 확인되는 등 건설 현장에서 부실 공사가 근절되지 않으면서 입주 예정자나 희망자들의 민원이 빗발치고 있습니다. 더군다나 안전대책 미비로 각종 공사현장에서 안전사고가 끊이지 않고 있어 대책 마련이 시급한 상황입니다. 전문가들은 부실공사의 원인 중 하나로 원가 절감 문제를 지적하고 있습니다. 하청업자에게 도급을 주고 재하청을 주면서 원가를 깎는 구조적 문제가 부실공사를 일으킨다고 분석되고 있습니다. 이러한 상황에서 입주 예정자들이 걱정하는 것은 당연한 일입니다.
Q. 상생임대라는게 무엇이며 해당 상생임대를 이용한 최근 서울 외지인 투자가 증가한 배경이 무엇인가요?
상생임대는 대한민국의 주택 정책 중 하나로, 주택을 임대하는 사람 (임대인)과 그 주택을 빌리는 사람 (임차인) 사이의 상생을 목표로 합니다. 이 제도는 주로 외지인들이 서울의 아파트를 투자 목적으로 구입하는데 활용됩니다.구체적으로 상생임대인은 직전 계약 대비 인상률이 5% 이내로 상생계약(신규계약 또는 갱신계약)을 체결한 임대인입니다.상생계약은 2년 이상 유지해야 하며, 이후 주택을 매도하는 1세대 1주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.외지인들의 서울 아파트 구입은 정부의 부동산 규제 완화를 전후로 증가하고 있으며, 이는 주택 가격 하락을 투자 기회로 여기는 경향이 있습니다.