안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 아파트 전세금은 동일한 금액으로 몇년까지 유지를 할수가 있나요??
아파트 전세금을 동일한 금액으로 유지할 수 있는 기간은 주로 2년입니다. 이는 임대차보호법상 최소거주기간이 2년으로 보장되어 있기 때문인데요, 임대차3법에 따라 계약갱신청구권을 사용하여 2년 추가로 거주가 가능해 총 4년까지 거주할 수 있습니다.계약 갱신 청구권을 행사할 때는 한 번에 한하여 사용 가능 (2년 계약 시, 2년 추가만 가능), 전세 기간 종료 전 6개월에서 1개월 사이에 행사해야 함, 2020년 12월 10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월에서 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구해야 합니다. 또한, 묵시적 갱신의 경우, 계약 만료 2~6개월 전에 임차인과 임대인 중 누구도 계약해지의사를 밝히지 않으면 자동으로 계약이 갱신되며, 계약내용은 기존 계약과 동일하게 유지됩니다.4년 후에는 임대인과의 협의에 따라 다시 계약을 갱신하거나 다른 조건으로 재계약을 할 수 있습니다. 임대인이 실거주 계획이 있거나, 매매 등의 사유로 계약을 갱신하지 않으려 할 때는 복잡한 상황이 발생할 수 있으니, 이런 경우 법적 조언을 구하는 것이 좋습니다.
Q. 부동산은 주말에도 영업을 하나요. 평일이는 근무를 해서 주말에 집을 알아봐야하는데 주말에 가능한가해서요.
부동산 영업 여부는 지역과 개별 부동산에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 부동산은 평일에 늦게까지 영업을 하며, 주말에도 영업하는 경우가 많습니다. 특히 토요일은 많은 부동산이 영업하는 날이며, 고객들이 집을 보러 오는 경우가 많습니다.그러나 일요일과 공휴일에는 부동산이 문을 닫는 경우가 많습니다. 일부 부동산은 일요일에도 영업을 하지만, 이는 부동산마다, 동네마다 차이가 있으므로, 방문하고자 하는 부동산에 미리 전화로 문의해보시는 것이 좋습니다.주말에 부동산을 방문하고 싶으시다면, 토요일에 방문하는 것을 추천드립니다. 일요일에는 영업하지 않는 부동산이 많기 때문에, 토요일에 미리 약속을 잡아두시는 것이 좋습니다. 만약 일요일에도 영업하는 부동산을 찾으신다면, 해당 부동산에 직접 연락하여 확인하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.
Q. 아파트 전세 매물 융자에 대해 궁금합니다.
융자금이 있는 매물은 집주인이 해당 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌린 경우를 말합니다. 이는 주택담보대출(주담대)와 관련이 있을 수 있습니다. 주담대는 주택을 구입하거나 기존의 주택담보대출을 갈아타기 위해 사용되는 대출입니다.융자금 없는 매물은 집주인이 해당 부동산에 대해 대출을 받지 않았음을 의미합니다. 즉, 부동산에 등기된 근저당권이나 다른 담보권이 없다는 것을 나타냅니다. 이는 주택담보대출과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다. 전세 계약을 할 때 융자금이 있는 매물인지 확인하는 것은 중요합니다. 융자금이 많을 경우, 집주인이 대출을 상환하지 못해 부동산이 경매로 넘어갈 위험이 있으며, 이 경우 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 전세 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하여 융자금의 유무와 금액을 확인해야 합니다. 전세금을 보호하기 위해 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것도 고려할 수 있습니다.
Q. 세입자가 전세대출을 받아서 보증금을 처리하던데, 반드시 임대인의 동의가 필요한가요?
전세대출을 받을 때 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 현행법상 전세보증금 액수를 유지하든 늘리든 전세계약을 연장하기로 했다면, 전세대출에 대해서는 임대인의 동의가 필요 없다고 정부는 설명하고 있습니다. 이는 전세대출이 세입자의 신용을 바탕으로 이루어지는 신용대출의 성격을 가지고 있기 때문입니다. 전세대출 과정에서 은행은 집주인에게 전세보증금반환채권을 보증기관에 넘기거나, 이 채권에 질권을 설정합니다. 이러한 행위에 대해서는 보증기관이 집주인에게 '통지’만 해도 법적 효력이 발생하며, 추가적인 집주인의 동의는 필요하지 않습니다. 그러나 은행들은 안전을 위해 집주인의 동의를 얻는 절차를 추가로 진행하기도 했습니다. 이제는 보증기관을 통해 은행들에게 집주인 동의 서류를 받지 말라는 지침이 내려졌으며, 이는 전세대출 실행의 조건이 아니기 때문에 필요하지 않다는 것을 의미합니다. 따라서, 세입자가 전세대출을 받는 과정에서 임대인의 서명이나 동의가 필요하지 않으며, 이는 전세대출의 법적 구조와 관련된 정책에 따른 것입니다.
Q. 부동산 거래시 확정일자신고는 왜 중요한지 궁금합니다.
확정일자신고는 부동산 거래, 특히 임대차 계약에서 매우 중요한 절차입니다. 확정일자는 임대차 계약서에 기입된 날짜를 관할 세무서장이 인정하는 것으로, 계약의 존재를 공식적으로 확인하는 법적 증거가 됩니다. 이는 임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 갖게 하며, 주택이 경매에 부쳐질 경우 후순위 담보물권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 우선변제권을 확보하는 데 필수적입니다. 확정일자를 받지 않을 경우, 만약 집주인이 파산하거나 주택이 경매에 넘어갔을 때, 임차인은 보증금을 잃을 위험이 있습니다. 확정일자를 받음으로써, 임차인은 자신의 보증금이 다른 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 법적 권리를 갖게 됩니다. 따라서 월세계약을 할 때 확정일자를 받는 것은 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 방법입니다. 확정일자는 주민센터나 온라인을 통해 신청할 수 있으며, 임대차 신고를 함과 동시에 자동으로 부여받을 수도 있습니다. 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내에 완료해야 하며, 이를 통해 확정일자를 받게 되면, 임대차 계약이 성립된 것을 공식적으로 인정받게 되는 것입니다. 따라서 공인중개소 소장님이 확정일자신고를 강조하는 것은 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치로, 임대차 계약의 안전을 확보하기 위한 중요한 단계입니다.